פסק-דין בתיק א 16051/02

1.         התובעת, עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ, הגישה תובענה נגד סביר לילך ובשארה סוהיל בן יעקב לסילוק יד ותשלום דמי שכירות ראויים בנוגע לנכס הנמצא ברח' הואדי 38 בחיפה,  הידוע כחלקה 109 בגוש 10858 (להלן - הנכס). התובעת מנהלת בשם הבעלים את הנכס. נתבעת 1 טענה שהיא המחזיקה הבלעדית בנכס, מכוח שכירות מוגנת, והכחישה את הטענה של מסירתו לאחר, במקרה הזה, הנתבע 2.

גרסאות הצדדים

2.         מטעם התובעת העידו מספר מצהירים: הראשון, רכז הנכסים, זידאן סאלח, הצהיר כי ביצע את ביקורי המעגל בנכס. לטענתו, נתבעת 1 העבירה לידי נתבע 2 את החזקה בנכס ללא ידיעת התובעת או הסכמתה. דוחו"ת ביקורי המעגל מראים שנתבעת 1 עזבה את הנכס ונטשה אותו לצמיתות ומי שמחזיק את הנכס בפועל הינו נתבע 2. על פי הודעות שנמסרו מטעם הנתבעים מיום 27.12.00 עולה שנתבעת 1 אינה מקבלת כל שכר מאת נתבע 2 ואינה נושאת בכל תשלום בנוגע להחזקת הנכס לרבות חשמל מים ותשלומים אחרים.

3.         לטענת התובעת הפרה נתבעת 1 את הסכם השכירות ת/1 שחל בין הצדדים ובין היתר: סעיף 5 א' להסכם האוסר על השוכר למסור, להעביר או להשכיר את המושכר או חלק ממנו למישהו אחר; סעיף 6 ב' להסכם האוסר על העברת זכות מזכויותיו לשותף אחר. נטען כי בהתאם לסעיף 131 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 התגבשה עילת פינוי כנגד הנתבעים.

הנתבעים נדרשו לשלם דמי שכירות ראויים של 4,700 ש"ח לחודש לפרק זמן של 31 חודשים ובסך הכל - 145,700 ש"ח.

בתמיכה לגובה דמי השכירות שנדרשו, הוגשה חוות דעת שמאי על ידי יצחק זרניצקי מטעם התובעת אשר קבע כי מדובר בנכס בגודל 168.13 מ"ר וכי 28 ש"ח למ"ר מהווה ערך ראוי כבסיס לגביית דמי שכירות.

4.         בנוסף נמסר תצהיר על ידי אסתר צ'יבוטורו, נציגת עמידר ורכזת נכסים שביקשה לצרף את תצהיר הזמה מאת דוד גלצרוס חוקר פרטי מטעם התובעת.

5.         החוקר דוד גלצרוס הצהיר כי מזה כ-15 שנים הופעל במקום בית קפה העונה לשם "ספיר". בית הקפה מופעל על ידי מר בשארה סוהיל בן יעקב. מחקירתו עלה שסוהיל המפעיל את בית הקפה, לא חתם על כל חוזה שכירות עם המחזיקה, הדיירת סביר, אולם מחקירת "הנוגעים בדבר" התברר שהדיירת אישרה שהמקום מופעל על ידו במשך 15 שנים. לטענת המצהיר בית הקפה מופעל על ידי נתבע 2 ותשלומי דמי השכירות לעמידר והארנונה משולמים על ידו.

גרסת הנתבעים

6.         בתצהירה סיפרה לילך סביר שבעלה המנוח סוהיל סביר שכר את הנכס בדמי מפתח מהתובעת בהתאם להסכם מיום 14.12.82 במטרה לנהל עסק של בית קפה. בעלה המנוח ניהל את בית הקפה במשך כל התקופה עד ליום פטירתו ביום 28.2.95. לטענת הנתבעת, הבעל המנוח מינה את סוהיל בשארה לעזור לו בניהול בית הקפה ולאחר פטירתו היא המשיכה להחזיק ולנהל את בית הקפה בנכס והמשיכה להעסיק את סוהיל בניהולו. הוצהר כי לסוהיל בשארה אין כל זכויות בנכס או בבית הקפה וכי כל התשלומים הנדרשים לניהול בית הקפה משולמים מקופת העסק. נטען שדמי השכירות המגיעים לתובעת משולמים באופן רצוף. הנתבעת 1 טענה שהיא דיירת מוגנת לגבי הנכס מכוח הוראות ההסכם בין בעלה המנוח לעמידר.

