פסק-דין בתיק א 22234/06

תביעה זו עניינה בהסכם שכירות שנכרת בין הצדדים ביום 2.12.2005 ולא יצא לפועל.

תמצית טענות התובע

הנתבע הוא הבעלים והמחזיק של משרד על גג בניין משרדים, הממוקם בשדרות רוטשילד 15, תל אביב (להלן- המושכר). בין הצדדים נחתם הסכם שכירות ביחס למושכר.

בבנין המשרדים ארבע קומות בלבד. בהמשך גרם המדרגות, בקומה "ארבע וחצי", קיימת דלת המובילה למושכר. כאשר ממשיכים במעלה גרם המדרגות חצי קומה נוספת, מגיעים לגג. הגג מחולק לשני חלקים - חלק דרומי וחלק צפוני. הדלת שדרכה ניתן להגיע למושכר ממוקמת בצד הצפוני של הגג.

עובר לחתימת ההסכם הציג הנתבע בפני התובע מצג לפיו ניתן להיכנס למושכר בשתי כניסות - כניסה ישירה, באמצעות דלת הממוקמת בקומה ארבע וחצי המובילה ישירות למושכר. כניסה עקיפה, באמצעות דלת הכניסה הצפונית של הגג, ממנה אפשר להגיע לגג ומשם לדלת הכניסה למושכר. נציג הנתבע הציג את הכניסה העקיפה ככניסה לגיטימית, שאין מחלוקת בדבר האפשרות להשתמש בה ואף הכניסה למושכר לצורך הצגתו, הייתה תמיד באמצעות כניסה זו.

הצדדים הסכימו לסגור את פיר המדרגות המובילות למושכר מהכניסה הישירה ולהפוך חלק זה למחסן (סעיף 10.ו. להסכם השכירות). בהתאם לכך הסכימו הצדדים, כי הכניסה למשרד תהיה דרך הגג, דהיינו, בכניסה העקיפה, כאמור בסעיף 10.ג. להסכם: "הכניסה למשרד דרך הפלדלת הנמצאת בכניסה לגג. למען הסר ספק, מתחייב ומצהיר בזאת המשכיר שאין ולא תהיה מניעה כלשהי, לכל תקופת השכירות, כנקוב בסעיף 3 לעיל, להיכנס למשרד דרך דלת הכניסה לגג". בנוסף, נתן הנתבע את אישורו לביצוע עבודות והשקעות נוספות בהשבחת המושכר.

בדיעבד התברר, שהנתבע התחייב למעבר למושכר דרך הכניסה לגג, על שטח שלא בבעלותו וללא קבלת הסכמה מוקדמת מבעלי הגג. במהלך השיפוצים שנערכו בהסכמת הנתבע, הופתע התובע לגלות שבעלי הגג לא ידעו על ההסכם שנחתם ומתנגדים נחרצות לכל כניסה לגג דרך הדלת הצפונית. בעלי הגג אף הזמינו משטרה וטענו, שהתובע מסיג גבול. באותו מעמד ציינו בעלי הגג בפני השוטרים ובפני התובע, שהנתבע יודע היטב על התנגדותם שכן הייתה התדיינות משפטית ביניהם וניתן פסק דין לפיו, הנתבע מחוייב שלא להשתמש בגג בכלל ובכניסה הצפונית לגג בפרט.

לאור התנגדותם של בעלי הגג, אין לתובע כל אפשרות להיכנס למושכר.

לאור הפרת ההסכם על ידי הנתבע, הודיע לו התובע בתחילת ינואר 2006, טלפונית, על ביטול ההסכם. הנתבע השיב, שיבדוק את הנושא עם בעלי הגג, אולם בפועל לא נעשה דבר. לאחר מכן, הציע הנתבע לתובע לבטל את ההסכם, ללא השבת סכומי הכסף שהושקעו בהשבחת המושכר. הצעתו של הנתבע נדחתה ונשלח אליו מכתב ב"כ התובע מיום 31.1.06. במכתב תגובה מיום 5.2.06 הציע הנתבע, להמשיך ולקיים את החוזה. במענה למכתבו של הנתבע, הסכים התובע לקיים את הסכם השכירות אולם דרש שתי דרישות מינימליות - האחת, שיועבר אליו המפתח לדלת הכניסה הצפונית לגג, על מנת שיוכל להיכנס למושכר. השנייה, שתועבר אליו הסכמת בעלי הגג בכתב לכניסתו דרך הדלת הצפונית לגג. בתגובה מיום 26.2.06, העמיד הנתבע תנאי לקבלת המפתח לפיו, התובע יתחייב שלא לבצע שימוש בגג מעבר להתחייבותו בהסכם השכירות. ביום 28.2.06, הומצאה לנתבע התחייבותו של התובע. הנתבע לא טרח להשיב על הפניה וביום 9.3.06, נשלחה אליו תזכורת. ביום 13.3.06, התקיימה שיחת טלפון בין הנתבע לבין ב"כ התובע, שבה הבטיח הנתבע לפעול לשם העברת המפתח והאישור מבעלי הגג בהקדם האפשרי.

