פסק-דין בתיק א 201532/02

תביעה בעילה של הפרת חוזה שכירות מקרקעין וכן בעילה של עשיית עושר ולא במשפט.

העובדות והמחלוקת :

1.     ביום 20.3.01 נכרת חוזה שכירות בין נתבעים 1 ו- 2 לבין אברהם וודבוז , שהלך לעולמו ואשר עזבונו הוא התובע מספר 1 בתיק זה (להלן: "וודבוז" ולהלן: "חוזה השכירות").

בהתאם לחוזה השכירות השכירו הנתבעים לוודבוז שטח בקומה המסחרית של בניין חדש, שבבעלותם הממוקם באזור התעשייה ברעננה (להלן: "הבניין"). השטח הושכר כמעטפת בלבד ומטרת השכירות הפעלת מסעדה (להלן: "המסעדה").

תקופת השכירות הינה מיום 1.4.01 למשך תקופה של חמש שנים. עוד הוסכם בסעיף 9.1 לחוזה השכירות כי הנתבעים ימסרו לוודבוז את החזקה במסעדה בסמוך לאחר קבלת רישיון לשימוש חורג וקבלת טופס 4.

2.   בתחילת חודש ספטמבר 2001 נמסרה לוודבוז  החזקה במסעדה, מבלי שניתן על ידי הרשות המקומית היתר לשימוש חורג. וודבוז החל בעבודות לבנייתה והקמתה של המסעדה ובין היתר החל בעבודות לבניית גלריה במבנה. כמו כן רוהטה  המסעדה בריהוט מלא וכן צוידה בציוד מטבחים מלא. בתחילת חודש ינואר 2002 הסתיימו עבודות הקמת המסעדה אולם אז הסתבר כי התגלו קשים רבים בחיבורה לרשת החשמל בבניין, התגלו קשיים בחיבור המזגנים שהותקנו לצ'ילרים הממוקמים על גג הבניין ועוד קשיי הפעלה כיוצא בזה בהם נתקל וודבוז  לצורך הפעלת המסעדה. בסופו של דבר, בחודש מאי 2002 נפתחה המסעדה.

3.    במועד פתיחת המסעדה עדיין לא ניתן לה רישיון לשימוש חורג ועל כן לא הסכימה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לדון בבקשת וודבוז לקבלת היתר בנייה לגלריה. בהעדר היתר בנייה כאמור, הוציאה הרשות המקומית צו סגירה למסעדה, הוגש כתב אישום נגד התובעים בגין העבירה האמורה ועל כן שיגרו הנתבעים ביום 9.9.02 הודעה בדבר ביטול החוזה וסגירת המסעדה.

4.    הצדדים ניהלו משא ומתן בניסיון לצמצם את הנזקים באופן שהמסעדה תופעל עד להשכרתה, כמסעדה פועלת, לשוכר אחר , אולם משלא נמצא שוכר אחר היא נסגרה בסוף חודש אוקטובר 2002. המסעדה הושארה כפי שהיא לרבות הציוד והריהוט. כיום מושכרת המסעדה לאחר ונעשה שימוש בכל ומלוא השקעות התובעים בה.

5.    במהלך תקופת הפעלת המסעדה, היא הופעלה באמצעות התובעת 2 שבשליטת וודבוז. משך כל תקופת ההפעלה התמודדו התובעים עם בעיות הפעלה קשות הקשורות בהספקת חשמל, מיזוג אוויר, גז והינדוף. המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשאלה מי אחראי לאותן תקלות ומי הוא זה שהפר את חוזה השכירות.

6.   במקביל לכריתת חוזה השכירות נחתם ביום 20.3.01 חוזה ניהול בין וודבוז לבין נתבעת 3 (להלן: "חברת הניהול" להלן: "חוזה הניהול"). חברת הניהול הינה בבעלות ובשליטת נתבעים 1 ו- 2. בהתאם לחוזה הניהול התחייבה חברת הניהול לתחזק את הבניין ברמה המתאימה לרמתו של הבניין, אשר בנייתו הסתיימה בסמוך לכריתת החוזים האמורים באזור המשרדים והתעשייה של העיר רעננה. וודבוז התחייב לשלם דמי ניהול עבור שירותי הניהול להם התחייבה חברת הניהול.

