פסק-דין בתיק א 2087/05

א. רקע

1. תביעה כספית בסך 110,000 ש"ח שיסודה טענה להפרת חובת תום לב, במהלך משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה מכר דירה, ומכירתה על ידי הנתבעים בניגוד למסוכם בין הצדדים, לצד ג'. סכום התביעה נגזר מסכום הפיצוי המוסכם שנקבע בטיוטת ההסכם, בסך השווה ל - 10% ממחיר הדירה והשקול ל- 25,500 $.

2. אין מחלוקת כי לא נחתם בין הצדדים כל הסכם או זכרון דברים בכתב. טענת הנתבעים הינה, כי נוכח התנהגותם חסרת תום הלב של התובעים דווקא, החליטו הם לפרוש מהמו"מ, בטרם הגיעו הצדדים לידי גמירות דעת ובטרם שוכלל הסכם מחייב בכתב. 

ב. תמצית טיעוני הצדדים

3. לטענת התובעים, לאחר מו"מ בו הוחלפו מספר טיוטות הסכם, גובשה בין הצדדים הסכמה לרכישת הנכס ואף נקבע מועד לחתימה על הסכם המכר במשרד ב"כ התובעים. בניגוד להסכמה האמורה, "פוצצו" הנתבעים את העיסקה וטרפדו את החתימה על הסכם המכר שסוכם בין הצדדים, תוך התנהגות חסרת תום לב מצידם,  והודעתם על החלטתם למתווכת, ביום שנקבע לחתימה על הסכם המכר, אי התייצבות למעמד החתימה וניתוק כל קשר עם התובעים.

התובעים טוענים, כי בנסיבות העניין, בעיצומו של המו"מ ולאחר שלובנו כל המחלוקות, הרי שהצדדים הביעו באורח שאינו מותיר מקום לספקות את גמירות דעתם להתקשר בינהם בהסכם מכר, והתנערות הנתבעים מהמוסכם לטובת עיסקה אחרת, הינה הפרה בוטה של חובת התנהגות בתום לב ובדרך מקובלת, המחייבת את הנתבעים בסעד המבוקש, זאת עפ"י הוראות סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות), באשר לחיוב תנייה בדבר פיצויים מוסכמים, ולחילופין בגין נזקיהם בפועל המסתכמים בסכום התביעה. 

בחתימה כשלעצמה מצד צדדים על הסכם אין שום קדושה, והפרת דרישת תום הלב יש בה כדי לצמצם או להגמיש את דרישת הכתב, במובן זה שמי שנהג בחוסר תום לב ונושא "באשם" בנוגע לאי מילויה של דרישת הכתב, יושתק מלהתכחש לחוזה, ובמקרים אלה  יהיה הצד הנפגע זכאי לפיצויים חיוביים ואף לסעד אכיפה.

4. הנתבעים כופרים בחבותם וטוענים, כי לא הגיעו לידי טיוטה סופית ומחייבת, המבטאת את גמירות דעת הצדדים להתקשר בהסכם מחייב בינהם, ומשלא הבשיל המו"מ בין הצדדים לכדי חוזה מחייב, לא זכאים התובעים לתבוע פיצוי מוסכם מכוחו. 

הנתבעים מדגישים, כי לא כל מו"מ מסתיים בחוזה, וצד הנכנס לחוזה חושף עצמו לסיכון, כי העסקה המתוכננת לא תצא לפועל, כאשר לעולם אין בעצם קיום המו"מ, משום ערובה לחתימת החוזה. מכאן באופן עקרוני עומדת לצדדים למו"מ הזכות לפרוש ממנו, ובלבד שתעשה בתום לב, היינו תודרך ע"י שיקולים ענייניים הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המו"מ ומעמדות הצדדים, דבר שהתקיים בענייננו מצידם של הנתבעים. בעניין זה טוענים הנתבעים, כי המו"מ הופסק על ידם לאחר שקצה נפשם מהתנהלותו של התובע, אשר ניסה לאכוף על הנתבעים תנאים בלתי סבירים בעליל למכירה הפעיל עליהם לחץ והישרה רוח רעה על המו"מ, דבר שהוביל בסופו של דבר פרישה מהמו"מ ומכירת הנכס לצד ג', במחיר מוזל ונמוך יותר מזה שסוכם עם הנתבעים.

ג. המחלוקת

5. שלוש שאלות עומדות במרכז המחלוקת בין הצדדים:

א.     האם נתגבשה בין הצדדים הסכמה חוזית לממכר הנכס? האם טיוטת ההסכם ת/6 (נ/4) היוותה נוסח סופי לחתימה?

ב.      במידה והתשובה חיובית - האם הסכמה זו תופסת גם בהעדר הסכם חתום, והאם יש בהפרת תום הלב כדי לגבור על דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין?

ג.       האם נעשתה פרישת הנתבעים מהמו"מ בתום לב?

ד. הראיות

6. מטעם התובעים העידו חמישה עדים: עו"ד יוסי מימון (עת/1) ועו"ד נחמן דברת (עת/3) - ב"כ התובעים בעסקת המכר, הגב' דיאנה פיירשטיין (עת/2) - מתווכת עסקת המכר, מר יונתן ורשבסקי (עת/4) - חברם של התובעים, והתובע עצמו.

כן צורפו עשרה מסמכים, הכוללים טיוטות הסכמים שהוחלפו בין הצדדים ואישורי פקס, תכתובות בדואר אלקטרוני בין הצדדים (ת/1-ת/8), טופס 106 של התובע (ת/9) וכן תצהיר גילוי מסמכים מטעם הנתבעים (ת/10).

7. מטעם הנתבעים העידו הנתבע עצמו וב"כ עו"ד יצחק פורן (ע"ה/1). אף הנתבעים צירפו את טיוטות ההסכמים ותכתובות הדוא"ל שהוחלפו בין הצדדים, וכן את הסכם המכר שנחתם בסופו של דבר עם צד ג' מיום 27.2.05 (נ/8) והסכם רכישת דירה על ידם מיום 8.6.05 (נ/9).   

ה. דיון

8. עיקר ההשתלשלות העובדתית בכל הקשור למשא ומתן בין הצדדים אינו שנוי למעשה במחלוקת: בין הצדדים נוהל מו"מ לרכישת דירת הנתבעים, אשר כלל בתוכו סדרת טיוטות הסכם מכר ותיקונים להם (ת/2, ת/3, ת/4, ת/6) וכן תכתובות שונות, כעולה מהנספחים שצורפו על ידי הצדדים כמפורט לעיל ואשר אין בעניינם מחלוקת.  אין גם מחלוקת כי המו"מ החל ביום 15.2.05, מועד בו נוהל מו"מ גם בין הנתבעים לצד ג' (אשר הודע עליו לתובעים) וביום 25.2.05 נקבעה פגישה בין הצדדים בעניין זה במשרדו של ב"כ התובעים, מועד הנחשב ל"פיצוצו" וסיומו.  

האם נתגבשה בין הצדדים הסכמה חוזית לממכר הנכס?

9. ראשית באשר לשאלה העובדתית הנוגעת לטיוטת ת/6 כטיוטה סופית:

10. בעניין זה העיד התובע, כי הסכים במסגרת שיחה טלפונית שקיים עם הנתבע ערב המפגש הצפוי במשרד ב"כ התובעים, להערות הנתבע אשר באו בו לידי ביטוי ולאחר מכן, לא נתבקשו על ידי הנתבע כל תיקונים נוספים (ס' 18 לתצהירו מיום 26.3.06 ועמ' 14 לפרוטוקול ש' 17-18).  בניגוד לגרסתו של התובע, מעיד הנתבע, כי העביר לתובע ביחד עם ת/6 את מכתבו של ב"כ עו"ד פורן ובו הערותיו הנוספות (נ/5). התובע מכחיש כי קיבל לידיו מסמך זה (עמ' 14 ש' 26 ועמ' 15 ש' 1).

11. השתלשלות העניינים העולה מעדויות הצדדים מחייבת העדפת גרסת התובעים בעניין נ/5, לפיה לא קיבל התובע לידיו מסמך זה.  ראשית, מהימנה עלי בעניין זה עדותו של התובע, המעיד כאמור לעיל באופן חד משמעי, כי לא קיבל לידיו את המסמך האמור. שנית, גם הנתבע בסעיף 26 לתצהירו לא מציין במובהק כי העביר את נ/5 לידי התובע, אלא לאחר שהעביר לתובע את הטיוטה נ/4 (מסמך התואם לת/6), קיבל את נ/5 מבא כוחו,  והודיע לתובע כי בפגישה הצפויה למחרת במשרד ב"כ התובעים, ידונו השינויים המתבקשים מנ/5. גם בעדותו בבית המשפט אישר הנתבע כי התובע לא ראה את נ/5 והוא לא זוכר אם הספיק לשלוח לו את המסמך או שהביאו עימו לפגישה. מכל מקום הודיעו כי יהיו הערות (עמ' 31 ש' 17-23).