פסק-דין בתיק א 2347/99

1.         מדובר בתביעות של 8 משפחות, שהדיון בהם אוחד ועניינם ליקויי בניה ביחידות דיור, אשר נרכשו מהנתבעות במסגרת פרוייקט שהוקם בבאר שבע ושמו "נאות טוהר". 

הנתבעת 1 הקימה את הפרוייקט באמצעות קבלן מבצע, הנתבע 2, ואין חולק, שבכל הקשר של משפט זה חבות שתי הנתבעות כלפי הדיירים - התובעים היא יחד ולחוד.

בתביעות שלפני דרשו התובעים פיצוי על ליקויי בניה, לפי חוות דעת מומחה מטעמם, על ירידת ערך הבתים בשל הליקויים, הוצאות דיור חלופי למשך התיקונים, וכן פיצוי על נזק לא ממוני - "עגמת נפש".

מונה מומחה מטעם בית המשפט, אינג'ינר אליעזר שחר, אשר גם העיד בבית המשפט, לאחר שהשיב על שאלות הבהרה, והוא התייחס בחוות דעתו הן לקיום הליקויים הנטענים ועלות תיקונם, והן לשאלת ירידת הערך כמו לשאלות נלוות נוספות, כגון, עלות הביצוע על ידי קבלן מזדמן להבדיל מהקבלן המקורי, משך הזמן הנדרש לתיקון, והצורך בפינוי הבתים, ועוד.

אקדים ואדגיש, כי חוות דעתו ועדותו של אינג'ינר שחר מקובלים עלי, גישתו אובייקטיבית לחלוטין, וממצאיו ראויים לאמון, מה גם שהצדדים עצמם אינם חולקים על כישוריו והגינותו בעריכת בדיקותיו וחוות דעתו. על כן, הממצאים בעניינים המקצועיים שניתנו לבדיקתו יאומצו כבסיס לכימות והערכת שווי ליקויי הבניה וירידת הערך.

2.         סוגיה מרכזית בתיק נדונה והוכרעה, לאחר סיכומים בכתב, בהחלטת ביניים מיום 30/9/02, שם נקבע, מנימוקים שלא אחזור עליהם כאן, אלא על דרך הפניה לאותה החלטה, שהיא חלק בלתי נפרד מפסק דין זה, שבנסיבות הספציפיות לא מוצתה זכותו של הקבלן לביצוע תיקונים בעין בבתים, טרם שהוגשה התביעה הכספית שלפני.

ראה אמות המידה לעניין זה כפי שפורטו ב ע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה, פד"י נ(2), 858.

המסקנה, פועל יוצא מכך שלא ניתנה הזדמנות לקבלן לבצע תיקונים, דבר המתחייב, בין היתר, מחובת תום הלב בשימוש בזכות הנובעת מחוזה ( סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי ), תשל"ג-1973), היתה, שיש לתמחר את הליקויים שמצא המומחה לפי עלות תיקונם עבור הקבלן המקורי, ולא לפי העלות הריאלית לדייר, אשר יחפוץ לבצע את התיקון בכוחות עצמו, וזה יהיה הבסיס לפסיקת הפיצוי, באשר הדיירים שוב אינם חפצים בתיקון ממש, אלא אך בשוויו הכספי. 

מסיכומי התובעים שבפני עולה גם כן בבירור שהתובעים חפצים אך ורק בפיצוי כספי, ולא בשום סעד אחר, והדברים גם טבעיים וברורים לאור העובדה, שאנו מצויים כיום כ- 9 שנים לאחר מסירת ואיכלוס הדירות.

3.         על פי הסדר דיוני מיום 30/11/04 שקיבל תוקף החלטה, ויתרו הצדדים על השמעת ראיות מעבר לחקירת המומחה, כפי שנעשה, והתייחסו בסיכומיהם גם לטענות העובדתיות ולסוגיית הנזק הלא ממוני, ככל שהיו אלה פלוגתאות במשפט.

4.         להלן אפרט את הכרעתי בנקודות העקרוניות, שהצדדים חלוקים בהם, באופן שיאפשר חישוב פרטני של הפיצוי המגיע לכל תובע מבין 8 המשפחות, וכן בנקודות ספציפיות שנטענו לגבי בית מסוים זה או אחר. 

