פסק-דין בתיק א 23429/97

כללי

1.         יזם ובעלת מגרש התקשרו בעסקת קומבינציה להקמת בניין מגורים בן חמש דירות. לבעלת המגרש הוקצו שתי דירות וליזם ושותפו שלוש דירות. אחת נועדה למגוריו שלו ובני משפחתו, דירה נוספת שנמכרה ודירה שלישית, אשר הוקמה בעבור בני משפחה של שותפו.

2.         עסקת המכר בין היזם לבין רוכשי הדירה הנוספת נרקמה בטרם הסתיימה בנייתה ברם חוזה המכר נחתם כשנה וחצי מאוחר יותר, עם השלמת הבנייה, ואז גם דווחה העסקה לשלטונות המס. עוד בטרם נחתם חוזה המכר נתגלעו חילוקי דעות בין המוכר והקונה ואלה החריפו עם המעבר לבניין עד כדי תלונות הדדיות במשטרה, כתבות בעיתונות המקומית והליכים משפטיים שונים. ההליך דנן הנו ביטוי נוסף למערכת יחסים מעורערת זו.

3.         ההליך החל כתובענה כספית של רוכשי הדירה נגד היזם ואחרים. היזם מצדו הגיש תביעה שכנגד. רוכשי הדירה היו מיוצגים על ידי עו"ד יוסף רענן, שעזב את הארץ בעוד התובענה תלויה ועומדת. הייצוג הועבר אפוא לפרקליט אחר, אשר הגיש בשמם כתב תביעה מתוקן, הפעם נגד היזם בלבד. להלן תהא ההתייחסות למחלוקת על סמך כתב התביעה המתוקן והתביעה שכנגד, שנותרה על כנה, אם כי היקפה הכספי צומצם משמעותית בסיכומי טענות בא כח היזם.

4.         בהליך דנן נתבע פיצוי בסך 392,556 ש"ח שבעיקרו נכון ליום 28.2.01 (למעט פיצוי בגין עגמת נפש, שנכון ליום הגשת כתב התביעה) והמורכב מפיצוי בגין ליקויי בניה שנמצאו בדירה (158,120 ש"ח), שכר טרחת המומחה פרופ' אלישע טצה (10,147 ש"ח),  העברת כספים ביתר (18,526 ש"ח), גזלת פירות הכספים שהופקדו בחשבון (60,000 ש"ח), נזק עקב איחור במסירת הדירה (22,813 ש"ח), הפיצוי המוסכם (102,950 ש"ח) וכן פיצוי בגין נזק בלתי ממוני (20,000 ש"ח).

5.         בתביעה שכנגד נתבעת השבת סכומים שונים שעל פי הנטען היו מוטלים על רוכשי הדירה ולא שולמו על ידם, דמי שימוש ראויים בעבור מחסן שהוחזק על ידי האחרונים כבני-רשות עד שהרשיון בוטל ונתבעים בגין התקופה שלאחר ביטול הרשיון וכן יתרת תמורת הדירה שכן לפי הנטען, שילמו הרוכשים בחסר.

העובדות

6.         חנה שזיפי (להלן: חנה) היתה הבעלים של נכס מקרקעין הידוע כמגרש 2051 בחלקה 20 בגוש 11195 המצוי ברחוב הסחלב 19 בשכונת אחוזה הצפונית בחיפה. בשלב כלשהו באמצע שנות התשעים של המאה הקודמת פנתה חנה לעו"ד מאיר הפלר (להלן: עו"ד הפלר) וזה האחרון הציע לראובן דוידסון, איש עסקים חיפאי עמו היה מיודד (להלן: דוידסון), להיות צד לעסקת קומבינציה להקמת בניין במגרש. עו"ד הפלר, שהיה למעשה שותף סמוי של דוידסון, ערך את החוזה בעסקת הקומבינציה ובהמשך גם את חוזה המכר של הדירה נשוא הדיון.

7.         עסקת הקומבינציה יצאה אל הפועל ועל המגרש הוקם בניין בן חמש דירות. חנה קבלה שתי דירות ודוידסון ורעייתו קיבלו שתי דירות. הדירה החמישית בבניין נועדה לאלמן אחותו המנוחה של עו"ד הפלר ולילדיהם הקטינים.

8.         שלד הבניין נבנה במהלך שנת 1995 על ידי קבלן בשם נאיף חכרוש (להלן: הקבלן), שאחיו היה אותה עת קצין בכיר במשטרת ישראל.

9.         לונה בצלאל (להלן: לונה) שירתה אותה עת במשטרת ישראל, בעלת ותק של כ- 25 שנים מתוכן שמשה גם כשוטרת באגף הבילוש וכחוקרת באגף החקירות. בן זוגה יצחק בצלאל (להלן: בצלאל) עבד בחברת החשמל (שניהם ייקראו להלן: בני הזוג בצלאל או בני הזוג). אותה עת חפצו בני הזוג בצלאל להעתיק את מקום מגוריהם מקריית ים לעיר חיפה.

10.        באחד הימים בחודש ספטמבר 1995 התהלכו בני הזוג בצלאל ברחוב הסחלב והבחינו בשלט המוצב באתר בניה עליו התנוססו לטענתם שמם של הקבלן ושל דוידסון וכן מספר טלפון של האחרון. לטענת דוידסון הוצב באתר הבניה, כמצוות הדין, שלט ובו פרטי הקבלן. פרטיו שלו לא צוינו, שכן הדירות בבניין לא נועדו לשיווק.

11.        הגם שלפרט זה אין חשיבות מיוחדת להכרעה גופה, עדיפה עליי גרסת דוידסון על פני זו של בני הזוג בצלאל. ראשית, האחרונים נמנעו מלהביא ראיות חיוניות שהיו בהישג ידם, כגון עדותו של הקבלן או של בצלאל והסתפקו בעדותה היחידה של לונה, שאין לה סיוע.  שנית, תקנה 2 ל תקנות רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאית (הצבת שלטים על-ידי קבלנים רשומים) תשל"ז-1976 מחייבת קבלן להציב באתר בניה שלט ובו פרטיו ברם אין חובה דומה מוטלת על יזם. שלישית, גם לגרסת לונה עצמה דוידסון הנו איש עסקים ממולח, ואין להניח שיפרסם פרטים מזהים בשלט בעוד כוונתו המוצהרת היתה למכור את הדירה, אם בכלל,  בפטור ממס שבח.

12.        אני קובעת אפוא כי בשלט אשר הוצב באתר הבניה הופיעו פרטי הקבלן בלבד.

העסקה - גרסת בני הזוג בצלאל

13.        אין חולק כי בני הזוג בצלאל יצרו קשר עם דוידסון והתעניינו בדירה. לגרסת לונה, הפניה באה לאחר שראתה את פרטי דוידסון בשלט ולגרסת דוידסון הפניה באה לאחר שנודע לה על הבניה מאחיו של הקבלן. משנקבע לעיל כי פרטי דוידסון לא הופיעו בשלט ממילא יש לקבוע כי גרסת בני הזוג בצלאל אינה יכולה לעמוד. גרסת דוידסון אף נתמכת בעדות לונה אשר אישרה בעדותה כי שוחחה עם אחיו של הקבלן בנושא.

14.        לגרסת בני הזוג בצלאל, משנוצר קשר עם דוידסון מסר הלה, כי שתי דירות בבניין עומדות למכירה. האחת בקומה השניה, שמחירה 280,000 דולר של ארצות הברית, והשניה בקומה הרביעית שמחירה 330,000 דולר. לאחר ביקור באתר, ונוכח הנוף המרהיב שנשקף ממנה, בחרו בדירה בקומה הרביעית. היה נסיון להפחית מהמחיר, שלא צלח, אם כי דוידסון התחייב לשאת בעלות ארונות המטבח.

15.        באותו מעמד הבהיר להם דוידסון כי מתוך התמורה הכוללת יהיה עליהם לשלם 80,000 דולר במזומן בדרך הבאה - 10,000 דולר למחרת היום במשרדו עת ייחתם זכרון דברים ו- 70,000 דולר הנותרים תוך שבועים. עוד הסביר להם כי בזכרון הדברים כמו גם בחוזה, שייחתם עם קבלת טופס אכלוס (טופס 4),  יירשם כמחיר הדירה סך של 250,000 דולר.

16.        למחרת היום נפגשו אכן במשרדו של דוידסון בשדרות העצמאות בחיפה, שילמו 10,000 דולר במזומן וחתמו על זכרון דברים בעותק אחד אשר נותר בידי דוידסון, לפי דרישתו,  שגם סירב למסור להם העתק ממנו. במהלך הפגישה נכנס למשרדו של דוידסון עו"ד הפלר שמשרדו שכן באותו בניין. עו"ד הפלר לא התערב אם כי עולה מעדותה שהיה ברור לה כי הוא אשר יטפל בפן המשפטי של העסקה. בצלאל, אשר הכיר את עו"ד הפלר אמר שניתן לסמוך עליו.