פסק-דין בתיק א 22722/04

רקע עובדתי

1.         התובעת, החברה לפיתוח יפו העתיקה בע"מ (להלן" התובעת") הינה בעלת זכויות הבעלות של בניין הבנוי על חלק מחלקה 66 בגוש 7019 והמצוי ברח' הצורפים, ביפו העתיקה (להלן: " הבניין").

2.         הבניין הינו בן שתי קומות, כאשר בקומה העליונה קיימות מספר יחידות ובכלל אלו דירה בת 2 חדרים, מטבח ושירותים, המתוחמת באדום בתשריט אשר צורף לכתב התביעה כנספח א' (להלן: " הדירה").

            יצויין כי הקומה הראשונה בבניין ודירה נוספת בקומה השנייה, הוחכרו, למן  שנת 1969, למר הורס ריכטר (להלן: " ריכטר") להפעלת גלריה לאומנות (בקומה הראשונה) ולמגוריו שלו.

3.         למן שנות ה-50 המאוחרות, החזיק המנוח יצחק אסבאן ז"ל (להלן: " המנוח") בדירה כדייר מוגן וזכות זו הוכרה בפסק הדין מיום 9/7/68 בבית משפט השלום בת"א בת.א. 56796/67 (להלן: " פסק הדין").

            יובהר כי הגם שרעיית המנוח, הגב' תמרה אסבאן ז"ל (להלן: " המנוחה"), התגוררה עמו כל העת, לא הוכרה המנוחה - בפסק הדין - כדיירת חוזית (מקורית) בדירה.

            עם פטירת המנוח, ביום 15/2/98, המשיכה המנוחה להתגורר בדירה כדיירת מוגנת עד לפטירתה ביום 5/6/03 - זאת מכוח הוראת סעיף 20(א) לחוק הגנת הדייר.

4.         הנתבעים - בעל ואישה אשר נישאו בשנת 1999 - מתגוררים יחדיו בדירה יחד עם בנם הקטן, למצער למן שנת 2000.

            הנתבע 1 (להלן: " הנתבע") הינו נכדם של המנוחים, הטוען לזכויות של דיירות מוגנת בדירה.

5.         בכתב התביעה, אשר נפתחה - טרם תיקונה - בהליך של סדר דין מקוצר, עתרה התובעת להורות על סילוק ידם של הנתבעים מהדירה.

            לטענתה, הנתבעים מחזיקים בדירה בלא זכות חוקית ושלא כדין והינם בגדר של מסיגי גבול בה.

            מנגד טען הנתבע כי הוא רכש זכויות של דייר מוגן בדירה, עם פטירת סבתו המנוחה, והוא זכאי להמשיך ולהחזיק בה ככזה.

            זכותה של הנתבעת להתגורר עמו, נאצלת מזכותו שלו, בהיותה אשתו ואם ילדו.

גדר המחלוקת וטענות הצדדים

6.         אין ולא הייתה מחלוקת בין הצדדים (כך גם עולה, כאמור, מפסק הדין) כי המנוח לבדו היה דייר מקורי בדירה, ואילו המנוחה נחשבה לדיירת נגזרת מכוח הוראת סעיף 20(א) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב-1972 (להלן: " החוק").

            העולה מהאמור הוא, כי על מנת שהנתבע יוכר כדייר מוגן בדירה עליו לבוא בגדרו של סעיף 27(1) לחוק הקובע כזאת:

            " היה אדם לדייר לפי סעיפים 20 עד 26 ונפטר או חדל להחזיק במושכר לא יהיה אדם אחר לדייר לפי סעיפים אלה. אולם -

1.       מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 או 22 יהיה לדייר, אף אם היה   לפניו אחד אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד  שהוסיף להתגורר בדירה ולא הייתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר או חדל מלהחזיק במושכר".

מהוראת חוק זו - כפי שנותחה ופורשה בפסיקה - עולה כי על מנת שהנתבע יוכר כדייר מוגן בדירה (בהיותו "דייר נדחה") עליו למלא אחר שני תנאים מצטברים (שהם למעשה ארבעה) -

א.      כי הוא התגורר בדירה יחד עם סבו המנוח משך 6 חודשים לפחות, טרם פטירתו והמשיך להתגורר בה ברציפות עד לפטירת סבתו המנוחה.

ב.      בעת פטירת המנוח ו/או המנוחה לא הייתה לו דירה אחרת למגוריו [ראו: רע"א 1711/98 שפי נ' עזבון המנוחה שדוז'נסקי ז"ל, פ"ד נ"ד(1) 349].