פסק-דין בתיק א 20021/03

תביעת פינוי בצרוף סעדים כספיים והצהרתיים.

רקע

1.         לטובת התובעת רשומה הערת אזהרה על דירה בת חדר וחצי בקומת קרקע ברח' מושיע 5 בתל אביב, הידועה כגוש 6135 חלקה 3 (להלן - " הדירה" או " המושכר", לפי ההקשר). ביום 17.6.01 נחתם בין הנתבעים 1 ו - 2, בני זוג (להלן - " קרן" ו - " שלומי") לבין התובעת הסכם שכירות בלתי מוגנת לפיו שכרו קרן ושלומי מהתובעת את הדירה לשימוש כמחסן או כמגורים לשנה מיום 1.6.01 ועד יום 31.5.02, תמורת דמי שכירות של 100 $ לחודש. לכל צד נשמרה הזכות לבטל את ההסכם בהודעה מוקדמת של 30 יום (להלן - " חוזה שכירות חופשית"). נתבע 3, אביו של שלומי (להלן - " יצחק") ערב להתחייבויות קרן ושלומי בחוזה השכירות החופשית ואף חתם ומסר שטר חוב ע"ס 5,000 ש"ח בידי עו"ד רונית גוטליב, ב"כ התובעת דאז.

2.         במהלך שנת 2001 פיגרו שלומי וקרן בתשלום דמי השכירות ובתשלומים נוספים החלים עליהם מכוח חוזה שכירות חופשית. התובעת הסכימה לקבל מהם את התשלומים בפיגור ובלבד שיבוצעו. ואולם נוכח הפרות זהות נמשכות דרשה התובעת בסופו של דבר הכל הנתבעים פינוי הדירה.

3.         אזי הודיע יצחק כי קיימות לו זכויות דייר מוגן בדירה. יצחק לא הציג חוזה דיירות מוגנת באותו שלב, החלו הליכים בין הצדדים ולימים הציג יצחק חוזה שנערך לטענתו בינו לבין בעלות הדירה המקוריות. התובעת עתרה לפינוי הדירה וכן לדמי שכירות "חופשית" ודמי שימוש ראויים. הנתבעים נאחזים בזכויות יצחק כדייר מוגן.

4.         בין הצדדים התנהלו הליכי ביניים לרבות בבקשה לצו מניעה זמני ובבקשה להסרת בזיון בית משפט. בסופו של יום שילמו הנתבעים לתובעת 1,500 $ דמי שכירות עבור 15 חודשי שכירות מפברואר 2003 כפי שהוחלט במסגרת בקשה לצו מניעה זמני מיום 1.4.03.

5.         מטעם התובעת הצהיר והעיד מנהלה מר נחמיה דוידי (להלן - " דוידי") ומטעם הנתבעים הצהירו והעידו יצחק, שלומי וכן מר מלכי יוסף. כן הוסכם לוותר על חקירתו של מר דוד בן אשר, ללא פגיעה בזכויות לאור זהות למעשה בין תצהירו לתצהיר מר מלכי. עוד הוסכם כי לא יובאו ראיות לסתירה וכי לצדדים שמורות הזכויות לטעון בסיכומיהם כנגד קבילות ראיות ושינויי חזית.

המחלוקות

6.         מהות יחסיו של יצחק עם התובעת - האם הינו ערב גרידא להתחייבויות שוכרים בחוזה שכירות חופשית או דייר מוגן.

7.         משמעות ותכלית חוזה שכירות חופשית - האם ממצה יחסי הנתבעים ובפרט יצחק עם התובעת ובכלל זה האם מבטל הוא חוזה דיירות מוגנת קודם או שמא קובע מסגרת יחסים זמנית עד שתתבררנה זכויות וחובות יצחק כלפי התובעת. במסגרת זו - האם  ויתר יצחק בחוזה זה על זכויות דיירות מוגנת.

8.         במידה שהסכם שכירות חופשית ממצה זכויות - האם נחתם בהסכמה או עקב פגם ברצון יצחק והאם ניתן לטעון כנגד הסכם זה נוכח סעיף 80 לחוק הפרוצדורה העותומנית.

9.         במידה שייקבע כי חלים דיני הגנת הדייר וחוזה שכירות חופשית אינו מוציאם, האם קמות לתובעת עילות פינוי עצמאיות של נטישה ושינוי מטרת שכירות כלפי יצחק מכוח דיני הגנת הדייר.

דיון

מהות יחסיו של יצחק עם התובעת

10.       התובעת הינה הבעלים או למצער בעלת הזכות להרשם כבעלים של המושכר. זאת עולה מהסכמת הצדדים בראשית  חוזה שכירות חופשית. התובעת רכשה זכויותיה מעו"ד יוסף סייג (להלן - " עו"ד סייג") אשר קיבלן במועד לא ידוע אך לפני נובמבר 2000 מהבעלים המקוריים של המושכר, גב' מרים קוסטיקה וגב' יפה כהן (להלן - " הבעלים המקוריים"). תמורת הרכישה ניתנה בפועל ע"י קיזוז חוב  של 40,000 $ שחב עו"ד סייג לתובעת (עדות דוידי בעמ' 9 ש' 4 ואילך).

11.       ביום 27.11.00 נחתם בין התובעת לבין אחיו המנוח של יצחק, אלי אברהם ובת זוגו מזל יוסף חוזה שכירות בלתי מוגנת ביחס למושכר. יצחק ערב להתחייבויות השוכרים בהסכם כלפי התובעת. לא הוכח כי "שוכרים" אלה גרו במושכר, אדרבא הוכח כי יצחק מקיים כל השנים את עסקו במושכר (עדות מר מלכי, עמ' 41 ש' 10). אשר למגורי עובדים זרים במושכר להם טענה התובעת, הרי לא הוגשה ראיה קבילה, היינו החוזה עימם לא הוגש ע"י אחד מעורכיו או חתומיו ואין לבסס עליו ממצא. אם כך, נערכו ביחס למושכר חוזי שכירות חופשית בין התובעת לבין בני משפחתו של יצחק אך בפועל מי שהחזיק והשתמש במושכר לצרכי העסק הינו יצחק.

12.       והנה מסתבר כי ביחס לאותו מושכר נכרת חוזה שכירות "מוגן" בין יצחק לבין הבעלים המקוריים ביום 6.3.88 (נספח לתצהיר יצחק נ / 2) (להלן - " חוזה דיירות"). על כך הצהיר והעיד יצחק ועדותו קבילה. נכון שבחוזה הדיירות מוגדר המושכר כ"חדר + שירותים בקומת קרקע" ולעומת זאת בחוזה שכירות חופשית מוגדר הוא כ"דירת מגורים בת חדר וחצי" והתובעת טוענת כי המושכר מצוי בתוך "קומפלקס הכולל חדרים רבים". לא מצאתי חשיבות של ממש להבדלי ההגדרות. מקובל על הכל כי המושכר מצוי בקומת קרקע. מר דוידי מטעם התובעת לא הצהיר כי קיימים שני נכסים שונים וכל אחד מהם נושא לחוזה נפרד,  מהשתלשלות העניינים המפורטת בעדותו של יצחק ברור כי כוונת צדדים עם כניסת התובעת לתמונה היתה להסדיר מעמד יצחק במושכר הספציפי אם כי קיימת מחלוקת לגבי משך ההסדרה. אם כך יצחק הוא דייר מוגן במושכר על פי חוזה הדיירות.

13.       יצחק לא הצליח להביא בשלבי הדיון המוקדמים (סעדי ביניים) את חוזה הדיירות אך צירפו לתצהיר עדותו הראשי. יצחק הסביר כי ידע על קיומו של החוזה אך לא מצא אותו במועדים דאז. עדות יצחק אמינה עלי ואינני רואה לפגום בקבילות או משקל חוזה דיירות רק משום שהוצג ב"דקה ה - 90" הגם שלתובעת אין טענה לגבי האוטנטיות שלו. שינוי חזית לא נמצא וכן לא נמצא למחוק פריטי הגרסה מתצהיר יצחק שכן הנתבעים העלו טענת הדיירות המוגנת כבר בכתב הגנתם.

14.       דיירותו המוגנת של יצחק דבקה במושכר ו"רצה" גם עם חילופי בעלים של המושכר.

חוזה שכירות חופשית - משמעותו

15.       כאשר נחתם חוזה שכירות חופשית  (בשנת 2001) וזה הקודם בין אחי יצחק המנוח וזוגתו עם התובעת (בשנת 2000) היה כבר יצחק דייר מוגן במושכר.  שני חוזים מאוחרים אלה כוללים תיבות והצהרות מפורשות לפיהן השכירויות אינן מוגנות על פי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב - 1972 (להלן - " חוק הגנת הדייר"). לשיטת התובעת, יצחק כערב, מחוייב להצהרות והתחייבויות אלה. אינני רואה עין בעין עם התובעת. ראשית ומן הפן הפורמלי, ההתחייבויות מתייחסות לשוכרים אחרים ולא ליצחק. שנית ומן הפן המהותי, האמנתי ליצחק (עמ' 19 ש' 17 ואילך) כי הסכים לחתום כערב על נוסחי החוזים כדי לא לאבד את זכותו כדייר במושכר עד אשר ימצא את חוזה הדיירות אותו איבד ויוכל להציגו לתובעת ולחייבה על פיו. בהתאם ולמען מטרה זו חתמו אף שלומי וקרן  על חוזה שכירות חופשית והדבר היה מוסכם ומובן עם דוידי (עדות שלומי בעמ' 33 ש' 11). האמנתי לשלומי כי חתם על חוזה השכירות כ"שוכר" ולא דאג לעגן שם טענה לדיירות מוגנת של יצחק משום שלא היה מיוצג , נאמר לו כי מדובר בחוזה סטנדרטי והוא האמין לדוידי כי לאחר שימצאו את חוזה הדיירות "נסתדר" (עמ' 37 ש' 6). לא מצאתי כל נימוק מתקבל על הדעת (נוכח ערכה של זכות הדיירות) מדוע יוותר יצחק על זכותו. הרבה יותר מתקבל על הדעת כי יצחק ינסה ליצור מסגרת השומרת על זיקה בינו לבין הנכס, מסגרת אשר תאפשר לו ללא לחצים לחפש אל חוזה הדיירות הנעלם. על רקע זה בולט כי יצחק לא חתם על תיבה כלשהי בחוזה שכירות חופשית, שמשמעותה כי זכויותיו שלו עצמו במושכר - התפוגגו. כן לא נמצא בסיס לטענת התובעת כי חוזה שכירות חופשית מבטל את חוזה הדיירות. נזכור כי לשיטת שני הצדדים לא היה בפניהם חוזה דיירות באותה עת. מדוע אם כך יתעורר צורך לבטלו? משמעות הדברים הינה כי אין לחוזים המאוחרים בשכירות חופשית השלכה על זכויות יצחק כדייר מוגן כלפי הבעלים המקוריים וכלפי התובעת כבאה בנעליהם.

16.       כאן נסטה מעט אל הדין הדיוני הראייתי. הסתמכות יצחק על חוזה הדיירות המוגנת אינה סותרת את הכלל בסעיף 80 לחוק הפרוצדורה העותומנית  האוסר הבאת ראיה בעל פה כנגד מסמך בכתב בנסיבות מסוימות. ראשית, חוזה הדיירות הינו ראיה בכתב ומטעם זה בלבד לא חל הכלל. שנית, החוזים המאוחרים בכתב שוב לא קבעו דבר לענין זכויות יצחק ועל כן במישור הקבילות זכאי יצחק אף להביא ראיות  על זכויות קודמות ונוגדות שלו בעל פה. יצחק אינו מנוע לפיכך להוכיח זכותו הקודמת לדיירות במושכר והוא עמד בנטל ככל שמוטל עליו.