פסק-דין בתיק א 16620/00

1.    ביוני 1994 רכש הנתבע זכויות חכירה במבנה אשר ממוקם ברחבת הכניסה לקניון "ככר העיר" בכרמיאל. הנתבע מפעיל במבנה שרכש (להלן: " החנות"), מאפייה.

עם חתימת חוזה הרכישה ובהתאם להוראותיו, חתם הנתבע גם על "הסכם ניהול" עם חברת הניהול של הקניון, היא התובעת כאן.

במשך שנתיים שילם הנתבע את דמי הניהול שהושתו עליו על פי הסכם הניהול, ובתום השנתיים חדל. מאז ועד היום אין הנתבע משלם דמי ניהול לתובעת.

התביעה בגין חוב דמי ניהול לתובעת הוגשה כנגד הנתבע בינואר 2000 כשהסכום הנתבע עומד על 51,475 ש"ח. בפברואר 2004 הוגש על ידי התובעת כתב תביעה מתוקן וסכום התביעה הועמד על 112,834.44 ש"ח.

2.    הנתבע טוען שהוא אינו חב בתשלום דמי ניהול לתובעת הואיל ואין הוא מקבל ממנה כל שירותים שהם.

התובעת אינה מוכנה לאשר בפה מלא שהנתבע מקבל רק מקצת מהשירותים המובטחים על פי החוזה, ועם זאת טוענת שהדבר הובא בחשבון מלכתחילה שכן, לפי הסכם הניהול הנתבע זכאי להנחה של 50% והוא מחויב במחצית מדמי הניהול שבהם מחוייבים בעלי יחידות בקניון. עם זאת נראה, שאותו שיעור הנחה נהוג גם ביחס ליחידות אשר נמצאות במבנה הקניון, אך הכניסה אליהן היא מחוץ למבנה. 

עוד טוענת התובעת שהנתבע חב בתשלום דמי הניהול גם משום שהקניון מתנהל כבית משותף מכוח הוראות  " הסכם - תקנון מיוחד" אשר חל על בעלי היחידות בקניון. (התקנון מצורף כנספח ד' לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעת).

חנותו של הנתבע ממוקמת כאמור בשטח הרחבה שמחוץ למבנה הקניון, במרחק של 10-15   מ' מכתליו החיצוניים.

שטחה לפי הרשום בהסכם הרכישה ובהסכם הניהול הוא 60 מ"ר ברוטו, וזה הבסיס לחישוב דמי הניהול שבהם מחויב הנתבע: 3.5 ש"ח ל-1 מ"ר (צמוד למדד בסיסי של חודש פברואר 1990).

ואולם, שטח החנות כפי שנמכרה לנתבע, קטן במידה ניכרת מהשטח אשר נקוב בחוזים הנ"ל. לפי הסכם החכירה שבין ג.ג. מרגנית בע"מ, ממנה רכש הנתבע את החנות (להלן: " המוכרת") - לבין מינהל מקרקעי ישראל (להלן: " המינהל"), שטחה של החנות הוא 38.1 מ"ר בלבד.

בנתונים הללו טמונים זרעי המחלוקת שבין הצדדים כאן.

3.    טרם שאפנה לטענות הצדדים לגופן, אני מבקשת להתייחס לדברים הבאים.

המחלוקת בתיק זה אינה המחלוקת הראשונה שנתגלעה בין הצדדים. במאי 1996 הגיש הנתבע תובענה כנגד המוכרת וכנגד התובעת שבמסגרתה עתר למתן צו מניעה כנגד התובעת אשר מורה לה להימנע מלנתק את זרם המים לחנותו.

ההליך הזה התנהל בבית המשפט המחוזי (ת.א. 474/96) והסתיים בהסכם בין הצדדים שקיבל תוקף של החלטה, ואשר לפיו התחייב הנתבע לשלם את כל חשבונות המים בגין הצריכה בחנות, כשמנגד מתחייבות הנתבעות (התובעת כאן, והמוכרת), שלא לנתק ו/או לפגוע באספקת המים והוא הדין " גם באספקת יתר השירותים החיוניים שסופקו על ידי הנתבעות לחנות עד למועד קרות האירועים נשוא התובענה דנן".

מה הם אותם " יתר השירותים החיוניים" - לא פורש, אבל בתצהיר שהוגש באותו בהליך מטעם התובעות, על ידי עו"ד שולדנפרי, יש כדי ללמד על גישתה של התובעת. בין היתר נאמר באותו תצהיר:

"אין על המשיבות כל חבות חוזית ו/או חוקית לספק מים לחנותו של המבקש, המצויה למעשה במבנה נפרד ממבנה קניון כיכר העיר; זאת, בהבדל ברור מחבויות מסויימות, שיש למשיבות אך ורק ביחס לשטחים הציבוריים והמשותפים של הקניון".

עוד נאמר שם:

"כל שחברת הניהול מתחייבת הוא לתחזק ולתפעל את כל השטחים הציבוריים של הקניון על כל המשתמע מכך... בענייננו אף יש להדגיש כי החנות הינה חיצונית למבנה הקניון וכי אין כמובן חבות לחברת הניהול לספק שירותים אלו לשטחים אשר אינם בתוך מבנה הקניון (המשלם גם דמי ניהול מופחתים בשל השתתפות בביטוח, כספים, ופינוי אשפה בלבד)...".

מכיוון שאין ספק ששטח החנות, כפי שנמכרה לנתבע, אינו עולה על זה הרשום בחוזה החכירה שבין המינהל לבין המוכרת - 38.1 מ"ר - ומאחר שלגישת התובעת חבויותיה לפי הסכם הניהול מוגבלות לשטחים הציבוריים של הקניון בלבד, ואילו חנותו של המבקש " חיצונית למבנה הקניון", יוצא שהנתבע משתתף בעלות התחזוקה של שטחים ציבוריים שאינם מרשתים את חנותו - לפחות לא במישרין - כשלצורך חישוב דמי הניהול, חלק מהשטחים הללו אף "מועמס" על שטח חנותו באופן שהוא מוגדל ב-22 מ"ר שהם כ-58% משטחה האמיתי, כפי שנמכר לנתבע.