פסק-דין בתיק א 22111/01

נתוני רקע

1.         התובע 1 (להלן, גם "אריה") והתובע 2 (להלן, גם "שרגא") הם אחים ומנהלי עסקים ובעלים של נכס המצוי בשד' ההסתדרות 189 במפרץ חיפה (להלן - "המושכר"). הנתבעת 1 (להלן, גם "סריגי ירושלים"), היא ממשיכתה של חברת סריגי ירושלים בע"מ. הנתבע 2 (להלן, גם "סאן"), הוא מנהלה של סריגי ירושלים ושל סריגי ירושלים בע"מ.

2.         החל משנות ה- 80 שכרה סריגי ירושלים בע"מ מאת התובעים את המושכר. לימים שכרה את המושכר ממשיכתה, סריגי ירושלים. ברבות השנים הוארכה תקופת השכירות מעת לעת, אף מבלי שנכרתו הסכמים בכתב.

3.         ביום 13/3/97 נערך ונחתם בין הצדדים הסכם "הארכת הסכם שכירות" (להלן - "הסכם  ההארכה").  מכוחו של הסכם ההארכה, אין חולקין, חוזה השכירות הוארך ל- 5 שנים נוספות, החל מ- 1/1/97. סוכם כי דמי השכירות החודשיים יעלו לכדי 580 דולר לחודש בצירוף מע"מ. עוד סוכם כי "סריגי ירושלים מתחייבת לבצע את התיקונים שיידרשו במושכר  ועל חשבונה" (סעיף 5). בין הצדדים נטושה מחלוקת חריפה באשר לתנייה נוספת בכתב בגדרו של הסכם ההארכה. לגרסת הנתבעים כלל הסכם ההארכה תנייה נוספת שנרשמה בכתב יד בגין "אופציה לקיצור השכירות תעשה שלושה חודשים מראש" (להלן- "אופציית הקיצור"). משמע: לשיטת סריגי ירושלים, מכוח אופציית הקיצור הנטענת, הוענקה לה אופציה להביא את השכירות לקצה, כנגד הודעה מוקדמת של שלושה חודשים. לטעמם של הנתבעים צירפו התובעים לכתב התביעה עותק צילומי של הסכם ההארכה המשמיט את התנייה האמורה. התובעים חולקים על כך בתוקף. לטעמם של התובעים, לאחר שנחתם הסכם ההארכה, היו אלו הנתבעים שהוסיפו בכתב ידם, ובאופן חד צדדי, את התנייה האמורה על מנת שהסכם ההארכה ייחזה ככולל מלכתחילה את תניית אופציית הקיצור האמורה.

4.         אין  חולקין כי בתחילת שנת 99, ובהסכמה, ביצעו התובעים לבקשת הנתבעים, עבודות שיפוץ במושכר. כך,  בין השאר, משום שעסקה המתחרה של סריגי ירושלים, יונידרס, עבר למבנה מטופח ומשופץ שפגע בכושר התחרות של סריגי ירושלים. אף בעניין המשמעות של עבודות השיפוץ נטושה בין הצדדים מחלוקת חריפה.  לשיטתם של התובעים הם סירבו, בתחילה, לבצע עבודות השיפוץ על חשבונם. בהמשך התרצו התובעים והסכימו לבצע עבודות שיפוץ אלו, שלא כמקובל ונהוג אצלם, וזאת רק לנוכח התחייבותו המפורשת של סאן על-פיה סריגי ירושלים תתמיד לשכור את המושכר תקופה נוספת שתהא "לפחות כמספר השנים שהחזקתי בו קודם", דהיינו לתקופה של 10 שנים. הנתבעים חולקים על גרסה זו בתוקף. הנתבעים מציינים כי במרוצת שנות השכירות הארוכות של סריגי ירושלים במושכר, היא קבלה והתלוננה לא אחת על מצבו המוזנח והעגום. כתוצאה מכך שהתובעים סירבו לערוך שיפוצים במושכר, היא ביקשה לעזוב את המושכר, כזכותה מכוח תניית אופציית הקיצור. ואולם לנוכח זאת נולד משא ומתן בגדרו הסכימו התובעים לבצע עבודות השיפוץ האמורות וסריגי ירושלים נאותה לחזור בה מכוונתה לעזוב את המושכר. מכל מקום, הנתבעים חולקים בתוקף על גרסת התובעים כי עבודות השיפוץ הותנו בהתחייבות כלשהי להמשיך ולהאריך את תקופת השכירות לתקופה של 10 שנים.