למרות זאת, עד ליום הגשת התביעה לא המציא הנתבע לתובע את המפתח לכניסה הצפונית לגג ואת אישור בעלי הגג לכניסה למושכר דרך הגג. לפיכך, נמנע מהתובע להיכנס למושכר.

התובע פנה באמצעות ב"כ לבעלי הגג, חברת למרחב בע"מ, ביום 21.2.06. הפניה לא זכתה לכל מענה.

התובע עשה כל שביכולתו על מנת לקיים את הסכם השכירות ואילו הנתבע לא עשה דבר מהמובטח על ידו. לאור זאת מתבקש להצהיר על ביטולו של הסכם השכירות. כמו-כן מתבקש להורות על השבת ההמחאות שניתנו בגין דמי השכירות, השבת דמי השכירות ששולמו בפועל, השבת שטר הביטחון, שינוי הרישום במחלקת הארנונה בעיריית תל אביב, משמו של התובע לשם הנתבע, וכן - לחייב את הנתבע לשלם לתובע פיצויים בסך של 10,000 ש"ח ופיצויים על ההשקעה שבוצעה במושכר, בסך של 30,200 ש"ח.

תמצית טענות הנתבע

בין הצדדים נכרת הסכם שכירות לפיו הושכר לתובע משרד קטן בשטח של כ- 7.5 מ"ר, המצוי במפלס גג הבית, בשדרות רוטשילד 15 תל- אביב. למושכר קיימת גישה ישירה מחדר המדרגות וכן גישה דרך גג הבניין, השייך לחברת למרחב בע"מ (להלן- למרחב).

על פי המוסכם בין הנתבע ללמרחב, השוכרים היו רשאים לעשות שימוש בשטח הגג לצורך מעבר למושכר ולצורך זה בלבד. כדי לאפשר מעבר זה, איפשרה למרחב לנתבע להמשיך ולהחזיק בידיו מפתח לדלת הכניסה לגג.

הנתבע מסר לתובע את מפתח דלת הגג, כפי שנהג לעשות עם שוכרים קודמים של המושכר, תוך שהוא מדגיש בפניו בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים, כי הגג אינו שייך לו וכי השימוש היחיד המותר בגג, בהסכמת בעלי הגג, הוא לצורכי מעבר בלבד.

התובע פעל בניגוד להסכם ובניגוד לדין, כאשר סמוך לקבלת מפתח דלת הגג, ניסה להשתלט על הגג באמצעות בנייה בלתי חוקית רחבת היקף.

הבנייה הבלתי חוקית של התובע מצאה את ביטויה, בין היתר, בחיפוי חלק נרחב של גג הבניין במשטח עץ (דק), הצבת קונסטרוקציית מתכת בולטת מעל גג חדר המדרגות והחלפת מנעול דלת הגג. הכל תוך העלמת ביצוע פעולות בלתי חוקיות אלו מידיעת הנתבע ומבלי שהתובע טרח לבקש את הסכמת בעלי הגג כמתחייב.

לאור מעשיו של התובע, הגישה נגדו למרחב תלונה במשטרה בגין הסגת גבול ודרשה ממנו את פירוק הבנייה הבלתי חוקית. למרחב החליפה את מנעול דלת הכניסה לגג וסירבה להמשיך ולאפשר לשוכר, כמו גם לנתבע עצמו, את זכות המעבר בגג, אשר הייתה קיימת ושימשה את הנתבע ושוכרים אחרים במשך שנים רבות.

במעשיו אלה הפר התובע את ההסכם הפרה בוטה וגרם לנתבע לנזקים קשים ובלתי הפיכים ביחסיו עם השכנים.

ניסיונו של התובע להשתלט על הגג באמצעות החלפת מנעול דלת הגג, הייתה בניגוד מוחלט להסכמת הצדדים. בעלי הגג הסירו את הסכמתם למתן זכות מעבר בגג, עקב מעשיו של התובע. מכל מקום, עדיין קיימת האפשרות להיכנס למושכר מדלת חדר המדרגות וממילא, אין לתובע להלין אלא על עצמו, שכן מעשיו, הם אלה שהביאו לאיסור המעבר דרך הגג.