פסק-דין בתיק א 220931/02

מבוא

1.         בפניי תביעה לתשלום פיצויים בסך 1,000,000 ש"ח בגין ירידת ערך שנגרמה לשלוש דירות אותן רכשו התובעים בבנין שבנו הנתבעות 1-3, ובגין עוגמת הנפש שנגרמה לתובעים, והכל מחמת ליקויי רטיבות בדירות.

2.         הנתבעות 1-3 בנו את בנין המגורים ברח' דיזנגוף 50 בל אביב, הידוע בכינויו "מגדל דיזנגוף" ( להלן: "הבנין"). הנתבעת 4 היא חברת ניהול העוסקת בניהול הבנין ואחזקתו השוטפת.

3.         התובעים הם בני זוג המחזיקים כיום בדירה בת שמונה חדרים בקומה 28 של הבנין. דירה זו מורכבת משלוש דירות שנרכשו בנפרד במועדים שונים וחוברו יחדיו לדירה אחת על ידי התובעים.

4.         ביום 25.8.1988 רכשו התובעים את דירתם הראשונה בבנין מאת אלכסנדר שפילמן ( להלן: "הדירה הראשונה"). שפילמן רכש את הדירה הראשונה מהנתבעות 1 ו-2 ביום 31.7.1983. ביום 20.8.1989 רכשו התובעים דירה שניה בבנין, והפעם מאת מר חיים לוי ( להלן: "הדירה השניה"). לוי רכש את הדירה השניה מהנתבעות 1 ו-2 ביום 18.5.1986. ביום 1.12.1997 רכשו התובעים את דירתם השלישית בבנין ( להלן: "הדירה השלישית"). גם הדירה השלישית נרכשה ממר לוי, אשר רכש אותה בשעתו מהנתבעות 1 ו-2 ביום 18.5.1986.

5.         אין חולק כי בשלושת הדירות קיימים ליקויי רטיבות, המתבטאים בנזילת מים מהתקרה. הנתבעות לא התכחשו לאחריותן לנזקי הרטיבות, ועל כך יש לשבחן, הואיל ואין המדובר בחזיון נפרץ במקומותינו: למרבה הצער, במקרים רבים מאוד הקבלן נוהג להתכחש לאחריותו בגין ליקויי בנייה, במיוחד כאשר לא הוא זה שמכר את הדירות לתובעים (הגם שלפי הלכת ע"א 451/66 קורנפלד נ' שאולוב , פ"ד כ"א(1) 310, מוטלת על הקבלן אחריות נזיקית כלפי הדיירים, גם אם רכשו את הדירה מצד שלישי). לא כך היה במקרה הנוכחי. הנתבעות ניסו ומנסות לאורך שנים לאתר את מוקדי הרטיבות ולטפל בהם, לאחרונה גם בפיקוח מומחים מטעם בית המשפט, אך נסיונות אלה לא צלחו עד כה.

6.         המחלוקות בין הצדדים מועטות במספר:

התובעים טוענים כי בגין ליקויי הרטיבות נגרמה לדירות ירידת ערך המוערכת בסכום בש"ח השווה לכ- 207,000 דולר; הנתבעות טוענות כי ירידת הערך צפוייה להסתכם בסך השווה ל- 37,500 דולר, וזאת בהנחה שלא ניתן יהיה לפתור את בעיית הרטיבות. אם התיקונים יצלחו- לא תיוותר ירידת ערך בדירות.

התובעים טוענים כי ליקויי הרטיבות גרמו להם עוגמת נפש רבה ביותר, אותה הם אומדים בסכום של 250,000 ש"ח. הנתבעות טוענות כי מדובר בסכום מוגזם ביותר, וכי התובעים יכולים היו להקטין את נזקם על ידי מכירת הדירות, אך לא רק שלא ניסו למכור את הדירות, אלא שהם אף קנו את הדירות השניה והשלישית לאחר שכבר ידעו היטב על תופעת הרטיבות. דבר זה מלמד, לשיטת הנתבעות, כי הלכה למעשה לא נגרמה לתובעים עגמת נפש של ממש. הנתבעות מוסיפות וטוענות כי מטעם זה יש להפחית גם את גובה הפיצויים בגין ירידת הערך שנגרמה לדירה השניה והשלישית.

7.         התובעים תמכו את תביעתם בחוות דעתו של המהנדס ושמאי המקרקעין יעקב כהן. המומחה כהן מתאר בחוות דעתו מיום 9.1.2002 את נזקי הרטיבות בדירות, ומגיע לכלל מסקנה כי ירידת הערך שנגרמה להן עקב ליקויי הרטיבות הינה סך השווה ל- 270,000 דולר.

            בנוסף נתמכה התביעה בתצהירה של התובעת 2 ( להלן: "התובעת"), המתאר את רכישת הדירות, את גילוי תופעת הרטיבות ואת מסכת הסבל והתלאות שנגרמו לתובעים במרוצת השנים מאז נתגלתה הבעיה ועד עצם היום הזה.

