פסק-דין בתיק א 23211/07

2.         התובעים ביקשו לרכוש דירת גג ברח' אהרון גודשטיין 3, גבעתיים ( להלן: "הדירה"). הם ניהלו בשנת 2000 משא ומתן עם הקבלנים שבנו את הדירה. המשא ומתן הופסק לאחר שהקבלנים הפכו חדלי פרעון. כעבור שנה, בתחילת שנת 2001, חודש המשא ומתן לרכישת הדירה, אלא שהפעם הוא נוהל מול הבנק הנתבע ( להלן: "הבנק"), שהדירה היתה משועבדת לטובתו. הבנק היה מעונין במכירתה של הדירה, על מנת שכספי התמורה יועברו ישירות אליו. מטעם הבנק נוהל המשא ומתן על ידי עו"ד עודד לב, יועץ משפטי חיצוני לבנק. התובעים חששו מאוד כי זכויותיהם בדירה לא תרשמנה, בשל מצבם של הקבלנים, ולכן נדרשה התחייבות של הבנק לשלם להם סכום קבוע וידוע מראש במידה והרישום לא יושלם תוך פרק זמן מסויים.

3.         ביום 17.12.2001 נכרת חוזה מכר בין הקבלנים לבין התובעים, לפיו רכשו התובעים את הדירה תמורת סך השווה ל- 440,000 דולר ( להלן: "הסכם המכר"). הקבלנים התחייבו בסעיף 7 להסכם המכר לרשום בית משותף ולגרום לכך שהדירה תרשם על שם התובעים תוך שישים חודש. נקבע כי הפרת התחייבות זו תחשב הפרה יסודית של החוזה.

            עוד קודם לכן, ביום 17.10.2001, חתם הבנק על כתב התחייבות כלפי התובעים, על פי דרישתם, ובו קיבל על עצמו התחייבות לשלם את כל התשלומים הדרושים לצורך רישום הבית המשותף ( להלן: "כתב ההתחייבות"). בנוסף, בסעיף 3 לכתב ההתחייבות, התחייב הבנק כדלקמן:

            " באם הדירה לא תירשם על שמותיכם כיחידה נפרדת בבית המשותף אשר יירשם על החלקה בתוך 60 חדש [כך במקור- ח.ב.] מיום חתימת ההסכם, יפצה אתכם הבנק בתשלום סכום שקלים [כך במקור- ח.ב.] בערך של 50,000 $, וזאת מבלי לגרוע מן החבות המשפטית להשלמת הליכי הרישום של זכויותיכם בדירה."

4.         הבית המשותף נרשם בסופו של דבר רק ביום 27.2.2007, כשבועיים לפני הגשת התביעה. הדירה נרשמה על שם התובעים רק ביום 6.1.2008, כעשרה חודשים לאחר הגשת התביעה.

5.         התובעים דרשו מן הבנק לשלם להם את הסכום עליו התחייב, שכן לשיטתם, רישום הבית המשותף כמו גם רישום הדירה על שמם, היו צריכים  להסתיים עד ליום 17.10.2006. משסורבה דרישתם, הוגשה התביעה ביום 14.3.2007.

6.         הבנק טוען כי התחייבותו לשלם פיצוי מוסכם חלה רק במקרה שהבית המשותף לא יירשם בתוך שישים חודש, ואין היא חלה למקרה שבו הדירה לא תרשם על שם התובעים בתוך שישים חודש. לדידו של הבנק, לא נקבע כלל מועד לרישום הדירה על שמם של התובעים.

