פסק-דין בתיק א 150306/02

1.         התובעים רכשו מהנתבעת נכס שהיה בבעלותה - בית בסביון (להלן: " הבית"), וזאת -  על פי הסכם מיום 6.6.00 (להלן: " ההסכם").

            בס' 2.1.1. להסכם, הצהירה הנתבעת כי "הבית הבנוי על המגרש לרבות בריכת השחייה נבנו כדין ולא נעשו חריגות או סטיות מהיתרי הבניה".

            בס' 14 להסכם נקבע כי:

          "הפר צד התחייבות יסודית כלשהי על פי הסכם זה, ישלם הצד המפר לצד האחר סכום בשקלים חדשים השווה ביום תשלומו ל-200,000$ (מאתיים אלף דולר ארה"ב) וזאת כדמי נזק קבועים ומוערכים מראש, בלי צורך בהוכחת הנזק, ובלי לגרוע מיתר התרופות..

          'התחייבות יסודית' כלעיל משמעה הצהרות המוכרת במבוא להסכם זה והוראות סעיפים 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9."

2.         לאחר רכישת הבית, הסתבר לתובעים כי חרף הצהרות הנתבעת, היו בבית חריגות בנייה, וכי לאחר הרכישה, נרשמה ביום 17.5.01 הערת אזהרה במירשם המקרקעין על אי התאמה.

            כך, הסתבר לתובעים כי בריכת השחייה שבחצר הבית נבנתה ללא רשיון בניה. כמו כן, בהתאם לרשיון הבניה המקורי של הבית, הותר לבנות שטח של 170.17 מ"ר. בפועל, שטח של 183.84 מ"ר נוספים נבנו ללא היתר.

            ביחס לסככת חניה, הסתבר כי היא נבנתה בתחום שני מטר מקו בנין צדדי, ולכן הוצאת היתר עבורה הותנתה בהסכמת בעלי המגרש השכן (ר' ס' 16 לתצהיר עדותו הראשית של התובע).

            יוער כי עובדות אלה אינן שנויות במחלוקת.

            לכן, הגישו התובעים את התביעה הזאת, בה הם תובעים מהנתבעת את הפיצוי הקבוע והמוסכם מראש שנקבע בהסכם.

טענות התובעים

3.         התובעים טוענים כי הם זכאים לפיצוי המוסכם, אף אם הנתבעת לא ידעה על חריגות הבנייה בבית. עוד הם טוענים, כי הוכח כי שיעור הפיצוי המוסכם הוא סביר בנסיבות העניין, ובית המשפט צריך להמנע מהפחתתו. 

            התובעים טענו עוד, כי הנתבעת והצד השלישי - עו"ד קונדה (להלן: " עו"ד קונדה"), ידעו לכל המאוחר במועד מסירת החזקה בבית כי קיימות חריגות בנייה, ואף על פי כן הם לא גילו עניין זה לתובעים, וקיבלו במועד מסירת החזקה את יתרת התשלום (סך של 1,100,000$) במלואה מהתובעים.

            לאחר שהתגלתה החריגה שבגינה נרשמה הערת אזהרה, הסכימו התובעים, לטענתם, לחתום על התוכניות לצורך הכשרת הבנייה החורגת, אלא שדרשו כתנאי לחתימתם שהנתבעת תחתום על התחייבות לשיפויים. לטענת התובעים, נוכח המצב שנוצר, דרישה זו היתה לגיטימית.

            התובעים טוענים כי הנתבעת לא הוכיחה מה היתה העלות המשוערת של הכשרת החריגות, ואף לא מה היה פרק הזמן המשוער לצורך הכשרתן.

            ביחס לטענת הנתבעת לפיה התובעים רכשו את הבית על מנת להרוס אותו, טוענים התובעים כי התובעים לא הציגו מצג כזה כלפי הנתבעת או כלפי עורך דינה, עו"ד קונדה. על כל פנים, התובעים ביקשו, לטענתם, לשמור לעצמם על כל האופציות לשימוש בבית.

            התובעים טוענים כי העובדה שהם הצהירו בסעיף 2.2 להסכם, כי הם ראו את הנכס ובדקו את זכויות הנתבעת - אינה צריכה לשנות את התוצאה, שכן התובעים הצהירו את מה שהצהירו בכפוף לנכונות הצהרותיה של הנתבעת, המוכרת.

טענות הנתבעת

4.         הנתבעת טוענת כי יש לדחות את התביעה.

            לטענתה, ההסכם, על פי פרשנותו ותכליתו האמיתיים, היה הסכם למכר מגרש, ולא למכר הבית הבנוי עליו. לכן, אין משמעות להצהרות הצדדים לגבי חוקיות הבנייה על המגרש.

            הצהרות הנתבעת לגבי חוקיות הבנייה, הוכללו בהסכם ביוזמתו של עו"ד כספי, ב"כ התובעים, כדרישה סטנדרטית שלו. הנתבעת לא הייתה מודעת, בעת החתימה על ההסכם, לכל חריגת בנייה שהיא, והיא סמכה בהקשר זה על עורכי הדין שערכו את ההסכם.