פסק-דין בתיק א 17773/04

            מבוא:

1.         זוהי תביעה לביטול הסכם מכר דירה ולפיצויים שהגישה הגב' בתיה רוש (להלן: "התובעת") בגין רכישת דירה ברחוב נחלת אשר 12 בנהריה (להלן: "הדירה") כנגד מוכרת הדירה הגב' נינט איזנברג (להלן: "הנתבעת") וכנגד עו"ד אופיר כהן (להלן: "הנתבע") שטיפל בעסקת המכר מטעם התובעת והנתבעת.

2.         שתי טענות עיקריות עומדות בבסיס תביעתה של התובעת. האחת, כי לא הובא לידיעתה כי חלק גדול מהדירה שנרכשה נבנה בחריגות בניה וללא היתר בניה, והשניה - כי הנתבעים לא גילו אוזנה של התובעת למצבה הרעוע של הדירה שרכשה.

3.         בישיבות ביהמ"ש מיום 2/1/07 ומיום 5/2/07 נשמעה עדותם של התובעת, השמאי מטעמה מר מיכאל רפלסון, השמאי מר גדעון קרול, הנתבע, הגב' שמחה מולכו, הגב' רונית בויאנג'ו והנתבעת.

            התשתית העובדתית:

4.         בסמוך לתאריך 26/4/98 ביקרה התובעת בדירת הנתבעת וראתה את מצבה של הדירה. בעדותה מאשרת התובעת כי ראתה את הדירה ולא הבחינה בכל פגם ומום בדירה, ובלשונה (עמ' 11 לפרוטוקול):

"ש.      לגבי הדירה שקנית מגב' איזנברג לפני החתימה על זכרון הדברים ראית אותה?

  ת.       רק פעם והיא היתה מרוהטת עם ארונות, שולחן ושטיחים ולא היה מה לראות שם יותר מרהיטים וכל הדברים האלה והיא היתה צבועה. לא רואים את הפגמים של הדירה".

            יצויין כי הנתבעת צירפה לתצהירה צילומים מדירתה עובר למכירתה מהם ניתן להיווכח כי המדובר היה בדירה במצב תחזוקה תקין, ללא פגמים נראים לעין, מסודרת ומרוהטת אשר הגינה הסמוכה לה מטופחת.

5.         בתאריך 26/4/98 נחתם בין התובעת והנתבעת זכרון דברים אשר במסגרתו סיכמו הצדדים את הפרטים המהותיים לעסקה הכוללים מחיר הדירה בסך של 86,000 דולר של ארה"ב, מועדי תשלום, מועד פינוי, גובה פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם ועוד. כן הוסכם בזכרון הדברים כי עד ליום 30/4/98 ייחתם חוזה מפורש במשרדו של הנתבע.

6.         בתאריך 27/4/98 נחתם בין התובעת והנתבעת הסכם מכר לפיו תימכר דירת הנתבעת לתובעת במחיר של 86,000 דולר. בסעיף 3 להסכם המכר הצהירה התובעת כי בדקה את הדירה ומצאה אותה במצב תקין ומתאימה לצרכיה ולמטרותיה והיא מוותרת על כל טענת מום ופגם בקשר לדירה. עוד צויין במבוא להסכם כי הדירה הינה בת שלושה וחצי חדרים ונמצאת בקומת הקרקע.

7.         הסכם המכר נוסח על ידי הנתבע ונחתם במשרדו ובנוכחותו (להלן: "ההסכם"). במעמד חתימת ההסכם חתמו התובעת והנתבעת על שטר העברת זכות שכירות ואשר בו תואר הנכס כדירה בשטח של 25 מ"ר.

8.         הבניין בו מצויה הדירה נבנה בשנות השישים, בנוי שלד בטון מזויין, קירות בלוקים, טיח חוץ רגיל וגג רעפים משופע. הבניין בן שתי קומות מלאות והוא כולל ארבע יחידות דיור. גרעין הדירה כולל חדר מגורים, שני חצאי חדרים, מטבח וחדר רחצה. גרעין הנכס הינו בשיעור של 25 מ"ר הבנוי בניה קשיחה. בחזית הבית נבנתה תוספת ללא היתר בניה הכוללת מבואה, מטבח וחדר שינה. בין השמאים קיימת מחלוקת ביחס לשטח תוספת הבניה ואולם אין מחלוקת כי תוספת הבניה נמוכה ב-0.50 מטר מגרעין הדירה וזו נעשתה מלוחות עץ ומילוי אזבסט, התקרה מלוחות אזבסט וגג עשוי אזבסט גלי.

9.         אין מחלוקת כי התובעת שילמה את התשלום הראשון במועד שנקבע בהסכם, אולם שני התשלומים הנותרים שאמורים היו להשתלם ביום 26/9/98 וביום 26/4/99 לא שולמו במועדם אלא באיחורים ניכרים.

10.        נכון להיום לא פנתה עיריית נהריה ו/או גורם אחר כלשהו לנתבעת ו/או לתובעת בדרישות כלשהן ביחס לתוספת הבניה שנבנתה ללא היתר. כן אין מחלוקת כי בנוסף לשטח הבנוי קיימות על פי התב"ע זכויות בניה המאפשרות להכשיר תוספת בניה ולהרחיב את הדירה לגודל של 121 מ"ר בתוספת 24 מ"ר נוספים עבור שטחי שירות על פי התב"ע החלה באיזור.

            דיון - מצבה הפיזי של הדירה:

11.        באשר למצב הדירה טוענת התובעת בראש ובראשונה על כך שתוספת הבניה בדירה בנויה מלוחות וגג אזבסט הידוע במסוכנותו הרבה ועל כן הינה נמנעת מלעשות שימוש בחלק זה של הדירה. כן טוענת התובעת כי בשטח הבנוי נושרים חלקי טיח ובטון מהתקרה, הברזל חשוף והצנרת בבית פגועה באופן שהינה נדרשת להזעיק מידי חודש אינסטלטור והינה מחוייבת בחשבונות מים הגבוהים מהתצרוכת התקופתית שלה ושל בנה.

12.        התובעת אישרה כאמור כי בעת הביקור שערכה בדירה טרם רכישתה היתה הדירה במצב תקין בלא שהבחינה בליקויים כלשהם בדירה (עמ' 11 ו-17 לפרוטוקול עדותה). ואכן, בהסכם המכר שנקשר אישרה התובעת בסעיף 3 להסכם כי מצאה את הדירה במצב תקין ובלא פגמים.

13.        השמאי מיכאל רפלסון, אשר חוות דעתו הוגשה על ידי התובעת בתאריך 16/3/06, תיאר בחוות דעתו מיום 7/3/06 וכשמונה שנים לאחר רכישת הדירה על ידי התובעת כי מצא בעת ביקורו במקום ביום 5/3/06 מצב בניה ותחזוקה בדירה ירוד וכי הדירה אינה ראויה למגורים. ואולם, אין ולא יכולה להיות מחלוקת כי האמור בחוות דעת השמאי מיכאל רפלסון ביחס למצבה הפיזי של הדירה מתייחס למועד ביקורו במקום ולא למועד רכישת הדירה על ידי התובעת ו/או בסמוך לאחר מכן.