פסק-דין בתיק א 22920/02

ת"א 22920/02

1.         התובעים בת"א 22920/02 (להלן: הדיירים) הנם הרוכשים של ארבע יחידות דיור בבניין המצוי ברחוב הדקל 410 בטבריה (להלן: הבניין) אותו הקימו הנתבעת 1, כיזם, והנתבעת 2, כקבלן מבצע, על מקרקעין הידועים כחלקה 23 בגוש 15063 (שתי הנתבעות להלן: החברה). כל אחד מהדיירים ייקרא להלן: צ'יבוטרו, פרץ, רבנסרי ובוטבול. 

2.         תחילה הוגש כתב התביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה על ידי ששה רוכשי דירות בבניין, אשר תבעו יחדיו סך של 2,488,964 ש"ח כפיצוי בגין ליקויי בנייה שונים שנתגלו לטענתם בדירות. בהחלטת בית המשפט המחוזי מיום 4.12.02 הופרדה תביעתם של תובעים 4 עד 7 (שני צמדי רוכשים). כתוצאה הופחת סכום התביעה והועמד על סך 1,508,648 ש"ח. בהיות הסמכות העניינית לדון בתובענה שסכומה אינו עולה על 2,500,000 ש"ח מסורה לבית משפט השלום הועבר המשך הדיון בתובענה לבית משפט זה.

3.         החברה מצדה פתחה בהליכי הוצאה לפועל של שטר-חוב על סך 34,000 ש"ח (קרן) בלשכת ההוצאה לפועל בנתניה נגד צ'יבוטרו (התובעת) ואחיה, הערב לחיוביה בערבות אוואל. שני הנתבעים בתיק ההוצאה לפועל הגישו התנגדות לביצוע שטר אשר הועברה לדיון בבית משפט השלום בנתניה. ניתנה רשות להתגונן וההליך הועבר לדיון בסדר דין מהיר. בהמשך הועבר לבית משפט זה ונרשם תחת מספר ת"א 6242/03 (בסדר דין מהיר). הדיון בשתי התובענות אוחד.

4.         בישיבת בית משפט מיום 30.4.07 הסכימו באי כח בעלי הדין כי יינתן בשני התיקים המאוחדים פסק דין מנומק לפי סעיף 79א ל חוק בתי המשפט [נוסח משולב] תשמ"ד-1984 על סמך חומר הראיות המצוי בתיק בית משפט וסיכומי טענות הצדדים. נוכח ההסכמה האמורה תהא ההנמקה תמציתית.

הוסכם גם, כי בית המשפט יהיה מוסמך לפסוק פיצוי בסכום שלא יעלה על ההערכה של המומחה מטעם בית המשפט (האדריכל והשמאי אסא זהר, להלן: המומחה או מומחה בית משפט) של ליקויי הבנייה על בסיס עלות לדייר, ולא ייפסקו סכומים נוספים כגון דמי-שכירות ראויים. על הסכום הפסוק ניתן יהיה להוסיף ריבית והפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן החל ממדד חודש מרס 2005 (מועד מתן חוות הדעת).

כן הוסכם כי בית המשפט יהיה רשאי לפסוק סכום מרבי של 3,000 ש"ח כפיצוי בגין נזק בלתי ממוני והוצאות משפט לפי שיקול דעתו.

5.         דירות הדיירים נבדקו על ידי המהנדסים אליעזר גוכמן (דירת צ'יבוטרו), קצור (דירות פרץ ובוטבול) ושטיינר (דירת רבנסרי). דירות צ'יבוטרו ובוטבול נבדקו גם על ידי מומחה מטעם החברה. נוכח מינוי מומחה מוסכם וההסכמה הדיונית האמורה בסעיף 4 דלעיל אין צורך להתעכב על חוות דעת אלו.

6.         המומחה מצא בדירות הדיירים ליקויים שונים, והעריך את עלות תיקונם כדלקמן:

דירת צ'יבוטרו:  21,200 ש"ח על בסיס עלות לחברה ובתוספת 25% (5,300 ש"ח) ומס ערך מוסף אם התיקון יבוצע על ידי קבלן מזדמן מטעם הדייר. בנוסף העריך המומחה כי יש לפצות את הדייר בסך 1,000 ש"ח בגין ליקוי שאין הצדקה לתקנו (גובה דלתות הנוגד את תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות, תש"ל-1970 [להלן: התקנות]) ועוד 5,000 דולר בגין ירידת ערך הדירה (בשל אי-התאמה בין רוחב שני חדרים [החדר המשמש כמרחב מוגן דירתי וחדר ילדים] לבין הגדרה של חדר בתקנות).

דירת פרץ: 15,200 ש"ח על בסיס עלות לחברה ובתוספת 25% (3,800 ש"ח) ומס ערך מוסף אם התיקון יבוצע על ידי קבלן מזדמן מטעם הדייר.

דירת רבנסרי: 20,930 ש"ח  על בסיס עלות לחברה ובתוספת 25% (5,230 ש"ח) ומס ערך מוסף אם התיקון יבוצע על ידי קבלן מזדמן מטעם הדייר.

דירת בוטבול: 13,950 ש"ח על בסיס עלות לחברה ובתוספת 25% (3,500 ש"ח) ומס ערך מוסף אם התיקון יבוצע על ידי קבלן מזדמן מטעם הדייר.

7.         על מנת להכריע בשאלה האם יש לחייב את החברה בפיצוי על בסיס עלות לדייר או עלות לחברה מן הראוי לבחון את סוגיית זכות החברה לבצע תיקונים. אם ייקבע כי בנסיבות אין להתיר לחברה לבצע תיקונים אזי תפסק לדיירים עלות התיקון בתוספת 25% ומס ערך מוסף. אחרת, יהיו זכאים לפיצוי על בסיס עלות לחברה.

8.         כן יש להכריע בזכות הדיירים לפיצוי בגין נזק בלתי ממוני וזכותם לפיצוי עקב איחור במסירת החזקה בדירות.

בין החברה לבין צ'יבוטרו (ואחיה כערב) קיימת מחלוקת נוספת הנוגעת להליך נשוא ת"א 6242/03 שם הוגשה כאמור תביעה בעילה שטרית.

9.         זכות החברה לבצע תיקונים - לטענתם, פנו הדיירים לחברה בהזדמנויות שונות בבקשה לתקן את הליקויים ברם זו לא נענתה או הסתפקה בביצוע תיקונים חלקיים בלבד. מטעם זה זכאים לטענתם לפיצוי על בסיס עלות התיקון באמצעות קבלן מזדמן מטעמם.

            בכתב הגנתה ובתצהיר עדות ראשית מטעמה וכן בסיכומי טענותיה כפרה החברה בקיום ליקויים. לטענתה נענתה לפניות הדיירים, התקשרה עם חברה המתמחה בתיקוני שנת בדק אשר ביצעה תיקונים ובכלל עשתה כל אשר לאל ידיה כדי לרצותם.

עמדתה זו עומדת לחברה לרועץ. משהתכחשה לקיום ליקויים אבדה לה הזכות לבצע תיקונים, ולעניין זה אין נפקא מינה אם לפי הערכת המומחה נמוך היקפם משמעותית מדרישות הדיירים. חרף הפער העצום בין דרישות אלו לבין חוות הדעת אין לומר כי המדובר בליקויים של מה בכך.