7.         סוהיל בשארה מסר תצהיר אשר חזר על העובדות שפורטו בתצהירה של הנתבעת 1.

עדויות הצדדים בבית המשפט

8.         בחקירתה הנגדית אמרה נתבעת 1 שהיא עובדת כיום במשק בית. קודם לכן היא עסקה בנוסף בעבודות אחרות. נתבעת 1 הודתה שהיא לא מקבלת תמורה בגין העסק "נכון. אם היתה לי תמורה הייתי נשארת (בניהול העסק) כי באתי לשבת איתו, הייתי ממשיכה לשבת איתו..." (עמ' 17 לפרוטוקול מיום 19.6.06). נתבעת 1 טענה שהיא לא גובה דמי שכירות מהנתבע 2 ושדמי השכירות לעמידר משולמים מתוך הכנסות העסק. לטענת נתבעת 1, מנהל נתבע 2 את המקום עבור משפחתה כבר 18 שנים.

9.         נתבע 2 טען שהוא פתח את תיק המס על שמו למרות שרק ניהל את העסק כי בעלה של  הנתבעת 1 היה עבריין ולא יכול היה לשבת בבית קפה ומסיבה זו העסק נוהל על ידו.

10.        מטעם התובעת העיד החוקר שטען שביקר במקום שש או שבע פעמים במשך מספר שנים וכי מדי שנה-שנתיים נדרשו לרענן את הנושא. העד אישר שלא ראה חוזה בין הנתבעים. לדבריו, הוא אשר פנה לעירייה במטרה לבדוק מי מחזיק במקום, כי לא נמצא חוזה שכירות בין הנתבעים וחיובי הארנונה נרשמו על שם נתבעת 1.

11.        השמאי זרניצקי נחקר אודות שווי הנכס. אחריו נחקר זידאן סאלח. בחקירה ראשית משלימה הוגשו מספר דוחו"ת אודות ביקוריי המעגל: בימים 11.12.00, 10.12.01 ו- 10.6.06, ונרשמה הודעה על פולש, תרשומת מ-16.7.02 ומכתב שנשלח לנתבעת 1 ב-7.1.01. העד טען שהוא ביצע את הביקורים שצויינו לעיל (עמ' 10) אולם בחקירתו הודה כי פקח אחר ביצע את הביקור ביום 10.12.01 ושהוא ביצע בעצמו רק את הביקור הראשון ורק פיקח על הביקורים האחרים. בכל הביקורים, נתבע 2 נמצא בנכס.

דיון וממצאים

12.        סעיף 5 א' להסכם השכירות קובע:

"השוכר מתחייב לא למסור או להעביר או להשכיר את המושכר... או את זכותו על המושכר... וכן לא להרשות למישהו אחר להשתמש או להמשיך להשתמש במושכר...  וכן לא לשתף את מישהו בהחזקת המושכר או בשימוש בו... "

סעיף 6 ב' להסכם קובע:

"... היות והשוכר הינו יותר מאיש אחד מוצהר בזה כי העברת זכותו של כל אחד לשתף אחד מהם לשותפים אחרים בשכירות זו או לאחרים מהווה הפרת החוזה הזה אלא אם כן נתקבל הסכמתו של המשכיר בכתב ומראש..."

13.        נטען כי סעיף 131 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ב-1972 מגבש עילת פינוי נגד הנתבעים. במקרה דנן נתבע 2 מונה עוד בתקופת חייו של בעלה המנוח של הנתבעת 1 על מנת לסייע לו בניהול בית הקפה שבנכס. בתקופה זו לא ניסתה עמידר לסלק ידיהם של הנתבעים, המנוח והנתבעת 2, מהנכס. עם פטירתו של המנוח ב-1995 עברו זכויותיו לידי נתבעת 1 כאמור בסעיף 23 לחוק הגנת הדייר.