פסק-דין בתיק א 24321/04

בראל ניהול ואחזקת בתים משותפים בע"מ ( להלן- התובעת) התקשרה עם נציגות הבית ברחוב התנאים 2 בהרצליה ( להלן-הנתבעת) בהסכם מיום 23/03/03 לניהול ואחזקה שוטפת של הבניין ברחוב התנאים 2 בהרצליה ( להלן- הבניין, ההסכם, בהתאמה).

על פי ההסכם היה על התובעת לגבות את מיסי הוועד ומתוכם לפדות את שכרה על ניהול ואחזקת הבניין.

ביום 8/12/03, הודיעה הנתבעת לתובעת על הפסקת הסכם ההתקשרות כאשר, על פי טענתה, התובעת לא עמדה בהתחייבויותיה על פי ההסכם לניהול ותחזוק הולם של הבניין.

התביעה בסך 28,349 ש"ח מתייחסת ליתרת התמורה המוסכמת עבור שירותי התובעת לשנת 2003, 19 ימים בחודש ינואר 2004 וכן פוליסת ביטוח לתקופה שבין 20/01/04 ועד 31/03/04 .

הנתבעת הגישה כתב הגנה ותביעה שכנגד על מחדלי התובעת וטיפולה הרשלני בבניין אשר הסב נזקים רבים, סך התביעה שכנגד, 22,710 ש"ח.

טענות הצדדים

1.         התובעת טוענת, כי על פי הסכם ההתקשרות עמד שכרה על סך 28,000 ש"ח לחודש ובחודש מאי 2003 עודכן לסך של 28,605 ש"ח לחודש. עבור חודש דצמבר 2003 שולמו לתובעת 19,416 ש"ח ועבור 19 ימי עבודתה בחודש ינואר 2004 לא שולם לה דבר. כמו כן טוענת התובעת, כי לבקשת הנתבעת ביטחה את הבניין בסך 7,500 ש"ח עד ליום 31/03/04, כאשר מיום סיום ההתקשרות (20/01/04) ועוד ליום 31/03/04 חויבה התובעת בסכום של 1,628 ש"ח בגין ביטוח זה. 

2.         הנתבעת טוענת בכתב ההגנה, כי התובעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית. על התובעת מוטלת הזכות והחובה לגבות את מיסי וועד הבית מדיירי הבניין ונקיטת הליכים משפטיים נגד סרבני תשלום. התובעת לא גבתה מיסים אלו ומשכך אין לה להלין אלא על עצמה. בפגישה מיום 01/01/04 ניתנה הזדמנות נוספת לתובעת לתקן את הליקויים עד למועד מוסכם, אך זו לא פעלה במאומה. התנהגות זו של התובעת הביאה את הנתבעת להודיע על סיום ההתקשרות. לעניין הביטוח טוענת הנתבעת, כי סך 605 ש"ח שהוסף לתמורת התובעת החל מחודש מאי 2003 הוא עבור הביטוח המקיף לרכוש המשותף בבניין. פוליסת הביטוח, בניגוד למוסכם, נרשמה רק על שם התובעת דבר אשר סיכן את רכוש הבניין ומנע מהנתבעת לבטלה מרגע שבוטל ההסכם. הנתבעת מודה באשר לסך 19,416 ש"ח, סכום ששולם עבור חודש דצמבר 2003 ואשר אינו הסכום המלא המגיע לתובעת על פי ההסכם, אך לטענת הנתבעת ויתרה התובעת על סכום ההפרש בסך 9,189 ש"ח כאשר לא גבתה סכום זה מהדיירים כחובתה, וכך, במכתב מיום 04/01/04 הורתה התובעת לנציג ועד הבית לשלם לה רק סכום של 19,416 ש"ח. עוד טוענת הנתבעת, כי כפי שסוכם בפגישה, יקוזז סכום תשלום חודש ינואר 2004 מהתובעת. 