5.         במהלך עבודות השיפוץ עברה סריגי ירושלים למושכר חליפי בבית האמור בקומה אחרת. בין בעלי הדין  התגלעו חילוקי דעות אף לעניין עבודות השיפוץ. לטעמה של סריגי ירושלים עבודות השיפוץ ארכו מעל לתקופה מוסכמת של שבועות ספורים ומשעה שחזרו למושכר המשופץ, עבודות השיפוץ לא היו  לשביעות רצונם, בעיקר לנוכח העובדה שהתובעים לא התקינו מחיצות במושכר המשופץ וסריגי ירושלים נאלצה להתקינן בעצמה. לשיטת התובעים עבודות השיפוץ גדלו והתעצמו, לדרישתם במפגיע של הנתבעים במהלך ביצוען, שלה נענו התובעים והן בוצעו כדת וכדין, בהתאם למוסכם. בין השאר מעולם לא התחייבו התובעים להתקין מחיצות כאמור.

6.         בהמשך, כך עולה מן החומר שבפניי, התגלעו חילוקי דעות בין בעלי הדין לעניין דמי השכירות החודשיים, אף לנוכח המצב הכלכלי הקשה במשק. לטעמם של  התובעים הם הסכימו לבוא לקראת הנתבעים. דמי השכירות הופחתו ל- 500 דולר ולאחר מכן ל- 475 דולר. ואולם כך, רק ככל שהנתבעים ישלמו באופן מיידי את דמי השכירות, ולו המופחתים.  לגרסתם של התובעים הנתבעים לא שילמו דמי השכירות האמורים אלא באיחור בלתי סביר, תוך תשלום שרירותי של סכומים המסתכמים לכדי 9,609 ש"ח בלבד. לשיטת סריגי ירושלים היא קיזזה מחוב דמי השכירות שלה את הנזקים שנגרמו הן במהלך כל שנות השכירות שקדמו להסכם ההארכה בגין מצבו המוזנח של המושכר,והן בגין הנזקים שנגרמו עקב עבודות השיפוץ שהתארכו ואף נעשו שלא לשביעות רצונה.

7.         המסכת העגומה מסתיימת בחודש פברואר 2001. במועד שאף הוא שנוי במחלוקת בין בעלי הדין פינתה סריגי ירושלים את המושכר, לשיטתה, כזכותה על-פי תניית אופציית הקיצור האמורה. כך נולדה התובענה שבפניי. לטעמם של התובעים חייבים להם הנתבעים את הפרש דמי השכירות עד לגמר תקופת הסכם ההארכה, ומעבר לכך עד לגמר תקופת השכירות המובטחת ל- 10 שנים.  עוד טוענים התובעים כי המושכר ננטש כשהוא משופע בנזקים ויש צורך לשפצו. ועוד טוענים התובעים כי הם נאלצו לשלם לעיריית חיפה ארנונה כללית בגין התקופה שבה ננטש המושכר בניגוד להסכם ההארכה.  ובעיקר קובלים התובעים על כך שהם נאלצו לבצע עבודות שיפוץ בסכום של 65,000 ש"ח רק לדרישתם של הנתבעים ולנוכח הבטחתם לשכור את המושכר למשך 10 שנים. משעה שהמושכר ננטש מצאו עצמם התובעים מסובכים בהשקעות סרק והם מבקשים את הטבתם של 80% מסכום ההשקעות האמורות. תובענתם הכספית של התובעים עולה, איפוא, לכדי 132,134 ש"ח.

