פסק-דין בתיק א 18179/03

עסקינן בתביעה שעניינה חוזה מכר של חלק ממבנה ועבודות בנייה שבוצעו באותו מבנה.

רקע כללי שאינו שנוי במחלוקת - 

1. התובעת, יוסי שמואלי ובניו בע"מ, הינה חברה העוסקת בין היתר ביזמות (להלן -  "חברת שמואלי").
2. הנתבעת מס' 1, א.ח. חוטבא בע"מ (להלן - "חברת חוטבא") הינה חברה קבלנית בבעלות הנתבעים מס' 2 ו-3, ה"ה מחמוד חוטבא וקאיד חוטבא.
3. חב' שמואלי הינה הבעלים המשותפים של מגרש ברחוב אליעזר 5 בצ'ק פוסט בחיפה, ביחד עם חברת מ.ד. אמיר בע"מ, הנתבעת הפורמלית (להלן - "חברת אמיר").
4. חב' שמואלי וחב' אמיר בנו יחדיו על המגרש מבנה בן שתי קומות (להלן - "המבנה").
5. בניית המבנה התבצעה על ידי חב' חוטבא על פי הסכם קבלנות שנחתם בין הצדדים ביום 1/7/00 (להלן - "הסכם הקבלנות"), אם כי הסכם הקבלנות עצמו לא הוצג לעיוני והמידע לגביו היה כללי ביותר.
6. ביום 8/2/01 נחתם בין חב' שמואלי וחב' אמיר מצד אחד, לבין חב' חוטבא מצד שני, חוזה מכר (להלן - "חוזה המכר") אשר מכוחו רכשה חב' חוטבא שטח של כ-400 מ"ר בקומה ב' של המבנה, דהיינו, את כל הקומה השנייה של המבנה.
7. כמו כן הוסכם בחוזה המכר, שהבעלות והחזקה בגג המבנה תועבר לידי חב' חוטבא אשר תוכל לבנות על גג המבנה תוספת בנייה, ללא התנגדות מצד חב' שמואלי או חב' אמיר, ובתנאי שהבנייה תתבצע כחוק.
8. אין חולק, כי בשלב מסוים פיגרה חב' חוטבא בביצוע התשלומים ע"פ חוזה המכר. בהתאם, ביום 14/2/02, חתמו הצדדים על  נספח לחוזה המכר (להלן - "הנספח") באשר לפריסת תשלומים מחודשת. בנספח נכלל גם סעיף שמתייחס לבנייה על הגג אשר בעיקרו דומה להוראות שקיימות בהקשר זה בחוזה המכר.

השתלשלות העניינים עובר להגשת התביעה והתייחסות להליכים קודמים בין הצדדים -

9. בחודש מרץ 2002, לאחר שחב' חוטבא החלה לבצע את הבנייה על הגג, הגיעו פקחים ממחלקת הפיקוח על הבנייה בעיריית חיפה ומצאו כי הבנייה גג המבנה מתבצעת ללא היתר. בהתאם, הוצא צו הריסה מנהלי לגבי אותה בנייה (להלן - "צו ההריסה").
10. ההליך המשפטי הראשון, הרלבנטי לענייננו, היה בקשה לביטולו של צו ההריסה אשר הוגשה על ידי חב' חוטבא ונדונה בפני כב' השופטת קנטור בבהמ"ש לעניינים מקומיים בחיפה, במסגרת ב"ש 73/02. ביום 5/9/02 הורתה כב' השופטת כי על חב' חוטבא להמנע מביצוע עבודות בניה, למעט עבודות שעיקרן מניעת סיכון ומניעת דליפות מים.
11. ההליך המשפטי השני, היה ת.א. 16545/02 אשר נדון בפני כב' השופט סוקול בבית משפט זה, בו נדונה תביעה שהוגשה ביום 10/9/2002 על ידי חב' שמואלי נגד הנתבעים כאן (כלומר 5 ימים לאחר החלטתה של כב' השופטת קנטור). טענות חב' שמואלי שם היו כי הנתבעים הפרו את חוזה המכר בכך שלא שילמו את התמורה החוזית כנדרש ובכך שהינם ממשיכים בעבודות בניה בניגוד לצו ההריסה. ביום 12/9/2002 הוסכם בין הצדדים להפנות את הסכסוך ביניהם לבורר. במסגרת כתב התביעה שהוגש על ידי חב' שמואלי לבורר פורטו טענות חב' שמואלי באשר לאי תשלום התמורה, באשר לפיצוי המוסכם הנדרש, באשר לכך שחב' חוטבא ביצעו עבודות בניה בניגוד לצו ההריסה ובניגוד להוראות חוזה המכר. ביום 26/1/2003 הוגש לבית המשפט פסק הבורר וניתן לו תוקף של פסק דין (להלן - "פסק הדין הקודם"). במסגרת פסק הדין הקודם, בין היתר, נקבעו סכומים מסויימים שעל חב' חוטבא לשלם לחב' שמואלי, נקבע כי על חב' חוטבא לערוך ביטוח, כי עליה להמנע מלמכור או להעביר את זכויותיה בנכס לצד ג' כל שהוא עד השלמת התשלומים לגביהם הוסכם והוסכם על מתן צו מניעה במקרה של אי תשלום.  
12. ההליך המשפטי השלישי, היה בש"א 16083/03, אשר הוגשה על ידי חב' שמואלי נגד הנתבעים ביום 20/10/2003, כסעד זמני טרם הגשת התביעה הנוכחית. במסגרת בש"א זו התבקש צו מניעה זמני כנגד כל עבודות בניה מצד חב' חוטבא בנכס. במהלך הדיון שהתקיים בבקשה בפני כב' השופטת טאובר, התברר כי הצדדים אינם יודעים אם קיים צו הריסה תקף אם לאו, ולכן הצדדים הגיעו להסכמה (אשר קיבלה תוקף של החלטה על ידי כב' השופטת) לפיה חב' חוטבא תוכל להמשיך לבצע אך ורק את העבודות עליהם הורתה כב' השופטת קנטור ביום 5/9/2002, כלומר עבודות שנועדו למניעת סיכון ולמניעת דליפת מים.  
13. ההליך המשפטי הרביעי, היה הגשת התביעה הנוכחית.
14. חב' שמואלי, בכתב התביעה, חזרה על טענותיה באשר להפרת חוזה המכר, הפרת הנספח ונזקים שנגרמו לה עקב הפרת צו ההריסה והבנייה ללא ההיתר. כמו כן טענה חב' שמואלי כי חב' חוטבא מפרה את ההחלטות הקודמות אשר פורטו לעיל בכל שלושת ההליכים המשפטיים הקודמים.
15. כנגזר מכך, בסעיף 41 לכתב התביעה, עתרה חב' שמואלי לשבעה סעדים כדלקמן:

(א)      מתן צו מניעה קבוע אשר יורה על איסור המשך עבודות הבניה  מצד חב' חוטבא;