·        כל תובע זכאי לפיצוי בגובה הסכום שקבע מומחה בית המשפט לגבי ביתו והמשקף את שווי עלות תיקון הליקויים באותה דירה, ובצירוף לסכום ירידת הערך שקבע המומחה, והכל צמוד ונושא ריבית כחוק ממאי 2000. (כפוף, כמובן, להוראות ספציפיות לגבי דירה זו או אחרת כמפורט להלן). סכומי הבסיס הללו יהיו לפי המופיע בעמודה העליונה בטבלאות שערכה ב"כ הנתבעות בסעיף 19.10 בסיכומיה.

·        פיצוי בשיעור הנ"ל, יביא לטעמי, להשבת המצב לקדמותו מהיבט הרציונאל של דיני הפיצוי בחוזים ובנזיקין, ואולם מבלי שתיווסף לכך עלות בגין שימוש בקבלן מזדמן, או תוספת עבור פיקוח הנדסי, ופינוי הדירות, וזאת הן משום שאין כוונה לבצע את התיקונים בעין, והן משום שבכך יושג איזון הוגן וראוי בין האינטרסים השונים, של שני הצדדים, כאשר לא ניתנה לנתבעות, בזמנו, הזדמנות הוגנת ותמת לב לנסות ולמצות את זכותן החוזית והחוקית לביצוע התיקונים בזמן אמת, ובעלויות נמוכות מכפי המתבקש כיום.

כידוע, רשימת הנפקויות, וההשלכות על הסעד שיפסק, לכך שצד לא פעל במדויק על פי חובות תום הלב והדרך המקובלת המוטלות עליו, אינה רשימה סגורה, וכל מקרה לנסיבותיו, מאפשר שיקול דעת לבית המשפט לעשות כן, נקודתית וכמתחייב באותו מקרה. (ראה: בג"צ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר שבע נ' בית הדין הארצי לעבודה, פד"י לה(1), 828).

·        כידוע, קשה לכמת את הפיצוי עבור עגמת נפש שינתן לכל תובע, והדברים נתונים להערכה ולשיקול דעת בית המשפט.

במקרה שלפנינו נמצא שליקויי הבניה אינם קלי ערך או בטלים בשישים, אף שהם נופלים מהשיעור שנטען במקור על ידי התובעים, הדיירים חיים עם ליקויים אלה שנים ארוכות, כאשר חלק מהפגמים יכול לפגוע באיכות חייהם והנאתם מהדירה, אם כי אין ליקויים קריטיים ומכבידים במיוחד.

עיינתי בטיעוני הצדדים בנקודה זו ובפסקי הדין שהפנו אליהם, ובהם אינדיקציה לסדרי הגודל  הנפסקים במקרים דומים, וברי שיש לשמור פרופורציה מסוימת בין הפיצוי בסעיף זה לבין סדר הגודל של הליקויים שנמצאו בכל בית, אך בשים לב, שבמסגרת ההסדר הדיוני אין בפני עדויות פרטניות ואישיות של הדיירים עצמם.

לכן, קביעתי היא, שכל תובע, (כלומר, כל משפחה), יקבל פיצוי  בפריט זה בגובה של 5% משווי עלות ליקויי הבניה וירידת הערך כאחד, כפי שקבע מומחה בית המשפט, לגבי אותה יחידת דיור, כמובן, לאחר שערוך הסכומים להיום.

·        אין מקום להפחית 10% משווי הליקויים, כפי שמבקש ב"כ הנתבעות, כאשר הוא מסתמך על דברי המומחה בעמ' 2 שורה 6 שם נקבע, כי קיים חסכון בשיעור זה באם מבצעים את תיקון כל הדירות במקביל ובאופן מרוכז. אמנם, הדיונים בתביעות השונות אוחדו, אך אין מדובר בדיירים שחברו יחד לבצע את התיקונים במשותף ובמרוכז, ואין ראיה כי כך היה נעשה לו, אכן, התכוונו הדיירים לעשות שימוש בכספים לביצוע תיקון בעין. כל משפחה זכאית לקבל את מלוא הסכום המשקף את עלות התיקון וירידת הערך המגיעים לה, ללא הפחתה זו של "ביצוע מרוכז".