פסק-דין בתיק א 23866/06

1.      התובע רכש מאפרת ואבי שכטר (להלן " המוכרים") דירה ברח' הגלבוע 7 בשכונת לב הפארק ברעננה (להלן " הדירה"). האחרונים רכשו את הדירה מהנתבעת, על פי הסכם מכר מיום 7.10.96. החזקה בדירה נמסרה לרוכשיה באוגוסט 1998.

2.       הסכם המכר בין התובע למוכרים נחתם ב - 18.5.00. עוד קודם לכן הודיעו המוכרים לתובע כי הדירה סובלת מנזילות ורטיבות ואף הציגו בפניו את רשימת התיקונים שביצעה בה הנתבעת במסגרת שנת הבדק.

3.      בתום חורף אחד גילה התובע כי חרף התיקונים, מרובים בדירתו ליקויי הבנייה והרטיבות.

4.      החל מחורף 2001 פנה התובע אל הנתבעת מספר פעמים. לטענתו, זו עשתה מספר ניסיונות לתקן את שנדרש אולם בסופו של יום התנערה והודיעה כי מעתה ואילך אין היא רואה עצמה אחראית למצב הדירה, בהיותה  דירת "יד שניה" שאין לנתבעת מחויבות חוזית כלפי התובע המחזיק בה עתה.

5.      גם פניות ב"כ התובע כלפי הנתבעת סורבו מאותה סיבה.

6.      התובע הגיש תביעה כנגד הנתבעת. בתביעתו טען כי על הנתבעת לפצותו בסכום של 106,000 ש"ח בגין התיקונים הנדרשים בדירה, ירידת ערכה בשל הרטיבות הקבועה ממנה הינה סובלת והמעניקה לה "שם רע", עוגמת נפש והוצאות. לכתב התביעה, אשר הוגש בבית משפט השלום בכפר סבא, צורפה חוות דעת מהנדס ושמאי מקרקעין.

7.      הנתבעת ביקשה להעביר את בירור התביעה לבית המשפט בתל אביב, בשל סעיף המקנה סמכות שיפוט ייחודית לבית משפט זה. משהועברה התובענה, מונה מר בנימין אסודי כמומחה (להלן: " מומחה בית המשפט") לבחינת טענות התובע והמומחה מטעמו בקשר לליקויי הבניה וירידת הערך בדירה.

8.      מומחה בית המשפט קבע כי בדירה קיימים מספר ליקויים שעלות תיקונם לתובע, באמצעות קבלן מטעמו היא 8,400 ש"ח. באשר לליקויי הרטיבות סבר המומחה, מר אסודי, כי אלה מקורם במרפסת הדירה העליונה. להערכתו " תחזוקת הדירה הנדונה גרועה, אך כנראה שתחזוקת הדירה העליונה גרועה יותר....בדירה העליונה בוצעו שינויים רבים. הח"מ ביקר בדירה העליונה. בדירה בנויה מרפסת גג מעל חדרי השינה של דירת התובע. במרפסת הגג החליפו את הריצוף, הגביהו א המעקה ויש להניח כי בוצעו עבודות נוספות..בדירה העליונה גרים דיירים בשכירות, התחזוקה גרועה וזאת ניתן להבחין, למשל ממצבור הגרוטאות שנאספו ברצפת מסתור הכביסה של התובע...קיימת סבירה גבוהה כי כל חלקי האיטום במרפסת הגג וכן ברצפת מסתור הכביסה בקומה העליונה נפגמו בעת השינויים ו/או התחזוקה..."

9.      מסקנתו היתה כי " רמת הסבירות כי מקור ליקויי הרטיבות בדירת התובע הינם בגלל התרשלות ו/או תחזוקה גרועה בדירה העליונה, גבוהה מרמת הסבירות כי הנתבעת התרשלה".

10. המומחה העריך כי עלות תיקונים אלו, בשתי הדירות, אם לא תתקבל מסקנתו דלעיל,  הינה 8,500 ש"ח נוספים בגין החלפת הריצוף במרפסת הדירה העליונה, פינוי פסולת, איטום מחדש ותיקוני טיח וצבע בדירת התובע.

