פסק-דין בתיק א 20232/04

1.                   תביעה לסילוק ידם של הנתבעים (הנתבע 2 הנו בעל מניות ומנהלה של הנתבעת 1) מן החלקה שבבעלות התובעת. מדובר במבנה המשכן מפעלה של הנתבעת שעיקרו שוכן בחלקה הסמוכה לחלקת התובעת, ומסתבר שמבנים שבו חדרו בחלקם לחלקתה של התובעת. עוד מתברר כי מקרה זה אינו היחיד, וישנם  שלושה שכנים נוספים שהמבנים המשכנים עסקיהם בחלקות הסמוכות חדרו לחלקתה של התובעת. צורפו ההחלטות השיפוטיות הנוגעות למקרה של מוסך שיא, כאשר באותו מקרה ניתן פסק דין לסילוק יד, שלא מצא הצדקה להתנות הפינוי בתשלום פיצויים (ע"א 271/05 (שלום - חי') חברת גב ים לקרקעות בע"מ נ' מוסך שיא).

2.         צורף נסח רישום המלמד על בעלות התובעת בחלקה, ולמעשה בעלות זו כלל אינה שנויה במחלוקת בתביעה זו.

3.         מתצהיר הנתבע 2 וחקירתו עולה כי הנתבעת שוכנת במבנה בחלקה הסמוכה לחלקת התובעת, כאשר חברת אמטל היתה דיירת מוגנת באותה חלקה, וזכויות הדיירות המוגנת הוקנו לאחרונה ככל הנראה בהסכם עם בעלת השטח החברה הא"י למבני תעשיה בע"מ (להלן " החברה הא"י"). "ככל הנראה" אמרתי, שכן הדבר נלמד מעדות הנתבע בלא שצורף כל מסמך בעניין.

לתצהיר הנתבע 2 צורף צלום זיכרון דברים בכתב יד (חלקו מטושטש)  ממנו עולה שהנתבעת רכשה מאמטל את זכות הדיירות המוגנת, כאשר מהחקירה עולה שהנתבעת נכנסה לשטח במקום אמטל כבר ב 1978.  מלבד זאת לא צורף דבר, אף לא הסכם השכירות שבין הנתבעת עצמה לחברה הא"י, אם כי הנתבע טען  שהסכם כזה קיים.

4.         הנתבע הותיר רושם מהימן ושוכנעתי כי לעת התקשרותו בהסכם בשם הנתבעת, הניח אכן  שמדובר במבנה שמצוי כולו בחלקה של החברה הא"י, בלא שידע בפועל כי המבנה (או הסככה) חודר לחלקה הסמוכה, היא חלקת התובעת,  כאשר גבול החלקות לא גודר או סומן בשטח באמצעי כלשהו, ותוואי השטח לא נתן אינדיקציה לכך. הנתבע הודה בחקירתו כי הסתמך על המצגים של אמטל בהנחתו כי השטח שנשכר בדיירות מוגנת על המבנים, מצויים כולם בחלקה של החברה לא"י, ולא ערך כל בדיקה לאמת הנחתו זו. העד לא טען למעשה תרמית שבוצע כלפיו, וככל הנראה מדובר במצב קיים בשטח מימים ימימה, עוד לפני שנכנסה הנתבעת לשטח. העד הודה בחקירתו כי אינו יודע האם לסככה החודרת לשטח התובעת יש היתר בניה, ואף היתר שכזה לא הוצג.

5.         מחקירת העד כמו גם העובדה שצורף רק אותו זכרון דברים תמציתי, עולה בבירור שהנתבעת לא ערכה כל בדיקה, טרם התקשרותה בזכרון הדברים עם אמטל, או בהסכם עם החברה לא"י, האם הסככה או המבנים שבשטח מצויים כולם בחלקה מס' 2 של החברה לא"י ששכרה הנתבעת, או שמא חודרים הם לחלקה הסמוכה, ושמא העבירה אמטל או החברה לא"י (ולו שלא מדעת) יותר משהיו האחרונות זכאיות להעביר. לא נבדק אף גבול החלקה. הנתבעים פשוט יצאו מהנחה שכל השטח והמבנים ששכרו נמצאים במלואם בחלקה 2.

6.                     הנתבעים אינם חולקים כאמור על בעלותה של התובעת בחלקה 22 נשוא התביעה. אף אין הם טוענים כי החברה לא"י היא בעלת הזכויות בחלקתה של התובעת. אולם טענתם היא שהתובעת התרשלה בשמירה על זכויותיה בשטח מהלך עשרות שנים, לא ביקרה בשטח ולא נתנה כל אינדיקציה לכך שיש חדירה לשטחה, לא התריעה על חדירה כנ"ל, ולא סימנה גבול החלקה באופן כלשהו. כך שהתובעת כמו גם שכנים נוספים הפכו למעשה לפולשים שלא מדעת לחלקתה, כאשר הניחו בתום לב שבשטחם וחלקותיהם שלהם הם מצויים.

7.                     בנסיבות אלה, כך טענת הנתבעים, יש לראות בהם משום ברי רשות. הנתבעים אינם מתכחשים לכך שאף אם יוכר מעמדה של הנתבעת כברת רשות, הרשות היא הדירה, בבחינת הפה שהתיר הוא הפה שיכול לאסור. ואולם, טענתם היא שאז יש להתנות סילוק ידם בתשלום פיצוי.  עוד יצוין כי בתצהיר הנתבע נטענה טענת התיישנות, שנזנחה בסיכומים.

8.         מתצהיר העד מטעם התובעת מר יואב רוסו, ומחקירתו, עולה כי הנתבעת חרגה לחלקה של התובעת, כשהדבר נודע לתובעת בסביבות שנת 2004, במקרה, על דרך פניה של חברת גז כתוצאה ממנה התברר שאותה חברת גז פלשה (גם היא ככל הנראה שלא מדעת) לחלקתה של התובעת; רק באותו שלב  התברר לתובעת שיש פלישות לחלקה, והוגשו תביעות לפנוי (אף כנגד אותה חברת גז). אף לתובעת נשלח מכתב באוגוסט 2004 הדורש פנויה, ומשלא הועיל הוגשה התביעה (ממילא ניתן לראות בתביעה משום הודעה בדבר ביטול רישיון הדיר לשימוש במקרקעין. ראה: ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית הכנסת ובית מדרש החסידים פ"ד לא(3) 210 (להלן - עניין טבוליצקי)). העד הסביר שהתובעת היא חברה גדולה וותיקה כבת 75 שנה, שמרבית השטחים באיזור מפרץ חיפה בבעלותה בחכירות לתקופות ארוכות, וסביר שהחלקה נשוא תיק זה (שתוארה בתצהיר הנתבע כחלקה קטנה ביותר, ביחס לחלקת הנתבעת השכנה) נעלמה מעיניה.

העד הסביר כי חברה בסדר גודל כזה של התובעת קשה לה לבקר בכל שטחי הקרקע, ופעילות הבקרה העיקרית שהיא מנהלת הנה בשטחי קרקע של למעלה מ 600,000 מ"ר. כאשר החלקה נשוא המחלוקת הנה חלקה שמבחינת התובעת לא היה עליה שום מבנה. לא הוצגו רישומים כלשהם על פעילות או מעקב או ביקורים לאורך השנים בחלקה, והעד לא יכול היה לאשר או לשלול אימתי אירעו החריגות לשטח החלקה בה מדובר. 

9.                     עדותו של הנתבע בפני לפיה נמצאת הנתבעת 1 בשטח מאז 1978 - לא נסתרה. עדות זו בשלוב עם עדותו של מר רוסו מעלה כי לכל הפחות משנת 1978 (או 1980, אם נתייחס לזכרון הדברים וסע' 3 לתצהיר הנתבע), לא ביקרה התובעת בחלקה נשוא התביעה. שכן מסעיף 6 ו 8 לתצהיר הנתבע עולה כי הנתבעת לא הוסיפה והרחיבה המבנים הקיימים ששכרה אל תוך שטחה של הנתבעת אלא רק שפצה אותם. היינו מגרסה זו שלא נסתרה, עולה כי החריגה משטח הנתבעת לשטח התובעת היתה קיימת באותה מתכונת כבר עובר לכניסת הנתבעת לשטח. הדברים עולים בקנה אחד עם עדות מר רוסו, שמהם נובע שסביר שהתובעת לא בדקה המצב בחלקה שנים ארוכות, ומשכך לא ידעה על דבר הפלישה לתוכה.