התובעת ידעה ואף נרשם בפרוטוקול, שחשבון הבנק של הנתבעת מצוי בחסר כיוון שלא הופקדו על ידי התובעת מיסי ועד הבית וכפי שהוסכם במכתב מיום 22/01/04 התשלומים ישולמו לתובעת בהתאם לסכומים שנגבו מהדיירים. בעקבות מעשיה ומחדליה של התובעת נגרמו לה נזקים חמורים אשר בעקבותיהם הוגשה תביעה שכנגד.

3.         הנתבעת ( להלן- התובעת שכנגד) טוענת בכתב התביעה שכנגד, כי בעקבות מעשיה המכוונים ומחדליה של התובעת ( להלן-הנתבעת שכנגד) נגרמו לה נזקים בסך כולל של 22,710 ש"ח. בחודש נובמבר 2003 נערכה ביקורת של ועד הבית ונמצאו נזקים וליקויים חמורים בניהול ותחזוק הבניין אשר הובאו לידיעת הנתבעת שכנגד אולם האחרונה, באדישותה, לא טיפלה במאומה. הנתבעת שכנגד הזניחה הזנחה הרסנית את גינת הבניין, לא תחזקה ולא טיפלה כראוי במערכות כיבוי האש. מביקורת של חברת "צח אש" עלה, כי הנתבעת שכנגד הדביקה מדבקות מזויפות על ביקורת מערכות כיבוי האש, אשר לא עברו בפועל כל בדיקת תקינות. הנתבעת שכנגד לא טיפלה כראוי במערכות סגירה ופתיחה אלקטרונית של שערי הכניסה והאינטרקום וכן העלימה מנעול שער עליון. הנתבעת שכנגד לא החזירה את מפתחות מתקני הבניין, בעקבות כך נעשו מעשי וונדליזם ע"י גורמים שאינם קשורים לדיירי הבניין. הנתבעת שכנגד לא ביצעה ביקורת ראויה על השמירה והניקיון בבניין וכן הוציאה פוליסת ביטוח על שם הנתבעת שכנגד בלבד. לנתבעת שכנגד ניתנה האפשרות לתקן ולשפר את הדרוש ואף לחדש את ההסכם, אך הנתבעת שכנגד לא ביצעה דבר מהתחייבויותיה עד שנאלצו להזמין קבלני משנה לביצוע התיקונים בבניין כדלהלן: תיקונים ע"י חברת "צח אש" למערכת הכיבוי בבניין בסך 10,463 ש"ח. החלפת מערכת הנעילה בבניין בסך 1,318 ש"ח. תיקון, טיפול והתקנת מנעול חדש בשערי החניון בסך 2,902 ש"ח. תיקון אינטרקום בסך 330 ש"ח. חידוש וטיפול בגינות הבניין בסך 1,950 ש"ח. בעקבות אי תחזוקה שוטפת נאלצה התובעת שכנגד לשלם  566.90 ש"ח. הוצאות ביטול השיקים עליהם התלוננו הדיירים במשטרה בסך 180 ש"ח.

4.         הנתבעת שכנגד טוענת, כי התביעה שכנגד טרדנית, נטולת כל יסוד ומהווה שימוש לרעה בהליכי משפט. בחודש נובמבר 2003 הועלו אך מספר נקודות שוליות לטיפולה. פניות התובעת שכנגד ודיירי הבניין זכו לטיפול מסור וענייני דבר המוכח, בפרוטוקול מסירת הבניין. עם ההודעה על הפסקת ההתקשרות הוצע לה על ידי התובעת שכנגד הסכם התקשרות חדש לשנת 2004, דבר המעיד על עצמו. הנתבעת שכנגד פעלה לגביית מיסי ועד הבית ואי תשלום נבע אך מהפרת חובותיהם של הדיירים ובכללם חברי הנציגות, שלא שילמו את חובם. לעניין הגינה טוענת הנתבעת שכנגד, כי בפרוטוקולים מיום 01/01/04 ומיום 19.01.04 הוזכרו אך "הוצאות צמחיה" ומספר תיקונים שוליים, על כן, מודה הנתבעת שכנגד בחלקה בהוצאות אלו בסך 151 ש"ח.  

