פסק-דין בתיק א 21935/99

כללי

1.         במועד הרלוונטי לתובענה הקימה הנתבעת (להלן גם : החברה) מבנה באזור התעשייה של העיר נשר הידוע כחלקה 7 בגוש 11219 (להלן: המבנה). התובע ניהל באותה עת עסק של שירותי תקשורת ומחשבים ולשם ניהולו היה מעוניין בנכס מקרקעין. בין השניים נוהל משא ומתן לרכישת שתי יחידות במבנה בשטח ברוטו של כ-110 מ"ר. המשא ומתן הבשיל לכדי חוזה מחייב והתובע רכשן תמורת סך של 296,000 ש"ח בצירוף מס ערך מוסף.

            לטענת התובע הפרה החברה את החוזה עמו בכך שנתגלה אי-התאמה בין שטח היחידות שרכש לבין מה שסוכם בחוזה; היה איחור של עשרה חודשים בקירוב במסירת החזקה ביחידות והוצג מצג שווא ביחס ליעוד המקרקעין. כתוצאה מהפרות אלו זכאי לפיצוי כמפורט בכתב תביעתו.

עוד הוא טוען, כי זכאי לפיצוי בגין הנזק הממוני שנגרם לו בעטיו של סירוב הנתבעת לחתום על מסמכים להם נזקק לצורך קבלת הלוואה בנקאית המובטחת במשכנתא.

            כן טוען התובע כי חרף העובדה ששילם דמי ניהול במשך שבעה חודשים בפועל לא ניתנו שירותים אלה ולכן זכאי להשבת מה ששילם. כמו-כן, הוא זכאי לטענתו להשבת סכומים ששילם ביתר והעולים על התמורה החוזית.

            לבסוף טוען התובע כי יש לפסוק לטובתו פיצוי בגין נזק בלתי ממוני, אשר נגרם לו כתוצאה ממעשיה ומחדליה של הנתבעת.

            בסך הכל נתבע סך של 334,185 ש"ח נכון ליום הגשת התובענה. סכום זה מורכב כדלקמן: פיצוי בגין אי-התאמה בשטח - 157,815 ש"ח; פיצוי עקב איחור במסירה - 36,404 ש"ח; פיצוי בגין אי-התאמת יעוד המקרקעין - 71,072 ש"ח; השבת דמי-ניהול - 11,226 ש"ח; פיצוי בגין אי-חתימה על מסמכי ההלוואה - 8,861 ש"ח; השבת חיובי יתר - 18,807 ש"ח ופיצוי בגין נזק בלתי ממוני - 30,000 ש"ח.

חוזה המכר

2.         ביום 23.2.95 נחתם בין הצדדים זכרון דברים לפיו הביעה החברה את הסכמתה למכור לתובע שטח במבנה שגודלו כ-110 מ"ר ברוטו תמורת 287,865 ש"ח בצירוף מע"מ. כן סוכם, כי ייחתמו חוזי מכר וניהול לפי הנוסח שהוצג בפניו באותו יום תוך שלושים ימים מיום חתימה על זכרון הדברים. אין חולק, כי בפועל נחתמו חוזי מכר וניהול רק ביום 25.5.95 לאחר משא ומתן בו נטלו חלק גם פרקליטי הצדדים. התובע היה מיוצג אז על ידי עו"ד יחזקאל חרלף ואילו הנתבעת יוצגה על ידי בא כוחה הנוכחי.

3.         בד בבד עם החתימה על זכרון הדברים נמסר לתובע העתק של חוזה לדוגמה. לגרסתו בחוזה לדוגמה לא נכללה התניה המופיעה בסעיף 3(ג) לחוזה המכר בה מוגדרים השטחים המהווים חלק מהנכס (" למען הסר ספק הרי המידות המצוינות בתכניות הינם מידות ברוטו וכוללות גם חלק יחסי בשטחים הציבורים המשותפים" - השיבושים הלשוניים במקור). תניה זו הוכנסה לחוזה לטענתו בדרכי רמייה וכך אירע שחתם על חוזה המכר לפי ניסוחו.

גם אם נכונה טענתו, כי בעת החתימה על זכרון הדברים קיבל חוזה לדוגמה בו לא הופיעה התניה האמורה הרי שטענת התובע לפיה הוספה זו בשלב מאוחר יותר ללא ידיעתו או ללא ידיעת פרקליטו נסתרת מניה וביה על ידי מכתבו של עו"ד חרלף, נספח ה' לתצהיר ישראל נבו, נ/5, אליו צורף עותק מהחוזה בנוסח שנחתם בסופו של דבר, והכולל את סעיף 3(ג) הנזכר לעיל.

לא זו אף זו, עדותו של עו"ד חרלף היתה חיונית להוכחת גרסתו וחרף זאת נמנע התובע מלזמנו כעד. המנעות זו פועלת לרעתו, ואין אלא להסיק כי לו הוזמן היה בעדותו כדי לתמוך דווקא בגרסת הנתבעת.

אני קובעת אפוא כי כבר בשלב הטרום-חוזי העבירה הנתבעת לידי התובע לעיונו עותק של חוזה המכר אשר הכיל את התניה שבסעיף 3(ג) דלעיל. קביעה זו נקבעה מבלי להזקק לטענת הנתבעת, כי טענת התרמית מהווה הרחבת חזית אסורה.

4.         התובע היה כאמור מיוצג על ידי פרקליט מטעמו, אשר העיר הערות שבחלקן נתקבלו, וחתם ביום 25.5.95 בתום משא ומתן ארוך, על חוזה מכר ועל חוזה ניהול.

5.         בסעיף 11 בחוזה המכר  ננקב הסך של 296,000 ש"ח בצירוף מע"מ כמחיר שתי היחידות שרכש התובע. נקבע כי סכום זה ישא הפרשי הצמדה למדד תשומות הבניה נכון לחודש אפריל 1995 אשר פורסם ביום 15.5.95 לעומת המדד שיפורסם ב-15 בחודש שלאחר חודש ביצוע התשלום. כן נקבעה ריבית פיגורים מוסכמת בשיעור 0.15% לכל יום של פיגור בתשלום  החל מהיום הראשון של פיגור.

6.         לפי סעיף 22 לחוזה המכר הוסכם כי במעמד החתימה עליו ייחתם גם חוזה ניהול המהווה חלק בלתי נפרד ממנו. אין חולק כי חוזה הניהול נחתם על ידי הצדדים באותו מועד. בסעיף 9.5 לחוזה הניהול צוין כי שטח שתי היחידות הנו כ-110 מ"ר " כאשר השטח מחושב כשטח ברוטו כולל חלק בשטחים הציבוריים".

מעמד זכרון הדברים

7.         אין חולק במקרה דנן כי אין זהות בין חוזה המכר שנחתם בסופו של דבר לבין תוכן זכרון הדברים. בעוד שבזכרון הדברים צוין כי שטחן הכולל של היחידות  מגיע לכדי 110 מ"ר ברוטו ומחירן 287,865 ש"ח בצירוף מע"מ צוין בחוזה המכר כמו גם בחוזה הניהול המהווה חלק בלתי נפרד ממנו, כי שטח שתי היחידות של כ-110 מ"ר כולל גם את השטחים הציבוריים והתמורה הנה בסך 296,000 ש"ח בצירוף מע"מ.

8.         מעמדו של השלב הטרום-חוזי, לרבות זכרון דברים, תלוי בכוונת הצדדים. במקרה דנן לא זו בלבד שבזכרון הדברים צוינה התחייבות הצדדים לחתום על חוזה מכר וחוזה ניהול אלא שתנאי ההתקשרות שונו במסגרת משא ומתן שהתנהל בין הצדדים כאשר שניהם מיוצגים על ידי עורך-דין ובסעיף 24 לחוזה המכר אף צוין מפורשות כי הוא "... מבטל כל זכרון דברים, טיוטה או מסמך אחר שהוחלף בין הצדדים ועם חתימת הסכם זה אין ולא יהיה להם כל ערך שהוא".