פסק-דין בתיק א 16085/03

1.       בנק ירושלים בע"מ (להלן- "הבנק"), הגיש תובענה כספית על סך 147,329 ש"ח נגד נתבע 1, אלברט לוי (להלן - "לוי") ונתבעים נוספים: נתבעת 2, גב' טיטי עייש, מי שהיתה בעבר חברתו של לוי (להלן- "טיטי"), נתבעת 3, גב' גבריאלה לוי, אשתו של לוי,  וזוג עולים חדשים, ילנה וסרגיי גורדון (להלן - "גורדון"). הבנק טען שלוי ביצע - באמצעות הנתבעים האחרים - שרשרת מעשי תרמית בקשר למכירת דירת מגורים שהיתה ברשותו, קבלת הלוואת משכנתא בתנאים מיוחדים שניתנה מטעם הבנק למשפחת גורדון עבור רכישת הדירה, הפסקת החזר התשלומים ולקיחת כספי המשכתנא, ורכישה חוזרת של הדירה לאחר שהוצאה למכירה פומבית בהליכי מימוש.

הבנק דרש שהנתבעים, ובראשם לוי, ישלמו את יתרת חוב המשכנתא שלא שולמה.

העובדות בבסיס התובענה

2.       ביום 4.6.1997, נחתם הסכם לרכישת דירת מגורים ברחוב יוסטפל בקרית ים (להלן- "הדירה") על ידי משפחת גורדון מאת טיטי בסכום השווה ל- 85,000$. ביום 13.6.1997, נחתם הסכם לקבלת משכתנא למימון רכישת הדירה בין משפחת גורדון לבין הבנק.  הועבר סכום של כ- 255,000 ש"ח (כ- 75,000$) במסגרת הלוואת המשכנתא. בשנת 2001 נפסקו תשלומי החזר המשכנתא והבנק העמיד את ההלוואה לפרעון מיידי. בהמשך, הגיש הבנק בקשה למימוש המשכנתא ללשכת ההוצאה לפועל וביום 20.1.02, מונה כונס נכסים לדירה. פורסמה הזמנה להציע הצעות וביום 20.11.02 נחתם הסכם לרכישת הדירה על ידי נתבעת 3, אשתו של לוי. התמורה ששולמה עבור רכישת הזכויות בדירה היתה סכום השווה ל- 37,000$. סכום זה שימש את הבנק לכיסוי חלקי של יתרת חוב המשכנתא.

גרסת הבנק

3.       הבנק טען, באמצעות מר ישראל חדד, מנהל היחידה לטיפול בחובות קשים בבנק, כי טרם הרכישה על ידי משפחת גורדון היתה הדירה, הלכה למעשה, שייכת ללוי למרות שהיתה רשומה על שם טיטי, כי עסקת המכירה עם משפחת גורדון היתה פיקטיבית ונכרתה במטרה לתת בידי לוי את מרבית כספי המשכנתא. לטענת הבנק, מאז רכישת הדירה על ידי משפחת גורדון ועד למינוי כונס הנכסים למכירתה היא נותרה בשליטתו של לוי והוא נהג להשכירה לצדדים שלישיים. משפחת גורדון מעולם לא עשתה שימוש בדירה ולא היתה לה כל זיקה אליה (סעיפים 17.2 ו- 29.3 לתצהיר חדד). במהלך ההליכים למימוש הדירה התברר לבנק כי משפחת גורדון עזבה את ישראל ביום 27.3.01, כפי הנראה לצמיתות. בתקופה בה הועברו הזכויות בדירה למשפחת גורדון היה קשר אישי בין לוי לבין טיטי (סעיף 19 לתצהיר).

4.       הבנק טען כי משפחת גורדון שימשה ללוי כיסוי לצורך קבלת ההלוואה, במטרה להעניק ללוי את ההטבות שניתנו למשפחת גורדון למימון הרכישה בהיותם עולים חדשים. המשכנתא היוותה כ- 90% ממחירה הכולל של הדירה, כ- 255,000 ש"ח מתוך 289,850 ש"ח (לפי שער של 3.41 ש"ח  לדולר) (עמ' 4 לפרוטוקול הדיון). הטבות אלה כללו הלוואה בסך 72,000 ש"ח בריבית של 4%, מענק מותנה בסך 25,000 ש"ח בריבית של 2% והלוואה בסך 29,000 ש"ח בריבית נמוכה (סעיף 26.2 לתצהיר חדד). לוי המשיך להחזיק דה-פקטו בדירה ועשה בה שימוש כבעלים תוך שהוא נהנה מהמימון שניתן על ידי הבנק. נטען כי לוי שילם את ההחזרים החודשיים של המשכנתא עד לשנת 2001. כל עוד שולמו ההחזרים לא התעורר חשדו של הבנק שמא נעשתה עסקה בלתי כשרה במטרה להונותו.

5.       לאחר שהדירה הוצאה למכירה בהליכי מימוש, לוי רכש אותה חזרה במחיר מופחת של 37,000$, כאשר בפועל הרכישה נעשתה על ידי אשתו.

6.       מטעם הבנק העיד גם חוקר פרטי, עופר גוט שערך דו"ח חקירה (נ/9).  בדו"ח נאמר כי בנובמבר 2001 החזיקה בדירה משפחה בשם בולוטין ששכרה אותה לתקופה מ- 20.4.00 ועד ל- 20.12.01. את שכר הדירה שילמו ללוי. יצויין כי הרלוונטיות של הדו"ח מוגבלת, גם לגישת הבנק, לעובדה כי בתקופה שלאחר יציאת משפחת גורדון מישראל המשיך לוי לקבל שכר דירה מאת יושבי הדירה (עמ' 19 לפרוטוקול הדיון מיום 3.3.05).