            הנתבעות תמכו את הגנתן בשתי חוות דעת של המהנדס ושמאי המקרקעין יצחק חיט. חוות דעת שלישית לא הותרה להגשה, לפי החלטתי מיום 27.10.2005. בחוות הדעת מיום 7.8.2003 מעריך המומחה חיט את ירידת הערך שתיגרם לדירות בהנחה שלא יתאפשר לנתבעות לתקן את הליקויים, בסכום השווה ל- 37,500 דולר. בחוות דעתו המשלימה מיום 20.2.2005 קובע המומחה חיט כי לאחר תיקון מוצלח של הליקויים, לא תיוותר ירידת ערך כלשהי בדירות.

            כמו כן, נתמכה ההגנה בתצהירו של מר שמואל מאיר, מנהל הנתבעת 4. בתצהיר זה אין כל גירסה עובדתית, אלא מדובר בתצהיר טכני שכל מטרתו היא צירוף תכתובות שונות בין הנתבעות לבין עצמן, בקשר לליקויי הרטיבות, וכן תיעוד של ליקויי רטיבות בדירות נוספות בבנין. עוד הגישו הנתבעות את תצהירו של אנטון קולנגייב, מנהל עבודה בנתבעת 3, אשר ביצע את עבודות השיפוץ והתיקון בבנין כולו בחודשים ינואר-מרץ 2005, לרבות עבודות שנועדו לפתור את תופעת הרטיבות בדירות התובעים. עבודות אלה בוצעו בהתאם להנחיות המומחים מטעם בית המשפט וכללו תיקון במרפסת הדירה שמעל לדירות התובעים וכן תיקונים בחזיתות הבנין. לדברי קולנגייב, עבודות התיקונים הושלמו לחלוטין.

            לא הותרה הגשת תצהיר של אליהו שטיין מטעם הנתבעת 1, על פי החלטתי מיום 27.10.2005.

דיון

8.         בית המשפט מינה כמומחה מטעמו את  המהנדס ושמאי המקרקעין יוסף גולדקלנג, אשר ביקר בדירות ביום 7.9.2003 וביום 28.1.2004. המומחה גולדקלנג עיין בחוות דעתו של המומחה כהן ובחוות דעתו הראשונה של המומחה חיט, קודם שערך את חוות דעתו מיום 8.2.2004. המומחה גולדקלנג מתאר את ממצאיו בשני הביקורים. בביקור הראשון הוא הבחין בכתמי רטיבות במספר מוקדים בתקרת חדר שינה הורים, בתקרת חדר הארונות, בתקרת חדר הדיור, בתקרת פינת האוכל (מוקד אחד) ובתקרת פינת העבודה. בביקור השני, שנערך לאחר תקופת גשמים, התברר כי בכל כתמי הרטיבות שנמצאו חלה החמרה. כמו כן, המומחה זיהה מוקדי רטיבות נוספים, על פי תוצאות סקר אינפרא אדום תרמוגרפי, לרבות מוקדי רטיבות כלואה בקירות הדירות. על פי מסקנות הסקר, מוקדי הרטיבות נגרמו בשל חדירת רטיבות מקירות חזית חיצונית ומשטח המעקה במרפסת שמעל דירות התובעים.

המומחה גולדקלנג הגיע למסקנה כי חדירת המים לדירת התובעים נגרמה כתוצאה מכשל בחזיתות המבנה, קירות החוץ ו/או מעקה המרפסת בדירה מעל ו/או כשל בהיקף הפתחים וכיסויי האלומיניום. מדובר ברטיבות שמקורה בשתי מרפסות בקומה מעל. המומחה ציין מהו הטיפול הראוי לדעתו לצורך פתרון הבעייה. מדובר בטיפול אטימה יסודי ומקיף, בעלות של 150,000 ש"ח. באשר לירידת הערך, קובע המומחה כדלקמן:

" אין כל ספק שהתיקונים שבוצעו ו/או היו אמורים להתבצע במשך כ- 15 שנה ולא צלחו מותירים שם רע לדירה. הסכום שיסכים לשלם היום קונה מרצון בתמורה לדירה יושפע, בין היתר, מהגורמים הבאים:

א. היקפם הגדול של חלקי הדירה בהם קיימים הליקויים והפגיעה באפשרויות השימוש וההנאה בהם (הפחתה של 15% משווי החלקים הפגומים והפחתה של 5% משווי יתרת הדירה).

ב. גם אם יתוקנו הליקויים, יש לבחון את תוצאותיהם במשך מספר שנים כדי להשתכנע בתיקונם המושלם (הפחתה של 4% לשנה לתקופה של שנתיים בתוספת שיעור סיכון לאי הצלחת התיקונים).