פסק-דין בתיק א 184/05

1.         התובעת בתובענה שלפני, חברת גולדסיל בע"מ (להלן - "התובעת" או "גולדסיל") מבקשת צו אשר יורה, שהמשכנתא הרשומה על כל המקרקעין, הידועים כחלקות 196 ו-198 בגוש 11201 ואשר מצויים בחיפה (להלן - "החלקות" או "המקרקעין"), תשאר בתוקף רק לגבי מחצית מהם. בכך מבקשת גולדסיל לחייב את הנתבעים הנ"ל לפעול על פי פסק-הדין שניתן ביום 11.11.04 על ידי כבוד השופט נאמן בבית משפט זה (ת"א (חי') 1106/01), ושהורה, בצו הצהרתי, כי המשכנתא הרשומה על המקרקעין תיוותר רק על חלקה של הנתבעת 2, אליר חברה לבניין בע"מ (להלן - "אליר").

כן מבקשת התובעת, כי אורה לנתבע 1, הבנק הבינלאומי הראשון בישראל בע"מ (להלן -"הבנק") לעשות את כל הפעולות ברישומי הבנק, הדרושות כדי לצמצם את המשכנתא.

כסעד שלישי מבקשת התובעת  לסגור את החשבון שנפתח בבנק ביום 4/11/97 ולחייב את הבנק להחזיר לה את הבטוחות שהפקידה במסגרת חשבון זה.

2.         בישיבת בית המשפט מיום 27/6/05, נמחקה הנתבעת 2, אליר, מכתב התביעה, כך שהמחלוקת היא בין גולדסיל לבין הבנק ועו"ד מולאור.

3.         אוסיף, כי ביום 15/3/05 ניתן על ידי הבורר, עו"ד גילת, פסק בורר בבוררות, שהתנהלה בין אליר לבין גולדסיל (ויודגש כי הבנק לא היה צד בבוררות). פסק הבורר כלל בין יתר קביעותיו את ההוראה, שכדי לסיים את השותפות בין גולדסיל לאליר, יש למכור את החלקות, בשלמותן, וליתן לכל אחת מהשותפות, את החלק המגיע לה מתוך התמורה.  לפני, בתיקים נפרדים, שהדיון בהם לא אוחד עם תיק זה, נדונה גם תביעתה של אליר לאישור פסק הבורר ותביעתה של גולדסיל לבטלו.

דחיתי את הבקשה לבטל את פסק הבורר ואישרתי אותו. לפיכך עומדת עתה קביעה בת תוקף, על פי פסק הבורר, לפיה יש למכור את החלקה בשלמותה.

אקדים ואקבע, כי הקביעות בפסק הבורר אינן מייתרות את הדיון בתיק זה, הן משום שהבנק לא היה, כאמור, צד לבוררות, והן משום שיש בפסק-הדין של השופט נאמן קביעות, שמטרתן אינה זו שבפסק הבורר ואף אינן סותרות אותו, כפי שאפרט בהמשך פסק-דיני. 

רקע עובדתי

4.         הן גולדסיל והן אליר הן חברות העוסקות בקבלנות בניין. גולדסיל היא הבעלים הרשומים של החלקה. היא התקשרה בחוזה עם אליר (ועם חברה נוספת בשם ג'נסיס, שככל הנראה העבירה את זכויותיה לאליר) כדי לבצע פרוייקט של בנייה משותפת בחלקה. במסגרתו של ההסכם נקבע, כי אליר רוכשת את הבעלות, במושא, דהיינו ללא חלוקה של החלקה בעין, של  50% מן החלקה. לטובת אליר נרשמה הערת אזהרה. 

5.         השותפות והיחסים העסקיים בין גולדסיל לבין אליר לא צלחו. לאליר מונה כונס נכסים מטעם הבנק, עו"ד מולאור, הנתבע מס' 2 (להלן - "עו"ד מולאור").  החוב לבנק עומד היום, ככל הנראה על כ-6,000,000 ש"ח, ולאליר אין יכולת כלכלית לשלם סכום זה.

