פסק-דין בתיק א 1734/04

רקע ותמצית טענות הצדדים

1. תביעה כספית בסך 72,000 ש"ח, שהגישה התובעת זאת בגין אי התאמה במדרגות דירת מגורים שרכשה מהתובעים, ברח' הכותל המערבי 39/4 באר שבע. בהתאם לכתב התביעה, טוענת התובעת כי גילתה באקראי, שמדרגות ומרפסת שנבנו על ידי הנתבעים, נבנו ללא היתר, באופן רשלני ותוך סיכון חיים, עובדה שלא גולתה על ידי הנתבעים בהסכם המכר, או במסגרת המו"מ לקראת כריתתו. כן קיים מחסן בחצר אשר אף הוא נבנה ללא היתר בניה, דבר המעמיד את התובעת לטענתה בסכנת אישום פלילי וחיוב להריסה.

2. עפ"י חוות דעת מומחה מטעם התובעים, יש לפרק את המדרגות, לתכננן ולבנותן מחדש, בעלות של 45,000 ש"ח. כן תובעת היא הוצאות נוספות בגין דיור חלופי, עגמת נפש והוצאות עקיפות שונות בסכום נוסף של 27,000 ש"ח, המשלים יחד את סכום התביעה.

3. בהגנתם, על אף שלא מכחישים הנתבעים את העובדה, כי אין היתר בניה למדרגות הנדונות, מכחישים הם את הליקויים הנטענים וטוענים, כי פעלו בתום לב וכי מילאו כל המוטל עליהם כמוכרי הנכס, תוך שהמצב היה ידוע לתובעת בעת כריתת החוזה. כן טוענים הם שהמדרגות נבנו על ידי קבלן והם אף קיבלו את אישור מכון התקנים לשם כך, כשאין במצב המתואר משום ליקוי חמור וודאי לא כזה המסכן את באי הבית.

4. מהנדס מטעם הנתבעים  שבדק את הנכס מאשר, כי לא בוצע נסיון כלשהוא להסתיר את הפגמים במדרגות, שמתאימים ליעודם, ואין צורך בעבודות הנטענות. באשר למחסן, הדבר צויין מפורשות בהסכם המכר, מה עוד שהמדובר בבניה ישנה שאין לגביה אכיפה על ידי הרשות.

5. במישור המשפטי, מסתמכים הנתבעים על הצהרת התובעת בסעיף 2 (ב) להסכם המכר שנכרת בינהם ביום 2.6.02, לפיה מוותרת היא על כל טענת אי התאמה בדירה, מחמת מום או פגם בדירה.

6. במסגרת הליכים מוקדמים מונה מומחה מטעם בית המשפט (אינג' גייסט), אשר אימץ למעשה בחוות דעתו את עמדת התובעת, וקבע הן את העובדה כי אכן המדובר בליקוי והן את עלותו בסך 10,000 $ ארה"ב. יצויין כי עפ"י המומחה, אין טעם בהשקעת סכום בשיפוץ גרם המדרגות, אלא עדיף להרסו, לפנותו ולהקימו מחדש.

 שני הצדדים ויתרו על העדתו של המומחה וחקירתו על חוות דעתו.

7. בשלב זה הועבר התיק בשלהי שנת 2005 לטיפולי, זאת לאחר שטופל על ידי שלושה מותבים קודמים לפני. בישיבה שקיימתי ביום 22.12.05, הגיעו הצדדים להסכמות לפיהן יבצע את התיקון קבלן רשום מטעם הנתבעים, בהתאם לחוות דעתו של מומחה בית המשפט. למרבה הצער, לא יכולה היתה הסכמה זו להגיע לידי מימוש, זאת בהעדר היתר בניה כדין. על כן הגיעו הצדדים לידי הסכמה מחודשת, ולפיה פעלו הנתבעים לפנים שורת הדין, למימון הוצאות תכניות ואגרות בניה להגשת תכניות וקבלת היתר ובנסיבות אלה ועל מנת לאפשר את הדבר, נדחה שוב הטיפול בתיק.

8. יצויין כי נראה שהנתבעים אכן עשו מאמץ לקדם את הטיפול עליו התחייבו, אלא שהסתבר למרבה הצער, שמסיבות שונות שלא כאן המקום לפרטן,  לא ניתן להגיש בקשה להיתר. בנסיבות אלה, הוגשו במהלך החדשים יולי - אוגוסט 2007 תצהירי הצדדים, הראיות נשמעו בישיבה שנתקיימה ביום  18.11.07, ובעקבותיה ניתן פסק דין זה.

