פסק-דין בתיק א 2239/99

1.         התובע, מנהל עזבון המנוח אליהו ברוידא ז"ל, תובע ממנהל מקרקעי ישראל השבת חלק מדמי ההיתר או ההסכמה ששולמו לו, לטענתו, ביתר ושלא כדין, בגין עיסקה על פיה נמכרו זכויות החכירה שלו בנכס לצד ג' (יהודה קורדמני) תוך כדי שינוי יעודו כפי שיפורט בהמשך.

            סכום התביעה הועמד, בכתב התביעה המתוקן, על סך של למעלה מ-1,5 מליון ש"ח. לחלופין, תובע התובע סכומי השבה נמוכים יותר כמפורט בסעיף 46 לכתב התביעה המתוקן.

            הנתבע דוחה את תביעותיו של התובע וטוען כי לא קמה לו כל עילה בדין המצדיקה את התערבותו של בית המשפט בקביעת שיעור דמי ההיתר שנדרשו ונגבו מהתובע.

2.         התובע מייחס לנתבע התנהגות חסרת תום לב "תוך סטיה מסמכויות שניתנו לו עפ"י החלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל" (המבוא לסיכומי התובע) שאילצו אותו, לטענתו, לשלם דמי היתר גבוהים ובלתי מוצדקים.

            מדובר בזכויות חכירה בנכס הידוע בחלקה 248 גוש 6546 אותם מכר התובע תמורת סך של -.1,200,000 דולר. עיסקה זו אושרה ע"י בית המשפט לבקשת מנהל העזבון לאחר שהאפוטרופוס הכללי, בעקבות השמאי הממשלתי, אישרו כי שווי העיסקה ריאלי.

            הנתבע דרש בתמורה להסכמתו לעיסקה דמי היתר אשר בחישוב שיעורם הביא בחשבון את זכויות הבניה שהתווספו לחלקה (בניית 6 קוטג'ים טוריים). דרישתו האחרונה של הנתבע עמדה על סך של -.2,941,093 ש"ח. התובע לא השלים עם חיוב זה והגיש השגה, אשר בעקבותיה נעשתה הערכת שווי נוספת של הנכס. טוען התובע כי ההערכה השניה (של השמאי מרגליות) היתה נמוכה יותר ושיעור דמי ההיתר הופחת בהתאם. חרף עובדה זו נמנע הנתבע להעמיד את דמי ההיתר על יסוד הערכה זו ועמד על דרישתו לדמי היתר על בסיס הערכת השווי הראשונה.

התובע הגיש השגה נוספת בפני השמאי הממשלתי, אשר ערך שומה נוספת והעמיד על פיה את דמי ההיתר שנדרש התובע לשלם על סך -.1,497,307 ש"ח.

אף עם סכום זה לא השלים התובע, אך שילם אותו על מנת לאפשר השלמת העיסקה.

טוען התובע כי הנתבע טעה בחישוביו וגבה ממנו דמי היתר מוגזמים. על פי חישוביו יש להחזיר לו חלק מדמי ההיתר כפי שפירט בכתב התביעה ובכתב סיכומיו.

את תביעתו מבסס התובע על טענות מתחום המשפט המינהלי, בייחסו למנהל התנהגות בלתי הוגנת ובלתי סבירה באופן קיצוני, באמצו קביעות או דרישות לתשלום דמי היתר שאינן עולות בקנה אחד עם קביעות קודמות שלו ובכך אילץ את התובע לשנות מצבו לרעה. הוא אף נהג בניגוד לכללי הצדק הטבעי ושלא כדין בסרבו לפעול לפי חוות דעתו של השמאי מרגליות והעדיף שומה אחרת גבוהה יותר באשר לשווי הנכס הנמכר.

עוד טוען התובע כי דרישת הנתבע לדמי ההיתר המוגדלים, מעבר להיותה בלתי הוגנת ובלתי סבירה, היא מבחינת העמדת תנאי בלתי סביר של הנתבע -בעל הנכס  לתובע - השוכר, שביקש להעביר את זכויותיו לצד ג', ולפיכך רשאי ואף מוסמך ביהמ"ש להתערב ולשנות דרישה זו מכח הסמכות שהוענקה לו בסעיף 22 לחוק השכירות והשאילה תשל"א-1971.

3.         לבית המשפט הוקנתה, אמנם, הסמכות להתערב ואף לשנות תנאים או דרישות שמעמיד משכיר של נכס, והנתבע בכלל זה, לשוכר המבקש להעביר את זכויות החזקה בנכס לצד ג', ולתובע בכלל זה, כתנאי למתן הסכמתו להעברת הזכויות. כך אף אם הדרישות מעוגנות בהסכם שכירות, או חכירה. אלא שבסמכות יחודית זו, לפי סעיף 22 הנ"ל, יעשה בית המשפט שימוש אך אם ישתכנע שהתנאים שהעמיד המשכיר לשוכר הם "בלתי סבירים".

בכך לא השתכנעתי במקרה זה.

לא עלה בידי התובע להצביע על נסיבות שיצביעו על התנהגות בלתי סבירה או בלתי הוגנת מצד הנתבע ו/או העמדת תנאים בלתי סבירים, כאמור. בודאי לא עלה בידו להצביע על התנהגות חסרת תום לב כפי שהוא טוען.

התובע נתן, כאמור, את הסכמתו לתשלום דמי ההיתר שנדרשו ממנו ואף שילמם, אם כי תחת מחאה, לטענתו. זאת עשה לאחר שמיצה את כל אפשרויות הערעור וההשגה שהועמדו לרשותו ולאחר שכתוצאה מהליכים אלה הוקטנו דמי ההיתר שנקבעו ע"י הנתבע והופחתו, אם כי לא בשיעור אותו דרש התובע. 

דמי ההיתר הגבוהים יחסית שנגבו מהתובע הם בעיקר בשל הקניית זכויות בניה נוספות בנכס, כתוצאה משינוי תכנית תב"ע, שלא היו בעת שנחתם חוזה החכירה המקורי בין התובע למנהל. אלה חושבו על בסיס שווי הקרקע וערכה לפי תב"ע התקפה, ממנו הופחת שווי זכויות החכירה של החוכר, היינו התובע.

דמי ההיתר חושבו על בסיס הערכתו של השמאי הממשלתי, שלא היה מזוהה עם צד מהצדדים לעיסקה ואף לא עם הנתבע. השמאי אף הפחית את השומות שעל בסיסן נקבעו דמי ההיתר בתחילה במסגרת ההשגה שהוגשה ע"י התובע. דמי ההיתר שולמו בסופו של דבר מתוך בחירה חופשית של התובע או של יהודה קורדמני - רוכש הנכס.

אף הנתבע, כיבד את ההערכה המחודשת של השמאי הממשלתי ונתן הסכמתו להפחתת דמי ההיתר בהתאם.

בנסיבות אלה, ואף אם אניח כי דמי ההיתר שולמו ע"י התובע (ולא ע"י רוכש הזכויות מר קורדמני כפי שארע בפועל, ולכן אין לתובע עילת תביעה כלפי הנתבע), יש לראות בתשלום דמי ההיתר משום הסכמה לביצוע העיסקה בתנאים שהעמיד הנתבע, לרבות התנאי לפיו שיעור דמי ההיתר יהיו כפי שקבע השמאי הממשלתי בשומתו הסופית, לאחר ההשגה. הסכמה זו באה לידי ביטוי, אף בחתימתו של קורדמני על המפרט הכספי ועל הסכם הפיתוח מיום 2.2.97 (ראה נספח כ"ב לתצהיר הנתבע נ/5).