10.                   מר רוסו אף הוא  הותיר  רושם מהימן, ודבריו אינם סותרים תוכנית את עדות הנתבע. מצירוף הנתונים, אני מקבל שלתובעת נודע על דבר פלישת הנתבעת לשטח רק ב 2004, ומשנודע הדבר - פעלה בזריזות לשם סילוק ידה של האחרונה. תביעה זו הוגשה בנובמבר 2004.

11.       לטעמי הנתבעת כלל אינה ברת רשות, אפילו אניח שמוסד הרישיון במקרקעין עודנו שריר וקיים, לאחר חקיקת חוק המקרקעין. ראשית, אכן לא הוצג כל מסמך המלמד אפילו על כך שהחברה לא"י היא בעלת הזכויות בחלקה הסמוכה לחלקת התובעת, ובהנחה שכך הדבר, שהסכימה להעניק זכות דיירות מוגנת למוסך אמטל, או שהסכימה להעברת הזכויות הנ"ל מאמטל לנתבעת. אך גם בהינתן ששאלה זו הנה משנית בחשיבותה לצורך בדיקת מעמדה של הנתבעת כבת רשות, ולחלופין אף בהנחה   שהנתבעת היא בעלת זכות דיירות מוגנת כדין בחלקה הסמוכה לחלקת התובעת, הרי שגם אם לא בדקה התובעת מהלך שנים רבות מצב חלקתה וזכויותיה בה (וזו כאמור התרשמותי), הרי מכאן לא נובע שהסכימה ולו מכללא לפלישה של מאן דהו, לרבות הנתבעת, לשטחה.

משכך אין לראות בנתבעים משום ברי רשות, שכן התובעת לא ידעה כלל על דבר פלישתם, לא כל שכן שלא הסכימה, ולו בשתיקה, לנוכחותם בשטחה. משנודע לה הדבר דרשה סילוק ידם והגישה בזריזות תביעה זו (כמו גם התביעות כנגד הפולשים הנוספים). אפילו היתה רשלנות של התובעת בבדיקת מצב השטח מהלך שנים רבות,  הרי כל עוד לא היתה הידיעה קנויה לה על דבר הפלישה לשטחה, ממילא לא ניתן לראות בה כמי שהסכימה בשתיקה לפלישה זו, בכך שישבה באפס מעש. אי בדיקת הנעשה בשטח משך שנים אינה מקימה מעמד של בר רשות לפולש, משלא ניתנה כל רשות ולו בשתיקה.

בסעיף 4 לפסק הדין בעניין טבוליצקי נאמר (הדגשות לא במקור) -

"אין לחלוק על דעתם של שני בתי-משפט קמא בדבר הפיכתה של המשיבה ממסיגת-גבול לבת-רשות. בא-כוח המערער סבר אחרת, אך הלכה פסוקה היא (ראה בג"צ 45/71, (אריה קרושבסקי, ואח' נ' ראש העיר, חברי המועצה ותושבי העיר תל- אביב-יפו, פ"ד כה (797 ,796 ,792 (1.), בע' 797-796 ; ע"א 290/67, (נתן איזמן נ' רשות הפיתוח, ואח', פ"ד כב (16 (1.) ; ע"א 247/72, (אליהו חדד נ' רסקו בע"מ, ואח', פ"ד כח (533 (2.)) שלשם יצירת רשיון של שימוש במקרקעין אין צורך בהסכם מפורש ומספיקה התנהגותם של בעלי המקרקעין שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשלימו עם שימושו של אדם אחר ברכושם. העובדה שעבר זמן רב מאז תפס האדם את הקרקע, ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי למרות שידע על התפיסה , יכולה להעיד על הסכמתו, וליצור רישיון מכללא (implied license) שלא היה קיים מלכתחילה. הלכה זו מקובלת גם בפסיקה האנגלית (ראה האסמכתאות שצוטטו ב-בג"צ 45/71, , בע' 797) וגם בפסיקה של ארצות-הברית (ראה 53 C.J.S., 80), שם נאמר :