            הנתבעים, כאמור, כופרים באופן מוחלט בגרסת התובעים. עזיבת סריגי ירושלים את המושכר נעשתה תוך מימוש אופציית הקיצור. ממילא היא לא חבה כל דמי שכירות לאחר עזיבתה את המושכר. עבודות השיפוץ נעשו בנכסם של התובעים, תוך השבחת ערכו. מעולם לא התחייבה סריגי ירושלים להאריך תקופת השכירות לתקופה כלשהי. נהפוך הוא: היא שמרה על זכותה לקצר  אף את תקופת השכירות המוארכת האמורה. סריגי ירושלים טוענת כי עזבה את המושכר כשהוא במצב תקין. היא שילמה עד ליום העזיבה את מלוא דמי השכירות, אם על יסוד הסיכום על הפחתתם, ואם על יסוד עילות הקיזוז שנטענו על ידה. כך, אף לעניין תשלום הארנונה ששולמה עד למועד פינוי המושכר.

8.         הוריתי על הגשת תצהירי עדויות ראשיות. מטעם התובעים הוגש תצהירו של אריה וכן תצהירו של מר יואל מיכלסון (להלן - "יואל"), אח נוסף של האחים התובעים. מטעם הנתבעים הוגש תצהירו של סאן וכן תצהירה של גב' סיגלית כהן (להלן - "סיגלית"). בתקופה הרלוונטית שימשה סיגלית מנהלת סניף חיפה של סריגי ירושלים, ששכן ופעל במושכר. התצהירים האמורים משופעים בנספחים, בעיקר חליפת מכתבים בין בעלי הדין בגין המסכת הנטענת האמורה.

            לאחר שתצהירים אלו הונחו בפניי הסכימו ב"כ הצדדים כי יינתן פסק דין מנומק בדרך הרגילה על יסוד החומר שבתיק והגשת סיכומי טענות. לאחר שהונחו בפניי סיכומי הטענות האמורים, ולבקשת התובעים, הונחו בפניי סיכומי טענות משלימים במחזור שני.

9.         להלן אדרש לסוגיות הצריכות לפנים. כאמור, וכמוסכם, לא נחקרו המצהירים על תצהיריהם. ממילא תיגזרנה הכרעותיי, ראש לכל, על יסוד המסמכים שהונחו בפניי ושיקולים של היגיון בריא ושכל ישר. אקדים ואציין כי המצהירים העיקריים שבפניי, אריה וסאן, הם אנשי עסקים ממולחים היודעים הוויות עולם, אף יודעים, כאשר הם רוצים, לשטוח את עצומותיהם וטענותיהם האחד כנגד משנהו. מנגד, ושמא מתוך רצון לחסוך בעלויות משפטיות, תניות חשובות ביותר לא הוסדרו בכתב. אכן פאתטית בעיניי היא טענת המצהירים, בעיקר ככל שעסקינן באריה, כי העדר כתובים נבע כתוצאה מיחסי אמון שנוצרו ביניהם במרוצת השנים. גם ככל שהיו יחסי אמון אלו, בנקודות משמעותיות ביותר ידעו אריה וסאן, כל אחד בתורו ולעניינו, כאמור, לעגן בכתובים סוגייה זו או אחרת, מעת לעת.

האם בגדר הסכם ההארכה הוכללה אופציית הקיצור ?

10.        יואל, אחי התובעים, מציין כי פנה אליו אריה ומסר לו כי הסדיר עם סאן את תנאי הסכם הארכת השכירות. בהיותו עסוק בעסקיו הוא ביקש ממנו לתאם עם סאן מועד לחתימת הסכם ההארכה, ולחתום עליו בשם התובעים. יואל נפגש עם סאן. הוא חתם על הסכם ההארכה.  על גבי הסכם ההארכה לא הוספה בכתב יד אופציית הקיצור. אילו הייתה מוספת תוספת מהותית כזו הוא לא היה חותם על הסכם ההארכה, מבלי לקבל אישור מוקדם מאריה. ממילא מתחייב מכך, כך טענת יואל והתובעים, כי אופציית הקיצור הוספה בכתב יד מאוחר יותר על-ידי הנתבעים.

11.        בחנתי חומר הראיות שבפניי. נמצאו לי נתונים לרוב התומכים בגרסתם של שני בעלי הדין. להלן אפרוס השיקולים לכאן ולכאן. אתחיל בשיקולים לזכות התובעים.

12.        ראשית, התובעים מצביעים על העדר ההיגיון הכלכלי בגרסת הנתבעים. אין חולק כי הסכם ההארכה, שלא כהסכמים שקדמו לו, לא היה הסכם חד-שנתי אלא הסכם חמש-שנתי. בגדרו של הסכם זה זכו הנתבעים ביתרון כלכלי של דמי שכירות קבועים ולא משתנים בשיעור 580 דולר הגם שהייתה אז תקופת שפע כלכלית. מנגד, זכו התובעים בביטחון של השכרת המושכר לתקופה מובטחת של 5 שנים. לשיטה זו, אופציית הקיצור היא חסרת היגיון כלכלי. מה בצע לתובעים להתקשר בהסכם חמש-שנתי, ולוותר על האפשרות להעלות דמי השכירות בתקופה ממושכת זו, כאשר יתרון כלכלי זה מתנטרל, לרצונם של הנתבעים, כל אימת שיעלה רצון מלפניהם, ורק לאחר הודעה מוקדמת של שלושה חודשים.

13.        שנית, ביום 28/12/98 שגרה סריגי ירושלים מכתב לאריה (נספח ס.י/8 לתצהיר סאן), בו הוא רשם כי "כפי שהודעתי לך לפני מספר חודשים, מבקש לסיים את ההסכם ב- 28/2/99". משמע, גם שעה שסאן כתב מכתב זה, הוא לא תמך זאת באופציית הקיצור, אף לא מסר הודעה מוקדמת של שלושה חודשים ולא סמך על זכותו הנטענת לעשות כן.

14.        שלישית, ביום 3/11/99, ולאחר שאריה קיבל מכתב נוסף של סריגי ירושלים על הכוונה לסיים את תקופת השכירות ב- 4/1/91, מחה אריה על רעיון העזיבה (נספח ח' לתצהיר אריה) כשהוא ציין שהוא הסכים לבצע את השיפוץ "כי הבטחת שתהיה דייר במושכר לשנים רבות נוספות". לא זו בלבד שמכתב זה יכול לתמוך בטענת הארכת השכירות לשנים רבות וארוכות, מכתב זה לא נענה על ידי הנתבעים בכך שזכותם לעזוב את השכירות עומדת להם מכוח אופציית הקיצור.

15.        רביעית, גם  במכתב מיום 4/1/01, המבשר על נטישת המושכר הסופית ביום 1/2/91 (נספח טז' לתצהיר אריה), לא טוענת סריגי ירושלים לניצול זכותה בגין אופציית הקיצור, אלא מנמקת נטישת המושכר משום אי ההיענות "להפחתה משמעותית של שכר הדירה".

16.        חמישית, לאחר נטישת המושכר שולח ב"כ התובעים מכתב מחאה עם דרישה כספית מפולפלת. בגדרו של מכתב זה (נספח יז' (1) לתצהיר אריה), חוזרת ונטענת הטענה על הפרת ההתחייבות להארכת השכירות לתקופה ארוכה. מכתב זה לא זוכה לכל מענה מצד הנתבעים. והרי, בצד הנתון שהתחייבה תשובה מפורשת למכתב האמור, בוודאי התחייב מענה הדוחה את הדרישה, ראש לכל, על יסוד זכותה הנטענת של סריגי ירושלים, מכוח מימוש אופציית הקיצור.