פסק-דין בתיק א 15409/03

1.         הונחה בפני תביעה כספית חוזית שהועמדה על הסך  של 236,308.22 ש"ח.

2.          התובעת הינה הבעלים ובעלת הזכויות במקרקעין הידועים כחלקות 5 ו-6 בגוש 19160      בשטח כולל של 19,353 מ"ר הכולל שטחי מסחר, חנויות ושטחים אחרים (להלן: "המרכז המסחרי") אותן רכשה מאת הנתבעת לפי הסכם מיום 18.12.2001 (להלן: " ההסכם") והחזקה נתקבלה ביום 7.3.02 (להלן:" מועד המסירה"). 

3.      חלקו הארי של המרכז המסחרי הינו מרכול המוחזק ע"י שופרסל  לפי הסכם שכירות עוד מיום 11.10.99 (להלן :"הסכם השכירות") כאשר הנתבעת היא המשכירה על פיו.

4.         זכויות הנתבעת על פי הסכם השכירות הומחו במלואן לתובעת לפי כתב המחאה מיום 18.12.01 (להלן :"כתב ההמחאה") בכפוף להותרתן של חבויות מסוימות על הנתבעת כפי שעוד יוסבר בהמשך.

             המחלוקת בין הצדדים נוגעת להיקף החבויות החלות על הנתבעת בהתחשב במכלול המערכת ההסכמית הרלוונטית.

5.        לטענת התובעת, הפרה הנתבעת את חובתה להמשיך ולשאת בחלק מחיוביה ע"פ כתב ההמחאה ובכך היא מכוונת להפרה הנטענת, ביחס לחובת הנתבעת לשאת בתשלומי הארנונה החלים על השטחים הציבוריים במרכז המסחרי. בעטייה של הפרה זו, כך טוענת התובעת, נאלצה שופרסל לשאת בתשלומים אלה בהם חוייבה ע"י עיריית כרמיאל (להלן: " העיריה") ואלה קוזזו מדמי השכירות המשתלמים לתובעת והשבתם נדרשת כלפי הנתבעת.

6.         לטענת הנתבעת, לא הוקמה נגדה עילת תביעה, הן מחמת זאת שחבותה לשאת בחיובי ארנונה בגין השטחים הציבוריים אינה עולה מההסכם והן מחמת זאת שהיקף החיובים כלפיה לא הוכח כנדרש.

השאלות העומדות להכרעה איפוא עוסקות הן בעצם קיומה של החבות והן ביחס להיקפה.

בחלק הראשון של הדיון תידון שאלת עצם קיומה של החבות ובמידת הצורך יוקדש החלק השני של הדיון לשאלת היקף החבות.

האם הוכחה קיומה של חבות?

7.         החבות עצמה מעוגנת, ללא ספק, בנוסח הסכם השכירות (סעיף 12.2):

"המשכיר מתחייב ומקבל על עצמו לנהל, לתחזק להפעיל...

(י) תשלום המיסים העירוניים והממשלתיים החלים על השטחים הציבוריים וביצוע גביית שכר דירה, הוצאות ודמי ניהול מכלל השוכרים במרכז המסחרי...".

והטלתה על הנתבעת מעוגנת בהסכם (סעיף 8.3) במשולב עם כתב המחאת הזכויות:

            "על אף האמור לעיל מוסכם כי המחאת החיובים הנכללים בחוזה השכירות לא תחול על חיובים שהמוכר קיבל על עצמו כלפי שופרסל בתור היזם, המקים, הבעלים וכמי שאחראי על תחזוקת ותפעול, המכרז המסחרי הכל כאמור בחוזה השכירות. מוסכם כי חיובים אלה ימשיכו להיות מוטלים על המוכר כלפי שופרסל, למשך כל תקופת השכירות.... על כל סעיפיו הקטנים, 8, 12 על כל סעיפיו הקטנים...".

8.         לא מצאתי בהקשר זה טעם בטענתה של הנתבעת ולפיה, אין תוקף להוראת ס' 12.2 להסכם השכירות בעניין השטחים הציבוריים כיון שזה נכרת קודם להקמת מרכז המסחרי. טענה זו עומדת בסתירה מובהקת לנוסח ההסכם וכתב ההמחאה שנעשו לאחר הקמת המרכז המסחרי ובאמצעותם הוקנה תוקף מחודש להוראת סע' 12.2 להסכם השכירות, ממנה אין הנתבעת רשאית לחמוק.

המסקנה היא, אם כן כי על הנתבעת חלה החובה להמשיך ולשאת בחיובי הארנונה, ככל שאלה חלים על ה"שטחים הציבוריים" גם לאחר מכירת זכויותיה על פי ההסכם והמחאת זכויותיה על פי הסכם השכירות. 

9.         יחד עם זאת קיים קושי בהשלמת ההכרעה הנובע מכך שבאף לא אחד מההסכמים המסדירים את יחסי הצדדים נמצאת הגדרה למושג "שטחים ציבוריים". במובן זה של הדברים, נוצרת אי-בהירות מסויימת אותה ניתן לנסות ולהפיג באמצעות זיהוי שיורי של השטחים הציבוריים, כאלה שאינם כלולים בשטח המושכר לשופרסל (להלן: " המושכר").

10.       דא עקא, הגדרתו של שטח המושכר נעשית בהסכם השכירות בשני אופנים: