פסק-דין בתיק א 20105/06

1. הנתבע מכר לתובעים דירה בבניין מגורים ברח' גרינברג 31, חולון, בחלקה 22 גוש 7181 (להלן: " הדירה").

2. ההסכם בין הצדדים נערך ביום 23.5.01. באותה עת טרם סיים הנתבע את בניית הבניין ו/או הדירה.

3. סעיף 4 להסכם קבע כי " תוך 5 שנים מיום קבלת היתר אכלוס (טופס 4), או מיום גמר בניית כל הבניינים שבשטח (לפי המאוחר) יירשם הבניין בפנקס בתים משותפים.... המוכר מתחייב כי הזכויות בממכר תרשמנה על שם הקונים במועד האמור כשהן חופשיות ונקיות משעבוד ו/או זכויות צד שלישי. " (להלן:" המועד הקובע") הפרת סעיף זה נקבעה כהפרה יסודית.

4. ביום 30.7.01 נרשמה בספרי רישום המקרקעין הערת אזהרה לטובת הבנק למשכנתאות אשר מימן את הרכישה,  וביום 25.4.02 רשם הנתבע הערת אזהרה לטובת התובעים.

5. ביום 28.5.02 קיבלו התובעים את החזקה בדירה, אך זכויות הבעלות טרם נרשמו על שמם.

6. בשנת 2005 נרשמו הערות, לפי ס' 11 א (1) (2) לפקודת המסים (גביה), ע"י פקיד שומה 1 ת"א, בסכום של 110,570 ש"ח, על ידי הביטוח הלאומי  בסך 36,765 ש"ח, והערה נוספת לטובת מע"מ, על סך 77,000 ש"ח. ההערות נרשמו כולן על זכויות הבעלות של הנתבע.

7. התובעים התקשו בתשלום ההלוואה ובשנת  2005 ביקשו למכור את הדירה ואף מצאו לה קונים. באותה עת גילו קיומן של ההערות דלעיל.

8. לטענת התובעים, שתי עסקאות של קונים מעוניינים, משפחת מחמלי ולאחר מכן משפחת בר מוחה, בוטלו עקב אי הסכמתו של בנק למשכנתאות כלשהו ליתן הלוואה לרכישת הדירה, מתוך חשש כי קיומן של ההערות ימנע רישומו של הבניין כבית משותף, בהגיע השעה לכך.

9. התובעים התריעו בנתבע כי עליו לדאוג להסרת העיקולים, אך הדבר לא עלה  בידיו. אין מחלוקת כי קודם להגשת הסיכומים בתובענה כבר סולקו ההערות כולן.

10. התביעה שלפני הינה לחיוב הנתבע בתשלום פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם.

     טענות התובעים

11. התובעים טוענים כי הטלת העיקולים על המקרקעין  בתקופה שבין רכישת הדירה ועד לרישומה בלשכת רישום המקרקעין, עולה כדי הפרה יסודית של ההסכם.

12.  עוד נטען כי רוכש סביר, לו ידע מראש על ההפרה הנ"ל היה נמנע  מרכישת הדירה, כפי שעשו  הרוכשים הפוטנציאליים לאחר שקיבלו יעוץ משפטי להימנע מרכישת דירה עם "גיבנת", שיש חשש כי לא תוכל להירשם על שמם בפנקסי המקרקעין.

13. התובעים טוענים כי גם אם זכויותיהם שביושר, כמוטבי הערת אזהרה שנרשמה קודם להטלת העיקולים, גוברות על זכויות צד ג', " הזכות שביושר אינה חזות הכל במיוחד כאשר עסקינן במכירת דירות מגורים ממוכר מרצון לקונה מרצון." (הדגשות במקור).

14. על פי ההסכם נאסר על הנתבע לשעבד את זכויותיו במגרש ו/או בבניין לשום מטרה למעט משכנתאות לרוכשי הדירות, " וגם זאת אך ורק אם אין בכך כדי לפגוע בזכויותיו המלאות של הקונה ו/או באפשרות להעביר את הזכויות בממכר בלשכת רישום המקרקעין ע"ש הקונה ו/או ע"ש מי שירכוש את הממכר מהקונה כשהן נקיות ומשוחררות מכל שעבוד ו/או זכות צד ג'. התחייבויות המוכר על פי פסקה זו הינן מעיקרי החוזה, והפרתן תהווה הפרה יסודית של ההסכם", לטענת התובעים, משנרשמו העיקולים כאמור ,הפר הנתבע את ההסכם הפרה יסודית.

15. סעיף 16 (א) להסכם קבע פיצוי מוסכם של 10% מהתמורה, עקב הפרת הסכם יסודית. לשיטת התובעים זהו הסכום לו הינם זכאים.

           טענות הנתבע

16. הנתבע טוען כי התביעה הוגשה טרם זמנה שכן על פי ההסכם טרם הגיעה העת לרישום הבית כבית משותף.

17. נטען כי הימנעות הרוכשים הפוטנציאליים מרכישת הדירה הסתמכה על יעוץ משפטי שגוי שכן אין כל מניעה לקבל ו/או לרשום הערות אזהרה נוספות לטובת בנקים למשכנתאות כשם שאין מניעה להמחות זכויות התובעים לרוכשים שיבואו בנעליהם.