פסק-דין בתיק א 132/05

1.       התובעים והנתבעים מס' 1 (להלן - " הנתבעים") רכשו דירות מגורים בפרויקט שבנתה הנתבעת מס' 3 (להלן - " הקבלן"). לימים נקלע הקבלן למצב של חוסר יכולת פרעון והפסיק לפעול, ואף במהלך הדיון שלפני לא היה מיוצג.

2.       הנתבע מס' 2 היה עורך הדין שערך את החוזים לפיהם רכשו התובעים והנתבעים את דירותיהם, והוא זה המטפל ברישום הבית המשותף וברישום הדירות על שם רוכשיהן בלשכת רישום המקרקעין.

3.       במהלך תקופה ארוכה טיפלו נציגי הדיירים בסילוק חובות שונים שהקבלן הותיר ואשר מנעו את רישום הבית המשותף, ובסופו של דבר בשלה העת להגיש למפקחת על רישום המקרקעין בחיפה בקשה לרשום את הבית כבית משותף.

4.       במסגרת הפעולות שיש לבצע לצורך רישום הבית המשותף, יש צורך לייחד את הערות האזהרה השונות, שנרשמו לטובת רוכשי הדירות על החלקה כולה (לפני רישום הבית המשותף), כך שעל כל אחת מהדירות בבית המשותף שיירשם, תרשם הערת האזהרה שנרשמה בשעתו לטובת הרוכש שרכש אותה. כל התובעים חתמו בפני הנתבע מס' 2 על התצהיר הדרוש לשם פעולת ייחוד הערות האזהרה, למעט הנתבעים. הנתבעים סרבו לחתום על המסמך הדרוש, מחמת מחלוקת שנתגלעה בינם ובין התובעים. לטענת הנתבעים, על פי חוזה הרכישה לפיו הם רכשו את דירתם מהקבלן, זכאים הם לכך שלצד משטח החניה למכונית אחת שיוצמד לדירתם, יוצמד שטח קרקע נוסף.

          ברור הדבר, שהנתבעים עומדים על דרישתם להצמדת השטח הנוסף, משום שהם מבקשים שלדירתם יוצמד שטח שיאפשר חניית שתי מכוניות, וזאת להבדיל מהמצב בכל יתר הדירות בבניין (הן דירותיהם של התובעים), להן יש להצמיד שטח קרקע המאפשר חניית מכונית אחת בלבד.

          התובעים לעומת זאת טוענים, כי הנתבעים אינם זכאים אלא לשטח חניה למכונית אחת בלבד, כמו כל דייר אחר בבניין.

5.       טענת הנתבעים בדבר החובה להצמיד לדירתם שטח קרקע נוסף אינה נטענת בחלל ריק, שכן במבוא לחוזה הרכישה, לפיו רכשו הנתבעים את דירתם (נספח א' לתצהיר עדותו הראשית של הנתבע), בפסקת ה"והואיל" השלישית נעשה תיקון בכתב יד עליו מבססים הנתבעים את טענותיהם.

          הפסקה המקורית בחוזה אמרה כדברים הבאים:

"לדירה תהיה צמודה חניה בלבד כמפורט בתשריט. רק ההצמדה המסומנת והחתומה ע"י הצדדים מחייבת לצורך הסכם זה (הדירה בצירוף ההצמדה הנ"ל ייקראו להלן - "הדירה")."

          ואולם, כעולה מעדותו של הנתבע מס' 2, עו"ד שפר, שהיה נוכח המעמד חתימת החוזה, לפני חתימת החוזה הקבלן והנתבעים הסכימו לתקן את הסעיף הנ"ל, ובמסגרת התיקון מחקו את המלה "בלבד" והוסיפו מספר מילים בכתב יד, ולאחר תיקון הסעיף בכתב יד, אומרת פסקה ה"והואיל" השלישית כדברים הבאים:

"לדירה תהיה צמודה חניה בלבד וכן קרקע בשטח המסומןוכמפורט בתשריט. רק ההצמדותהמסומנותוהחתומותע"י הצדדים מחייבותלצורך הסכם זה (הדירה בצירוף ההצמדותהנ"ל ייקראו להלן - "הדירה")."

6.       ב"כ התובעים טען, כי ההצמדה הנוספת אליה התכוונו הצדדים בעת חתימת החוזה, הייתה הצמדת שטח של גינה. וזאת עלינו לדעת, שלכל אחת מהדירות שרכשו התובעים והנתבעים מוצמד שטח של גינה ושטח חניה למכונית אחת. לטענת ב"כ התובעים, כיוון שהנתבעים היו הדיירים הראשונים שרכשו דירה מאת הקבלן, הנוסח של החוזה טרם היה מהוקצע דיו והצדדים גילו כי נשכח עניין הצמדת הגינה, ולפיכך ביקשו לתקן את ההשמטה בכתב יד.

          אמנם, הנוסח שנרשם בחוזים אחרים, שנכרתו בין חלק מהתובעים ובין הקבלן (שהוגשו כמוצג ת/10), תומך בטענת ב"כ התובעים, אך למרות זאת אין אני מקבל טענה זו. הטעם לכך הוא, שעו"ד שפר העיד באופן ברור ומפורש, כי כוונת התיקון שנעשה בכתב יד בחוזה שנכרת עם הנתבעים, הייתה, כי לדירתם של הנתבעים יוצמד שטח נוסף בסמוך ובנוסף לשטח החניה שמלכתחילה הייתה כוונה להצמיד לדירתם, והדבר אף סומן בתשריט הכללי, ששימש את עו"ד שפר בעריכת כל חוזי הרכישה, ואשר עליו חתמו כל רוכשי הדירות כולם (מוצג נ/4).

7.       ואולם, אם הגעתי למסקנה, כי טענת הנתבעים בדבר זכותם לקבל הצמדת שטח נוסף לדירתם אינה נטענת בחלל ריק, והיא מעוגנת בחוזה רכישת הדירה שלהם, הרי שמתברר כי זכותם זו סוייגה, והסייג נקבע בסעיף 4.6 למפרט הדירה (המהווה חלק בלתי נפרד מהחוזה), תחת הכותרת "חיבורי תשתית, שרותים מרכזיים, עבודות פיתוח ושונות", שם נאמרו הדברים הבאים:

"חניה למכונית אחת, מקורה בחלקה, צמודה לדירה. לחניה יוצמד שטח נוסף באורך 2.5 מ' וברוחב החניה, בהמשך לחניה. תוספת שטח זו תבוטל אוטומטית במקרה שתהיה התנגדות לכך מצד אחד מקוני הדירות האחרות בגושים א' ו-ב', אשר תתקבל אצל הקבלן עד מועד חתימת כל הקונים האלה על חוזי המכירה של דירותיהם."

(ההדגשה לא במקור - י"כ)

          ראשית טוענים הנתבעים, כי מסייג זה יכולים להנות רק התובעים 1 עד 7, שהם בעלי דירות בגושים א' ו-ב' של הבניין. שנית טוענים הנתבעים, כי אף לא אחד מהתובעים הודיע לקבלן על התנגדותו להצמדת השטח הנוסף עד המועד בו חתם על חוזה רכישת דירתו, ועל כן התחייבות הקבלן להצמיד לדירתם את השטח הנוסף, שרירה, קיימת ועומדת על כנה.

8.       לעומת טענות הנתבעים, טוענים התובעים, כי איש לא הפנה תשומת ליבם לכך שבכוונת הקבלן להצמיד לדירת הנתבעים את השטח הנוסף, ואיש אף לא אמר להם כי זכותם להתנגד להצמדת השטח הנוסף. על כן, לטענת התובעים, אין הנתבעים זכאים להיבנות מכך שאיש מהתובעים לא התנגד להצמדת השטח הנוסף. אוסיף בהקשר זה, כי התובעים מס' 5, בני הזוג מאיר ורבקה בו ישי, הם בעלי דירה בגוש ב', והם מתנגדים באופן נחרץ להצמדת השטח הנוסף לדירת הנתבעים. דירתם של בני הזוג בן ישי היא הדירה הסמוכה לדירת הנתבעים, ושטח החניה הנוסף, אם יוצמד לדירת הנתבעים, יפריע להם בחניית מכוניתם שלהם (הגם שמר בן ישי בעדותו אישר כי הוא מחנה במקום שתי מכוניות, האחת על השטח האמור להיות צמוד לדירתו, והשניה בשטח המשותף הסמוך לשטח החניה שיוצמד לדירתו - וראה התמונות נ/1 ו-נ/2).

          לעומת טענות התובעים, טוענים הנתבעים, כי התובעים ידעו על הכוונה להצמיד להם שטח נוסף, ואת טענתם זו תומכים התובעים בשניים: