פסק-דין בתיק א 21103/07

מבוא

1.         בפניי תביעה ותביעה שכנגד שעילתן בחוזה שכירות לפיו הושכר לנתבעים ולתובעים שכנגד חלק ממרתף בבנין ברח' העבודה 11 בראש העין.

2.         הנתבעת והתובעת שכנגד 1 ( להלן: "הנתבעת"), היא חברה הנשלטת בידי הנתבע והתובע שכנגד 2 ( להלן: "הנתבע"), ועיסוקה הוא בייצור כבלים וצמות של חוטים חשמליים.

3.         ביום 13.2.1998 נכרת חוזה שכירות בין הנתבעת לבין מפעלי בלרס בע"מ ( להלן: "מפעלי בלרס"), לפיו שכרה הנתבעת מאת מפעלי בלרס שטח של 475 מ"ר במרתף הבנין ברח' העבודה 11 בראש העין ( להלן: "המושכר"). יצויין כי מפעלי בלרס היתה בעלת הזכות להרשם כחוכרת של הבנין בשלמותו. תקופת השכירות נועדה להמשך תשע שנים ואחד עשר חודשים, החל מיום 1.4.1998 וכלה ביום 28.2.2008 ( להלן: "החוזה"). הנתבעת שכרה את המושכר לשם ניהול מפעל לייצור כבלים וצמות של חוטים חשמליים, וכך גם הוגדרה מטרת השכירות בס' 3 לחוזה. הנתבע ערב לקיום כל התחייבויותיה של הנתבעת לפי החוזה.

4.         לימים נקלעה מפעלי בלרס לקשיים ומונה לה כונס נכסים. ביום 5.7.2005 רכשה התובעת 1 ( להלן: "התובעת"), שהיא שותפות בלתי רשומה של התובעות 2 ו- 3, את זכויותיה של מפעלי בלרס בבנין ברח' העבודה 11 בראש העין, לרבות את זכויותיה של מפעלי בלרס במושכר. בעשותה כן, באה התובעת בנעליה של מפעלי בלרס לכל דבר וענין בקשר לחוזה ולמושכר.

5.         ביום 31.12.2006 פינתה הנתבעת את המושכר, ארבעה עשר חודשים לפני תום תקופת השכירות לפי החוזה. לטענתה, הפינוי המוקדם נכפה עליה לנוכח העובדה שעיריית ראש העין איימה להגיש נגדה כתב אישום בגין ניהול עסק ללא רשיון, ולא ניתן היה לקבל רשיון עסק משום שהמושכר נועד לשמש לצרכי חנייה בלבד. הנתבעת מוסיפה וטוענת כי הדרך היחידה לפתרון הבעייה היתה שינוי ייעודו של המושכר, אך התובעת לא פעלה לשם שינוי הייעוד. הנתבעת מוסיפה ומציינת כי לפי הסכם נוסף שנכרת בינה לבין מפעלי בלרס בשנת 2004, היא היתה זכאית לפנות את המושכר בהודעה מראש בת שלושים יום, ועל כן, בכל מקרה ובלא קשר לנושא רשיון העסק, פינוי המושכר היה כדין.

התובעות טוענות לעומת זאת כי הנתבעת חיפשה כל דרך אפשרית על מנת להביא את השכירות לסיום מוקדם, החל משנת 2005, ואגב כך היא הזמינה את עיריית ראש העין לרשום לה דו"ח על מנת לייצר יש מאין עילה לפינויו המוקדם של המושכר. הנתבעת אף נמנעה מהגשת בקשה לשימוש חורג במושכר, דבר שהיה מכשיר את המשך שימושה במושכר. התובעות מציינות כי הנתבעת רכשה לעצמה מקום חלופי לעסקיה בשנת 2005, קיבלה את החזקה בו בחודש יוני 2006 ואף החלה להכשיר אותו לצרכיה בחודש אוקטובר 2006 ולכן היה לה אינטרס לסיים את השכירות בהקדם האפשרי. באשר להסכם הנוסף בין מפעלי בלרס לבין הנתבעת, בענין האפשרות להביא את השכירות לסיום מוקדם, טוענות התובעות כי מדובר במעשה זיוף שביצעו הנתבעים, וכי הסכם כזה לא נכרת מעולם. בנוסף, הנתבעת לא התיימרה להשתמש בזכותה לפי אותו הסכם, להביא את השכירות לידי סיום מוקדם.

6.         התובעות דורשות במסגרת התביעה העיקרית פיצוי בסך של 405,537 ש"ח בגין דמי שכירות ודמי ניהול, פיצוי מוסכם, חוב ארנונה ונזקים שונים שנגרמו למושכר.

            הנתבעים דורשים בתביעה שכנגד פיצוי בסך של 406,015 ש"ח בגין הוצאות שנגרמו לנתבעת עקב הצורך לפנות את המושכר לפני תום תקופת החוזה, בגין פיצוי מוסכם, בגין אובדן דמי שכירות בנכס החלופי ובגין ערבות בנקאית שהתובעות חילטו שלא כדין.

דיון

7.         השאלה המקדמית הטעונה הכרעה היא האם אכן נכרת הסכם מאוחר בין הנתבעת לבין מפעלי בלרס, המקנה לנתבעת את הזכות להביא את השכירות לסיום מוקדם. אם אכן כך הוא הדבר, מתייתר הלכה למעשה הצורך לדון בשאלות רבות נוספות השנויות במחלוקת בין הצדדים, שכן במקרה כזה, הנתבעת היתה רשאית לפנות את המושכר בהתראה של שלושים יום, בלא קשר לשאלה האם ניתן היה להכשיר את המשך שימושה במושכר.

8.         טענת הנתבעים בענין קיומו של הסכם נוסף בינם לבין מפעלי בלרס, מבוססת על מסמך שצורף כנספח ב' לתצהירו של הנתבע, הנושא את התאריך של יום 6.11.2003. המסמך הודפס על גבי נייר המכתבים של הנתבעת והוא נערך כמכתב של הנתבעת המופנה אל מפעלי בלרס, וכותרתו " הסכם בעקבות נזקים כתוצאה מאחזקה לקויה ושטפונות". בשולי המסמך אישרה מפעלי בלרס בחתימתה את הסכמתה לתוכנו של המסמך. הסעיף הרלבנטי לעניננו הוא סעיף 2(ב)(1) למסמך, הקובע:

            " בשיחתנו דרשתי פיצוי בגין הנזקים שעלותם מוערכת על ידי ב- 60,000 ש"ח והגענו להסכם כי:

              1. השוכר יוכל לסיים את תקופת השכירות לפני תום התקופה שבחוזה השכירות שנחתם בתאריך 13.2.1998, אולם לא לפני 1.1.2006, ע"י מתן הודעה של 30 ימים בכתב על רצונו בכך."

9.         התובעות טוענות כאמור כי מדובר במסמך מזוייף, ולראיה הן מצביעות על מספר תהיות וסימני שאלה שהמסמך מעורר: דבר קיומו של המסמך לא נזכר בכל המכתבים ששלחה הנתבעת לתובעות מאז נתגלע הסכסוך, אלא לראשונה בכתב ההגנה; המסמך לא היה יכול להערך בתאריך הרשום בו- 6.11.2003- משום שבגוף המסמך נזכרים אירועי הצפה של המושכר שהתרחשו גם בשנת 2004; על גבי המסמך מופיעה כתובת דואר אלקטרוני של הנתבעת, שאינה מופיעה במסמכים מאוחרים יותר של הנתבעת שנערכו בשנת 2005, ומכאן שמדובר במסמך שנכתב לאחר שנת 2005, בעת שלנתבעת כבר היתה כתובת דואר אלקטרוני; המסמך אינו נזכר במכתב ששלחה מפעלי בלרס לנתבעת ביום 31.3.2005 (נספח ו' לכתב ההגנה) ובו יש פירוט של כל העדכונים לחוזה; לפי סעיף 6 למסמך, מפעלי בלרס היתה אמורה לשלם לנתבעת פיצוי בגין כל נזק שייגרם עקב הצפה עתידית, בצירוף סך של 15,000 ש"ח, אך למרות ארוע הצפה שהתרחש ביום 22.8.2005, לא דרשה הנתבעת את הפיצוי המגיע לה.

10.        אקדים ואומר כבר עתה, כי למרות סימני השאלה עליהם הצביעו התובעות בסיכומיהן, לא שוכנעתי שמדובר אכן במסמך מזוייף שנערך על ידי הנתבעת לצורך המשפט בלבד, ואני מאמין לעדותו של הנתבע לפיה מדובר במסמך שנוסח בשנת 2004 על ידי הנתבעת, ונחתם על ידי מיקי סנדרוב, מנהלה של מפעלי בלרס ( להלן: "מיקי"). על כן, מדובר בחוזה מחייב, לכל דבר וענין.

            אכן, המסמך לא היה יכול להערך ביום 6.11. 2003 כפי שנרשם על גביו, משום שהוא מאזכר ארועי הצפה שהתרחשו גם בשנת 2004, האחרון שבהם ביום 23.10.2004. ברור איפוא כי המסמך בא לעולם במועד כלשהו לאחר יום 23.10.2004. יחד עם זאת, בהחלט ייתכן כי מדובר בטעות הקלדה של עורך המסמך, וכי במקום שנת 2003 צריך היה לרשום את שנת 2004. הנתבע גם העיד כי המסמך אכן נערך בשנת 2004 וכי נפלה טעות סופר בתאריך של המסמך (ע' 75 וכן ע' 80 לפרוטוקול). מה שברור הוא, בהנחה שלא מדובר במסמך מזוייף, שהמסמך לא היה יכול להערך לאחר יום 5.7.2005, שכן במועד זה נמכר הבנין כולו לתובעת ומפעלי בלרס יצאה מן התמונה. אמור מעתה: המסמך יכול היה להערך בכל עת החל מיום 23.10.2004 וכלה ביום 5.7.2005, אך סביר יותר להניח כי נערך ביום 6.11.2004, משום שלא סביר להניח כי בנוסף לשגיאת ההקלדה של השנה, נפלו שגיאות נוספות בחודש או ביום הנקובים בתאריך המסמך.

11.        על גבי המסמך מופיעה כתובת דואר אלקטרוני של הנתבעת, שאינה קיימת על גבי מסמכים אחרים שלה משנת 2005 (מוצגים ת/40 ות/41). יחד עם זאת, ברור שמדובר בסוגי מסמכים שונים. המסמכים ת/40 ות/41 הם מזכרים בכתב יד, שנרשמו על גבי טופס מזכר שבלוני מוכן מראש, שמודפסות על גביו המילים: " אל: ________, העתק: __________ מאת: _______ דע: ______ בברכה". לעומת זאת, המסמך שבמחלוקת הודפס במעבד תמלילים, מראשיתו ועד סופו, ולא מדובר בטופס מזכר מוכן מראש כמו המזכרים ת/40 ות/41. על כן, לא בהכרח ניתן להסיק מכך כי בשנת 2004, בעת שהמסמך נערך ככל הנראה, לא היתה לנתבעת כתובת דואר אלקטרוני ומכאן שהמסמך נערך כביכול רק לאחר שנת 2005. באותה מידה ניתן להניח כי המזכרים ת/40 ות/41 נרשמו על גבי טפסים ישנים, שלא הופקו על ידי מעבד תמלילים, ולכן לא עודכנה בהם כתובת הדואר האלקטרוני. מכל מקום, הנתבע העיד כי גם כיום חלק מהמחשבים במשרדו מדפיסים מכתבים בלא כתובת הדואר האלקטרוני (ע' 85 לפרוטוקול).