תמצית הראיות

9. מטעם הצדדים העידו התובעת והנתבע 1 בלבד. כן הוצגו חוות דעת מהנדסים מטעם הצדדים והונחה בפני בית המשפט חוות דעת מומחה מטעמו. הצדדים נמנעו מלזמן את מי מהמומחים (לרבות מומחה מטעם בית המשפט) לעדות ולחוקרם על חוות דעתו, אם כי נשלחו אליו שאלות הבהרה, אשר תוכן תשובותיהן הובא כראיה בפני בית המשפט. שני הצדדים צירפו את הסכם המכר נשוא המחלוקת.

תמצית עדות התובעת

10. א. התובעת מעידה כי בדקה את הדירה בעין קונה, קודם הרכישה ובעת מסירת החזקה, ועפ"י בדיקתה בעין לא מקצועית נראתה לה הדירה סבירה (ס' 5 לתצהירה מיום 25.3.07).

ב. קודם כניסתה למגורים, ערכה התובעת שיפוצים רבים, לרבות סגירת גרם המדרגות נשוא המחלוקת והפיכתו למחסן וחסימת הכניסה המקורית לבית באמצעות בניית קיר (ס' 6, עמ' 13 לפרוטוקול ש' 21-22 וכן עמ' 14 ש' 9-14). יצויין כי יתר השיפוצים אינם קשורים לנשוא המחלוקת. 

ג.  הפגם התגלה לתובעת באקראי ובעקבות בדיקה הסתבר, כי אכן נבנו המדרגות והמרפסת המהווים מבוא לכניסה לדירה, על ידי הנתבעים כתוספת, ללא היתר ובאופן רשלני. עובדות אלה לא הוצגו על ידי הנתבעים ולא נאמרו לה מעולם, לא במהלך המו"מ ולא אח"כ (ס' 7-9). היא עצמה לא שאלה ולא ביקשה כל אישור מהנתבעים ולא ידעה שביכולתה לבדוק בעיריה באשר לאישורים, קודם שחתמה ויתורה על כל טענה (עמ' 14 ש' 24 ועמ' 15 ש' 1).

11. חוו"ד הנדסית (שצורפה לתצהירה) תמכה באמור, וממנה עולה כי התוספת מסוכנת, יש לפרקה ולבנותה מחדש, כשעלות התיקון - 45,000 ש"ח. בפועל, בשלב זה חיזקה את המרפסת בחיזוקים פיגומיים עפ"י חוות דעת המהנדס מטעמה (עמ' 15 ש' 8-16).

12. בגין כל האמור נגרמה עגמת נפש רבה, ידרש דיור חלופי ויגרמו הוצאות נוספות, המסתכמות יחד בסכום התביעה (ס' 16-17).

תמצית עדות הנתבע

13. א. הנתבע מאשר כי ביצע את הרחבת הבניה המתוארת על ידי הנתבעת, בשנת 1989, ועשה בה שימוש משך כל מגוריה של משפחתו במקום, כ - 15 שנה (ס' 2 + 3.3 לתצהירו מיום 14.8.07). לדבריו, בטרם חתימתה, בדקה התובעת את הדירה עשרות פעמים, תוך שהגיעה לדירה מלווה באנשים רבים, כשכניסתה לה היתה דרך התוספת המדוברת. התובעת אף אישרה בהסכם עובדה זו והצהירה, כי מוותרת היא על כל טענת פגם או מום בדירה (ס' 3.1). התוספת הינה כניסה נוספת לדירה, בנוסף לכניסה הראשית לה (ס' 3.2). המדרגות נבנו על ידי קבלן ישראלי מוכר וניתן אישור מכון התקנים לתקינות הבטון שהוזמן. כן הופקדו בעיריה תכניות מפורטות לצורך קבלת היתר בניה, ואולם מסיבות שונות, לא טופלה הבקשה ונזנחה בשלב מאוחר יותר, מחמת בעיות אישיות של הנתבע ואין בידו היתר בניה (ס' 3.4 וכן עמ' 17 לפרוטוקול ש' 11-13). לתצהיר צורפו אישורים שונים המאמתים עובדות אלה (א'-ג').