7.       הבנק ביסס את דרישתו לתשלום יתרת המשכנתא על ידי לוי ונתבעת 3 (הבנק ויתר על התביעה נגד טיטי - במהלך הדיון עמ' 22 לפרוטוקול הדיון) על עוולת התרמית והגזל, חוסר תום לב בניגוד לסעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים, הפרת חובת חקוקה של דברי חקיקה שונים במישור הפלילי, ועשיית עושר ולא במשפט. כפי שיבואר בהמשך, אין צורך להידרש לכל העילות האמורות, אשר חלקן אינן מתאימות לסיטואציה הספציפית בה עסקינן.

גרסת הנתבעים

8.       הנתבעים הכחישו את טענות הבנק וגרסתם אודות האירועים הקשורים לדירה היתה כדלקמן: לוי רכש את הדירה בשנת 1989. באותה עת הוא העדיף לרשום את הדירה על שמה של טיטי, עמה היה בקשר אישי, ולא על שמו כיוון שלא שרר בינו לבין אשתו שלום בית (סעיפים 5-6 לתצהיר לוי). בשנת 1991 טיטי חתמה על יפוי כוח בלתי חוזר שאיפשר ללוי לעשות בדירה כרצונו (סעיף 7 לתצהיר לוי). בתקופה שבין רכישת הדירה בשם טיטי לבין המכירה למשפחת גורדון היא שימשה את לוי והוא שיכן בה את אמו שהלכה לעולמה בשנת  1996. לאחר פטירת האם החליט לוי למכור את הדירה והוא פנה למתווך המתמחה במגזר הרוסי- ישראלי. המתווך, מרק אברמוב, איתר את משפחת גורדון וסייע בתהליך המשא ומתן לקראת כריתת עסקה עד לחתימתה (סעיפים 8-10 לתצהיר לוי).

9.       לטענת לוי, זמן מה לאחר רכישת הדירה סיפרו לו גורדון כי בכוונתם לצאת לקנדה לתקופה מסויימת וביקשו ממנו לטפל בהשכרת הדירה בשמם כאשר דמי השכירות ישמשו לסילוק המשכתנא. גורדון הציעו ללוי לשלם לו עבור שירותיו, אך ההצעה לא מומשה. לוי השיב כי הוא מעדיף לשכור את הדירה בעצמו וכי במקום לשלם דמי השכירות יקח על עצמו תשלום המשכנתא משך תקופת השכירות (סעיפים 12-13 לתצהיר לוי). בחקירתו הנגדית טען לוי כי מיד לאחר מכירת הדירה לגורדון היא נמסרה לידיהם וכי הוא שכר את הדירה מהם רק בשנת 1999 (עמ' 12 לפרוטוקול הדיון מיום 27.2.05). כעבור מספר שנים, כאשר נוכח כי החזרי המשכנתא עולים על דמי השכירות לוי ניסה לאתר את משפחת גורדון, אך ללא הואיל. לטענתו, שילם במקום גורדון 32 תשלומי משכנתא, מתאריך 1.1.99 ועד ל- 1.9.01 (סעיפים 15-16 לתצהיר לוי).

10.     לאחר שנותק כל קשר בין לוי לבין הדירה,  סיפר לו בנו כי נתקל בפרסום בעיתון לפיו הדירה מוצעת למכירה פומבית על ידי כונס הנכסים מטעם הבנק. לוי ואשתו החליטו להתחרות על רכישת הדירה מהסיבה  "...[ש] מאז רכשתי את הדירה [לראשונה] .... דירה זו -  בה התגוררה אמי ז"ל - היתה  קרובה ללבי... " ובסופו של דבר נמכרה הדירה לאשתו של לוי (סעיפים 18-19 לתצהיר לוי).

10.     לוי טען כי כל שרשרת הפעולות בהן היה קשור היו חוקיות לחלוטין וכי ההחלטה להעניק הלוואת משכנתא למשפחת גורדון היתה באחריותו הבלעדית של הבנק וכי שום פעולה שבוצעה על ידו לא היתה נגועה ברבב קל מהקלים (סעיפים 21-23 לתצהיר לוי).

11.     המתווך אברמוב נתן תצהיר לפיו אישר כי בשנת 1997 פנה אליו לוי לצורך מציאת קונה לדירה וכי בסופו של דבר איתר את גורדון שרכשו את הדירה. המתווך ציין כי הצדדים או מי מהם שילמו לידיו שכר תיווך בגין שירותיו. בחקירתו עמד על כך שמילא תפקיד של מתווך בין לוי וטיטי לבין גורדון לצורך רכישת הדירה.

12.     בתצהיר עדותה אישרה טיטי כי על רקע היחסים האישיים שהתקיימו בינה לבין לוי היא הסכימה לרשום את הדירה במקור על שמה על פי בקשתו. בשלב מאוחר יותר היא נענתה לבקשתו לחתום על מסמכים למכירת הדירה לגורדון. טיטי טענה כי לא היתה לה ידיעה על מהות פעולותיו של לוי ביחס לדירה וכי פעלה בתום לב ועל פי בקשתו.

השוואת גרסאות הצדדים