6.         גולדסיל הגישה תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה בת"א 1106/01, אשר נדונה, כאמור, לפני השופט נאמן. בתביעתה זו ביקשה גולדסיל פסק-דין הצהרתי, לפיו היא לא קיבלה כספים כלשהם מהבנק, אלא אליר היתה הלווה, וכן כי הבנק לא נתן כספים כלשהם עבור מימון הפרוייקט וליוויו. לפיכך המשכנתא חסרת נפקות לגבי רכושה של גולדסיל ואין להשאירה על חלקה במקרקעין.  המטרה של גולדסיל בסעדים שביקשה בתובענה לפני השופט נאמן היתה שהמשכנתא תרשם רק על חלקה של אליר, דהיינו על 50% מהמקרקעין, ולפיכך ביקשה סעד הצהרתי בהתאם. הסיבה לרצונה של גולדסיל, כי המשכנתא תרשם רק על מחצית המגרש, נעוצה באינטרס שלה להתשמש במחצית השניה כדי לקבל עליה אשראי, ובכסף האשראי לרכוש את חלקה של אליר, כך שהחלקות בשלמותן יחזרו לבעלותה של גולדסיל.

7.         אליר היתה לקוחה של הבנק במשך שנים רבות. הבנק עמד להיות המלווה של פרוייקט הבניה על החלקה. המחלוקת לפני השופט נאמן היתה, בין היתר, אם המשכנתא נרשמה לטובת הבנק בתמורה למימון פרוייקט הבניה וליוויו - כפי שגרס הבנק, או שהכספים ניתנו אך ורק לאליר כדי לרכוש את מחצית הזכויות בחלקה, ולפיכך זכאי הבנק להפרע אך ורק מזכויותיה של אליר. 

השופט נאמן קבע בפסק-דינו, כי המשכנתא חלה רק על זכויותיה של אליר במקרקעין ובגין חובותיה. עוד נקבע, כי כספים לליווי ומימון הפרויקט לא הוענקו לגולדסיל, ועל כן אין לממש את המשכנתא על הזכויות השייכות לגולדסיל, דהיינו, שבהעדר תמורה, לא השתכללה עסקת המשכנתא בין הבנק לבין גולדסיל.

השופט נאמן סיכם וקבע בסעיפים 14-25 לפסק-דינו, החשובים לעניננו, כדלקמן:

"24ה. הבנק לא נתן ל"אליר" את הכסף כהלוואה, אלא על מנת שתוכל להיפרע מחלקה במקרקעין אותו רכשה בכסף שקיבלה מהבנק, ולכן זכאי הבנק להמשיך בהליכי מימוש המשכנתא לגבי מחצית המקרקעין לגביהם רשומה הערת האזהרה לטובת "אליר".

25. אשר על כן, יש לקבל את התביעה ולפסוק כי הבנק רשאי וזכאי להמשיך במימוש המשכנתא באמצעות הכונס רק לגבי מחצית המקרקעין השייכים ל"אליר". הבנק אינו רשאי מנגד לממש את המחצית השניה השייכת ל"גולדסיל".

26. הבנק רשאי למכור את מחצית המקרקעין לכל קונה מבלי שזה יהיה מחוייב בהתחייבות כלשהי שקיבלה על עצמה "אליר" כלפי "גולדסיל" בהסכם השיתוף, שכן הבנק לא היה צד להסכם.

8.         הנתבעים הגישו על פסק-דינו זה של השופט נאמן ערעור לבית המשפט העליון, והנתבעים הגישו, גם הם, ערעור שכנגד. בית המשפט העליון טרם נתן פסק-דינו בעניין זה. 

9.         לאחר מתן פסק הדין של השופט נאמן, פנתה גולדסיל אל הבנק בבקשה למימוש פסק הדין, כך שהמשכנתא לזכות הבנק תרשם רק על מחצית המקרקעין, שזהו החלק המגיע ל"אליר", אולם היא נענתה על ידי עוה"ד מולאור שמכיוון שאין בפסק הדין הוראה אופרטיבית כלשהי אלא הצהרה בלבד, הוא מסרב לפעול כנדרש בענין המשכנתא. סירוב זה, כאמור, הוא שהביא את גולדסיל לפנות לסעדים משפטיים בתביעה שלפניי.

טענות ההגנה של הנתבעים - דיון והכרעה