פסק-דין בתיק א 1488/01

1.  השאלה השנויה במחלוקת בבסיס תובענה זו, הינה שאלת זכאותה של הנתבעת 3 (להלן: "האגודה") לגבות תשלום מהתובעים בקשר עם בקשתם להרשם כבעלי זכויות חכירה לדורות אצל המשיבה 2, לגבי חלקות שבהן הינם ברי-רשות והן חלק ממשבצת הקרקע של הנתבעת 3. התובעים מבקשים להתקשר בחוזי חכירה ישירים עם הנתבעת 2, ולא כחלק מחוזה המשבצת הקיים בין הנתבע 2 לנתבעת 3. הנתבעת 3 מתנה את מתן הסכמתה לרישום כזה, בתשלום של 10,000 $ לכל אחד מהתובעים, כתשלום עבור הוצאות האגודה, שהוציאה לצרכי ציבור.

2.  הסעד המבוקש על ידי התובעים הינו, שבית המשפט יורה על מתן צו עשה קבוע, לפיו הנתבעות 2-1 תרשומנה את התובעים כחוכרים של זכויות חכירה לדורות, בחלקות המפורטות בכתב-התביעה, ותנקוטנה בכל הפעולות הנחוצות לביצוע האמור לעיל. הרישום ייעשה בתעריפי דמי היוון שוויוניים נכון ליום היווצרות הזכאות, כפי שיקבע בית המשפט, בצירוף הפרשי הצמדה בלבד.

3.  בישיבת קדם-המשפט מיום 2.11.03 הסכימו הצדדים, כי השאלה היחידה שתדון היא: האם הנתבעת 3 זכאית לגבות תשלום, ומהו גובה התשלום שהיא זכאית לו, בקשר עם רישום זכויות חכירה לדורות של התובעים במשבצות הקרקע שהם מחזיקים בהם מאת המינהל. כן הוסכם, כי בתיק זה לא ייפסקו הוצאות ושכ"ט עו"ד.

רקע עובדתי:

4.  התובעים הם תושבי הנתבעת 3, מושב בית חנן.

נתבעת 2, מנהל מקרקעי ישראל, היא גוף המנהל עבור הבעלים, הנתבעת 1, מקרקעין בנתבעת 3 למטרות עיבוד קלאי והתיישבות כפרית. 

הנתבעת 3, בית חנן - מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ, הינה אגודה שיתופית, אשר את המלצתה דורשת נתבעת 2 (בשם נתבעת 1) כדי להחכיר לתובעים את הנכסים בהם הם מחזיקים (להלן: " האגודה").

התובעים מחזיקים בנכסי מקרקעין מסוג "בתים מקצועיים". התובעים רשומים בספרי המינהל כבעלי זכות "בר רשות" במשק עזר, בתחום "המשבצת", שהשכירה נתבעת 2 לנתבעת 3, בהסכם שכירות המתחדש מידי שלוש שנים.  ההתקשרות לגבי מקרקעי המושב שבין הנתבעת 2 לנתבעת

3, נעשית במסגרת "חוזה משבצת דו צדדי". לפי חוזה זה, נתבעת 3 מתחייבת ומשלמת את דמי השכירות השנתיים בגין כלל שטח המשבצת, לרבות השטחים המוחזקים ע"י התובעים. התובעים משלמים את דמי החכירה השנתיים לנתבעות 2-1 באמצעות הנתבעת 3.

בשנת 1986 התקבלה החלטה 339 על ידי מועצת מקרקעי ישראל, שמאפשרת, בין היתר, החכרה לדורות, פרטנית, גם של משקי עזר, הכלולים בשטח המשבצת ומצויים מחוץ לתחום הנחלות של החברים בתחום היישוב. משמעותה האופרטיבית של החכרה ישירה כזו, היא גריעת משקי העזר מכלל מקרקעי המשבצת של הישוב. לפיכך, קובעת החלטה זו, כי " החכרת המגרשים תעשה בתנאי שתתקבל המלצת האגודה". בשנת 1990 אושררה ותוקנה החלטה זו בהחלטה 438 ותוקפן של ההחלטות הללו הוארך ללא הגבלת זמן בהחלטה 454.

למען שלמות התמונה יצוין, כי לטענת הנתבעות 2-1, התובעים כלל לא נזקקו להחלטות אלה, שכן הם כבר מוכרים כבעלי זכות "בר רשות" במשק עזר ברישומי המינהל. לכן לגביהם, הנוהל התקף הוא הוראת אגף חקלאי מס' 32 מיום 22.7.02.

מכל מקום, הנתבע 2, מצדד בחתימת חוזה חכירה ישיר בינו לבין בעל הזכות במשק העזר, מקום בו הדבר אפשרי.

לאחר היוודע ההחלטות האמורות, פנו התובעים לנתבע 2 בבקשה לאפשר להם לפעול לפי ההחלטות דלעיל, דהיינו להקצות להם זכויות חכירה לדורות בנכסים, בהם הם מחזיקים.

משנודע הדבר לנתבעת 3 במהלך שנת 1994, היא פנתה לנתבע 2 בדרישה, כי לא תיעשה כל פעולה חד-צדדית על ידי הנתבע 2 ביחס למקרקעין, ללא הסכמתה מראש ובכתב. הנתבעת 3 הבהירה, כי הסכמתה לגריעת המקרקעין ממשבצת האגודה והחכרתם לתובעים, תהיה בתנאי שהחוכרים ישלמו לאגודה דמי פיתוח בסך של 10,000$, לכל משק עזר, כשמחצית מהסכום (5000$) תשולם בעת רישום הזכויות ע"ש התובעים, והמחצית השנייה תשולם עם העברת המקרקעין לצד שלישי. הנתבעת 3 מנמקת את דרישתה זו בהשבחת המקרקעין באמצעות השקעות שונות שביצעה במהלך השנים, בפיתוח תשתיות ומבני ציבור בישוב, שהחוכרים נהנו מהם אך לא היו שותפים לתשלומם.

התובעים טוענים כי האגודה אינה זכאית לגבות תשלומים כלשהם, ומכאן התובענה שלפני.

טענות הצדדים:

5.  טענות התובעים:

שאלת זכאותה של הנתבעת 3  לגבות תשלום מהתובעים:

         א.         זכאותם של התובעים להקצאת זכויות חכירה לדורות ב" בתים המקצועיים" בבית חנן  אינה מוטלת בספק.  ולכן, אין כל חשיבות לשאלה, על סמך איזו החלטה/נוהל נסמכת זכאותם של התובעים.