7.     התובעים טוענים כי הנתבעים הפרו הן את חוזה השכירות והן את חוזה הניהול. חוזה השכירות הופר בראש ובראשונה בכך שלא הושג למסעדה רישיון לשימוש חורג, אשר כתוצאה מכך לא התקבל היתר בניה לגלריה, שגרר אחריו הגשת כתב אישום נגד הנתבעים, אשר כתוצאה מכך נאלצו לסגור את המסעדה. כן טוענים התובעים להפרות שונות נוספות של חוזה השכירות ושל חוזה הניהול באופן שלא איפשר להם להמשיך ולקיים מסעדה במקום. התובעים תובעים את הנזקים שנגרמו להם כתוצאה מההפרות החוזים. התובעת 2, תובעת גם בעילה של עשיית עושר ולא במשפט בכך שהשקיעה השקעות רחבות היקף במסעדה, אשר הנתבעים עושים בהן שימוש ומפיקים רווח משימוש זה.

הנתבעים טוענים כי וודבוז הוא זה שהפר את החוזה בכך שהפעיל את המסעדה מבלי שהיה לו היתר לבניית הגלריה. לטענתם, לא חלה עליהם חובה להעמיד לוודבוז רישיון לשימוש חורג במסעדה וכי כל שהם התחייבו על פי החוזה הוא להשתדל להשגת רישיון  כאמור.  עוד הם טוענים כי כל שהיה נחוץ לצורך קבלת הרישיון לשימוש חורג הוא תשלום המס המוטל על קבלת רישיון כאמור, תשלום בו התחייב וודובוז על פי החוזה ואשר נמנע מלשלמו. הנתבעים מכחישים כי לא עמדו בהתחייבויותיהם על פי החוזה להספקת מקור חשמל , גז וכיוצא בזה על מנת שניתן יהיה לחבר את מתקני המסעדה למקורות אלה. הנתבעים גם העלו טענות יריבות כלפי התובעת 2 וכן הכחישו את הנזקים הנטענים על ידי התובעים, בעיקר כשהם נסמכים על טענות פרוצדורליות.

דיון.

א.    שורש הרע ביחסים המשפטיים שבין הצדדים מתחיל בהעדרו של רישיון לשימוש חורג. לפיכך השאלה הראשונה שיש לשאול הינה על מי חלה החובה, כפי שנקבע בחוזה השכירות, להשיג את  הרישיון האמור. בהתאם לסעיף 5.1.7 , בגדר הצהרות והתחייבויות הנתבעים, הם התחייבו - בין היתר  - לאמר;

"כי יטפל וידאג כמיטב יכולתו, אצל הרשויות המוסמכות לקבלת רישיון להפעלת מסעדה במושכר, כפוף לכך שכל עלויות הרישוי לקבלת ההיתר החריג למסעדה יהיו ע"ח השוכר וישולמו על ידו מיד עם דרישה." 

הנתבעים נתלים במילים המופיעות בראשית הסעיף לפיהן "ידאג כמיטב יכולתו...". לטענתם, בהתאם לאמור בסעיף 5.1.7 לא חלה עליהם החובה להוציא למסעדה רישיון לשימוש חורג, אלא עליהם לדאוג ולעשות כל שביכולתם על מנת שרישיון זה יתקבל.  השתדלות זו - לטענתם - נעשתה על ידם.

מקריאת החוזה כולו ומהמסמכים שהוצגו בפני עולה כי כוונת הצדדים היתה כי הנתבעים, ביחד עם מסירת החזקה במסעדה, מתחייבים להשיג רישיון לשימוש חורג.

בנוסף להצהרה הקבועה בסעיף 5.1.7 כמצוטט לעיל, התחייבו הנתבעים בסעיף 5.2.1 להשיג ההיתר לשימוש חורג, התחייבות אשר על סמכה שכר וודבוז את המסעדה.  וכך נאמר בסעיף 5.2.1;

"השוכר מצהיר ומתחייב בזאת כדלקמן: