פסק-דין בתיק א 18446/94

1.         בפני תביעה במסגרת הסדר זכויות במקרקעין, שעניינה זכות מעבר בחלקה ארעית מס' 32 בגוש 10829 , חלקת שומא 87 בגוש 10829, חלקה סופית 22 בגוש 10829 (להלן "חלקה 22").

ראשיתו של הסכסוך בתביעות סותרות שהגישו התובע והנתבע מס' 1 (להלן "הנתבע") בתיק הסדר חיפה/446. הנתבע טען למלוא הבעלות בחלקה 22. התובע טען לזכות מעבר בחלקה הצפוני של חלקה 22 אל החלקות שבחזקתו -  מס' 23 ו- 24.

פקיד ההסדר בדק את המצב בשטח וקבע כי:

"מבדיקת גבולות מקרקעי גוש רישום 10829/חיפה שנערכה בתאריך 18/12/89 - 17 , הסתבר כי הגישה אל חלקה 23 על פני חלקה 22 בגבולה הדרומי, אינו אפשרי משום שלאורך הגבול הדרומי של חלקה 23 קיים קיר (שלא היה קיים בזמן עריכת השטר 2912/70 - רשום בתשריט גדר רשת בטחון).

עוזרי פקיד ההסדר התרשמו כי המעבר מתבצע בפועל בגבולה הצפוני של חלקה 22".

לאור הסכסוך הועבר התביעות הסותרות של התובע והנתבע לבית משפט זה - והכרעה בהן היא נשוא פסק דין זה. בתאריך 19.3.96 צורפו כצד להליך עירית חיפה ורשות הפיתוח, וזאת לאור סכסוך בין האחרונות בתיק הסדר חיפה/450 בקשר לזכויות קנייניות בחלקה 24 (חלקה זמנית 24/1) בגוש 10829. סכסוך זה הסתיים בהסדר פשרה, לפיו נרשמו מלוא הזכויות בחלקה 24 ע"ש רשות הפיתוח.

2.         בשנת 1970 נרשמה זכות מעבר ברוחב של 4 מטר בדרום חלקות מ' ו- 68/2 (היום חלקה מס' 22) לאורך גבולן המשותף של חלקות אלה עם חלקות מס' 13 ו- 56 לטובת חלקות מספר ארעי 14/2 (היום חלקות 23 ו- 24) וחלקה 56 (היום חלקה מס' 19). בשטר מס' 2912/70 נרשם כי השעבוד ישאר בתוקפו כל עוד לא הוסדרה באופן פורמלי גישה לחלקות 56 (היום חלקה מס' 19) ו- 14/2 (היום חלקות 23 ו- 24).

בשטר המכר מיום 30.1.83, על פיו נרשם הנתבע כבעלים של חלקה 22 (במועד הרישום חלקה מס' 87) תוארו גבולות החלקה: מצפון -חלקה 15, מדרום - חלקה 84, ממזרח - חלקה 86 וממערב- חלקה 13.

התובע טוען כי זכות המעבר הרשומה על פי השטר מתייחסת לחלק הצפוני של חלקה 22  - נשוא הסכסוך שבפני. הנתבע טוען כי הזכות הרשומה היא מדרום לחלקות התובע והנתבע, והיא מאפשרת מעבר לחלקת התובע באופן שאינו נדרש לזכות המעבר נשוא הסכסוך.

3.         התובע טוען כי יש להורות לפקיד ההסדר לרשום את זכות המעבר כשעבוד לחובת חלקת התובע (מס' 22) לזכות חלקות מס' 23 ו- 24. הנתבע טוען כי רשות הפיתוח מצטרפת גם היא לטענות התובע. אין מקום לשעבד את חלק מהחלקה 22 לטובת חלקות 23 ו- 24 מאחר והתובע לא הוכיח זכותו למעבר מכוח סעיף 94 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן "חוק המקרקעין"), הוא אינו בעל זכויות בחלקה 23 והפגיעה בחלקה 22 תהיה בלתי סבירה, במיוחד כאשר היום משועבד חלק מחלקה הדרומי לטובת חלקות אחרות , פנימיות.

המצב התכנוני -

4.         חלקה מס' 14 בגוש 10829 חולקה לחלקות ארעיות מס' 14/1 ו- 14/2.

חלקה ארעית 14/1 נרשמה כחלקה מס' 83.

חלקה ארעית 14/2 נרשמה כחלקה מס' 84.

חלקה 68 בגוש 10829 חולקה לחלקות ארעיות מס' 68/1 ו- 68/2.

חלקה ארעית 68/1 נרשמה כחלקה סופית מס' 85.

חלקה ארעית 68/2 נרשמה כחלקה סופית מס' 86.

חלקה מס' 83 (14/1) ביחד עם חלקה 85 (68/1) אוחדה לחלקה 87.

חלקה 87 מהווה כיום חלק חלקה סופית מס' 22 (היתה רשומה גם באות מ').