7.         הכלל הוא שחוזה מתפרש על פי תכליתו, קרי, המטרות, היעדים, האינטרסים, והתכנית שהצדדים בקשו במשותף להגשים. בראש ובראשונה מתחקים אחר אומד הדעת הסובייקטיבי המשותף, ואם זה אינו ברור, או אינו קיים, אזיי יתפרש החוזה לפי תכליתו האובייקטיבית:

" כידוע, חוזה מתפרש על פי תכליתו, ותכלית זו היא בראש ובראשונה, התכלית הסובייקטיבית המבטאת את אומד דעתם של הצדדים לחוזה, לאמור: "המטרות, היעדים, האינטרסים, והתכנית שהצדדים בקשו במשותף להגשים" ... אולם לעתים נתקלים אנו בקשיים לאתר את אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים, ואז נוהגים לפנות לתכלית האובייקטיבית של החוזה, ולנסות ללמוד באמצעותה על ה"המטרות והאינטרסים שחוזה מהסוג או מהטיפוס של החוזה שנכרת נועד להגשים", וממנה מנסים להקיש למקרה המסוים העומד לדיון."

(ע"א 5483/02 שיכון עובדים בע"מ ואח' נ' עיריית חולון   תק-על 2004(1), 471 ,עמ' 475).

אגב התחקות אחר אומד דעת הצדדים, יש לעתים מקום להשתחרר מעול הפירוש המילולי:

" מלאכת הפירוש נועדה לברר את כוונתם האמיתית של הצדדים לחוזה. התחקות אחר כוונה זו, תוך השתחררות מעול הפירוש המילולי, עולה בקנה אחד עם עיקרון תום הלב"

(ע"א 1395/91 וינוגרד נ. ידיד , פ"ד מז(3) 793, 800).

8.         פרשנות מילולית צרה של כתב ההתחייבות עשוייה להביא  למסקנה כי הבנק התחייב לשלם את סכום ההתחייבות רק אם הבית המשותף לא יירשם בתוך שישים חודש, בעוד שלגבי רישום הדירה על שמם של התובעים, לא נקבעה כל מגבלת זמן.

            פרוש זה, הגם שהוא מתיישב עם לשונו של כתב ההתחייבות, אינו סביר בעיניי ודומה כי לא לכך נתכוונו הצדדים. מה שהיה חשוב לתובעים, ועל כך לא היתה כל מחלוקת, הוא שהדירה תרשם על שמם. רישום הבית המשותף הוא רק אמצעי בדרך להשגת מטרה זו, שכן לא ניתן לרשום זכויות בדירה בבית משותף על שם הקונה, בטרם הושלם רישום הבית המשותף. לפיכך, הכוונה המשתמעת על פי אומד דעת הצדדים היתה לקבוע מועד אחרון שעד אליו יש להשלים גם את רישום הדירה על שמם של התובעים, ולא רק את רישום הבית המשותף. והרי מה יועיל לתובעים רישום בית משותף, שאין בצידו רישום הזכויות בדירה על שמם?

אם נקבל את עמדתו הפרשנית של הבנק, עלול היה להיווצר מצב שבו הבית המשותף אכן נרשם בתוך שישים חודש, אך הדירה עצמה לא היתה נרשמת מסיבה כזו או אחרת על שם התובעים, מבלי שהתובעים יוכלו אי פעם לדרוש את תשלום סכום ההתחייבות. המקרה שבפנינו יוכיח: הגם שהבית המשותף נרשם ביום 27.2.2007, נדרשו עוד אחד עשר חודשים עד לרישום הזכויות בדירה על שמם של התובעים. אין איפוא כל הגיון להניח כי התובעים הקפידו לדרוש מועד אחרון שעד אליו יש להשלים את רישום הבית המשותף, אך לא היה להם כל ענין בקביעת מועד אחרון שעד אליו יש להשלים את רישום הדירה על שמם.

            מכאן שיש לפרש את הדיבור "באם הדירה לא תירשם על שמותיכם כיחידה נפרדת בבית המשותף אשר יירשם על החלקה בתוך 60 חדש [כך במקור- ח.ב.] מיום חתימת ההסכם ..." כדיבור המתייחס הן לרישום הבית המשותף והן לרישום הדירה על שם התובעים, במובן זה ששני הרישומים צריכים להתבצע בתוך שישים חודש.

9.         לאותה תוצאה ניתן להגיע גם בדרך של פרשנות מילולית צרה.