11. באשר לירידת הערך בגין הפגמים הללו קבע המומחה כי במצבה הנוכחי אומנם סובלת הדירה מירידת ערך של 45,000 ש"ח אולם הואיל והנתבעת איננה אחראית לבעיות הרטיבות מחד גיסא, ומכיוון שליקויים אלה ניתנים לתיקון, שבעקבותיו יחזור ערכה למחיר השוק, אין לחייבה בפחיתת ערך כלשהי.

12. בשל הסכומים הנמוכים בהם נקבה חוות הדעת הסכימו הצדדים לוותר על הגשת תצהירים ושמיעת ראיות ולהגיש סיכומיהם בכתב.

13. התובע טוען כי יש לחייב את הנתבעת במלוא עלויות התיקונים שנקבעו לרבות תיקוני הרטיבות. לשיטתו, העובדה כי הנתבעת כבר ניסתה מספר פעמים לבצע תיקונים אלו מעידה על כך כי היא מכירה באחריות לגביהם.  באשר לירידת הערך מציינת ב"כ התובע כי " דירות שהיו בהן בעבר ליקויי רטיבות, אפילו אלו תוקנו, מעוררות חשש שאינו רק פסיכולוגי אצל קונים פוטנציאליים" (ת"א 1159/92).

14. התובע טוען כי יש לחייב הנתבעת בירידת ערך של 5% משווי הדירה, בנוסף לעלות הכוללת של התיקונים ולפצותו בגין עוגמת נפש. 

15. הנתבעת טוענת לחוסר יריבות חוזית בינה לבין התובע. עוד נטען על ידה כי הדירה נמסרה לרוכש הראשון מספר ימים לאחר  שניתן צו הקפאת הליכים כנגדה, בבית המשפט המחוזי בחיפה. ארבעה חודשים לאחר מכן הזרימה חברת הנפט בישראל ( חנ"ל) לנתבעת סכומי כסף נכבדים ולקחה על עצמה חלק מהתחייבויותיה, אך לא כולל אחריות כלפי רוכשי הדירות. בשנת 1999 אושר הסדר נושים של הנתבעת כולל ההסכם עם חברת הנפט לישראל בע"מ.

16. במסגרת צו הקפאת ההליכים ניתנה על ידי בית המשפט החלטה על עיכוב הליכים כנגד הנתבעת. עיכוב זה הוארך מספר פעמים, עד שביום 25/1/99 אושר הסדר נושים של הנתבעת  לפיו הזרימה חנ"ל סכום של 17,000,000 ש"ח ורכשה את הנתבעת כעסק חי שנכסיו הועברו לרוכשת כשהם נקיים מכל חוב, שעבוד ו/או זכויות לצדדים שלישיים. לשיטתה אף קיבלה פטור מיוחד מתיקוני בדק (ס' 3.2.2להסדר הנושים). לאחר שבוצעו כל הליכי ההסדר התבטל עיכוב ההליכים וביום 20/10/03 הכריז בית המשפט על סיום הליכי הסדר הנושים.

17. לשיטת הנתבעת, בוצעו עבודות הבנייה בבניין ובדירה בתקופה שלפני צו הקפאת ההליכים ועל כן אין התובע זכאי לתבוע אותה בגין עבודות אלה, יהא מועד גילוי הליקויים אשר יהא.

18. לגוף העניין נטען על ידי הנתבעת כי חלפו תקופות הבדק והאחריות של הליקויים שנתבעו. לחלופין עותרת התובעת לאמץ את ממצאי המומחה שמונה על ידי בית המשפט  ולקבוע כי עלות תיקון  הליקויים עומדת על הסכום של 8,400 ש"ח ומפאת סמליותו של הסכום אל מול הוצאותיה של הנתבעת, לדחות תביעת התובע  ולחייבו בהוצאות.

19.  דיון