לעניין פוליסת הביטוח טוענת הנתבעת שכנגד, כי התובעת שכנגד צורפה לפוליסת הביטוח. לעניין נספח ג' לתביעה שכנגד והוא פרוטוקול מיום 01/01/04 טוענת הנתבעת שכנגד, כי הוא נעשה על ידי התובעת שכנגד בלבד וללא אישורה. הנתבעת שכנגד טוענת, כי מחד אסרה התובעת שכנגד במכתבה מיום 25/01/04 על הנתבעת שכנגד לפעול בתחומי הבניין ומאידך, לא רצתה לקבל את הצעת הנתבעת שכנגד לביצוע התיקונים בעצמה ולא התייחסה למכתב שנשלח ביום 04/02/04.

לעניין מערכות כיבוי האש טוענת הנתבעת שכנגד, כי בעת תחזוקת הבניין נבדקו מערכות כיבוי האש ונמצאו תקינות, כל טענה אחרת משוללת בסיס עובדתי ופרוקוטול מסירת הבניין מיום 19/01/04 הוא הראיה לכך. בדיקת "צח אש" נערכה כחודש לאחר שהנתבעת שכנגד סיימה את עבודתה בבניין. לעניין הפריטים שנגנבו או נעלמו טוענת הנתבעת שכנגד, כי על פי ההסכם אינה אחראית לכך, וטענת הנציגות עצמה, כי רק כחודש לאחר שהנתבעת שכנגד סיימה את עבודתה בבניין נתגלה לה דבר גניבת הציוד רק מחזקת טענות אלו.

לעניין מפתחות הבניין טוענת הנתבעת שכנגד, כי התובעת שכנגד צירפה לתביעתה כנספח ט' חשבונית על החלפת מנעולים מיום 01/02/04 ותלונתם על וונדליזם בנספח י' הינה מיום 27/02/04, דבר המנתק מיידית את הקשר הסיבתי בינה לבין האירועים המדוברים. טכנאי מטעם התובעת שכנגד, שביקר בבניין ביום 27/01/04, לא מצא קשר אל הנתבעת שכנגד לעניין החבלות שנגרמו במזיד למערכות שבבניין, ובידי הנתבעת שכנגד חשבוניות המעידות על טיפולה השוטף ותחזוקה של השער החשמלי. בפרוטוקול מסירת הבניין נמצא השער החשמלי תקין  פרט למנעול החסר (אשר הוסר לבקשת התובעת שכנגד). לעניין האינטרקום טוענת הנתבעת שכנגד, כי בפרוטוקול מסירת הבניין הוא נמצא תקין, וכי בעיה שהיתה באחת הדירות וגרמה לבעיה באינטרקום תוקנה על ידה, אך הבעיה חזרה על עצמה והיא אינה אחראית לבעיה זו ולהשלכותיה.

לעניין תחזוקת הבניין טוענת הנתבעת שכנגד, כי בבדיקה שטרם מסירת הבניין לא נמצאו ליקויים בידיות וכל ליקוי שנוצר לאחר עזיבתה אינו באחריותה. לעניין השיקים שנשארו בחזקתה טוענת הנתבעת שכנגד, כי החזירה אותם לתובעת שכנגד עם סיום ההתקשרות וכי הדייר שהתלונן במשטרה על השיקים שלו אינו צד לתביעה ואין להתייחס לעניינו.

דיון

ביום 23/03/03, חתמו התובעת והנתבעת על הסכם לניהול ואחזקה שוטפת של הבניין ברחוב התנאים 2 בהרצליה. על פי ההסכם היה על התובעת לגבות את מיסי הוועד ומתוכם לפדות את שכרה בגין ניהול ואחזקת הבניין.

ביום 8/12/03, הודיעה הנתבעת לתובעת על הפסקת הסכם ההתקשרות כאשר על פי טענתה, התובעת לא עמדה בהתחייבויותיה על פי ההסכם לניהול ותחזוק הולם של הבניין. מנגד טוענת התובעת, כי תיחזקה וטיפחה את הבניין כראוי.