פסק-דין בתיק א 13105/05

1.         התובעת הגישה כנגד הנתבעות, הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה ועיריית חיפה, תביעה לפיצויים בסך 525,000 ש"ח בגין נזקים שנגרמו לה, לטענתה, בשל מצגי שווא מצד הנתבעות.

להלן תמצית הנסיבות והרקע למחלוקת בין הצדדים:

2.         התובעת הינה חברה לבנין, שמניותיה בבעלותם של ה"ה דוד ורות ליברסקו והיא מנוהלת על-ידי דוד ליברסקו.       

עובר להקמת התובעת, היה דוד ליברסקו בעל מניות בחברת ח.י.צ חברה לבנין ופיתוח בע"מ. חברת ח.י.צ הנ"ל יחד עם חברת לונדון ייזום ופיתוח בע"מ וה"ה שאול ופנינה חביב רכשו יחדיו, את זכויות החכירה במגרש שגודלו 1,008 מ"ר הנמצא ברחוב הנוטר 72 בקרית חיים, ואשר ידוע כחלקה 35 בגוש 11576 (להלן: "המגרש"). בעת רכישת המגרש, היה בנוי על חלקו הקדמי בית צמוד קרקע בן יחידת דיור אחת.           

ביום 18.9.1995 נחתם הסכם בין כלל הצדדים - חברת ח.י.צ וחברת לונדון (להלן ביחד: "חברות הבניה") מצד אחד וה"ה חביב, מצד שני - לפיו התחייבו חברות הבניה להקים בנין מגורים בן 7 יחידות בחלקו האחורי של המגרש, כשחלקו הקדמי, כולל בית המגורים הישן שהיה בנוי עליו, יוחדו לה"ה חביב.        

3.         ביום 19.2.96 אישרה הועדה המקומית את הבקשה למתן היתר בניה שהתייחסה לבנין האחורי בלבד. עם גמר הבניה, נרשמו שני המבנים כבית משותף אחד בן שני מבנים, כאשר חלקו הקדמי של המגרש נרשם בחכירתם היחידה של ה"ה חביב (והוא הוגדר כתת חלקה 35/1).

4.         ביום 8.6.1999 רכשה התובעת, ביחד עם בני הזוג יזדי את זכות החכירה בתת חלקה 35/1 מידי ה"ה חביב. במועד החתימה על הסכם הרכישה הנ"ל נחתם בנוסף גם הסכם שיתוף וחלוקה בין התובעת לבין ה"ה יזדי, לפיו, ה"ה יזדי יהיו בעליה היחידים של הדירה הבנויה על תת חלקה 35/1 ואילו התובעת תהיה בעליהם היחידי של גג הבטון הצמוד לדירה, לרבות אחוזי הבניה הנוספים והקלות הבניה השייכות לחלקה 35/1 ובכלל זה גם אלה שיינתנו בעתיד, במידה ויינתנו.           

בהקשר זה יצוין כי לדברי התובעת החלטתה להיכנס לעסקה הנ"ל נעשתה תוך הסתמכות על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה (להלן: "הועדה המקומית") מיום 19.2.96 מכתב מידע תכנוני מיום 29.11.1998 שנמסר לה"ה חביב מהגב' בן אשר, מנהלת המחלקה לתכנון עיר במשרד מהנדס העיר בעיריית חיפה (להלן: "מכתב המידע"), ומפת קו בנין ותוכנית מצבית מיום 2.2.99 חתומה ע"י מנהלת המחלקה לתכנון עיר, מהם עולה כי המגרש נשוא התובענה, עקב היותו מגרש הנמצא בין שתי דרכים, זכאי לתוספת של 10% לאחוזי הבניה המותרים, דהיינו, שאחוזי הבניה הכוללים במגרש הנם 93.5%.      

5.         במהלך חודש אוגוסט 1999, כחודשיים לאחר שרכשה את זכות החכירה בחלקו הקדמי של המגרש (תת חלקה 35/1), הגישה התובעת בקשה למתן היתר בניה, אשר כללה בין היתר גם בקשה למתן תוספת של 10% לאחוזי הבניה המותרים למגרש. הבקשה כללה גם מספר הקלות שחייבו את פרסומה. פרסום הבקשה גרר הגשתן של התנגדויות, כך שהבקשה, לרבות ההתנגדויות לה, הובאו לדיון רק ביום 28.2.00.

6.         ביום 15.2.00, עוד לפני שהבקשה להיתר הובאה לדיון, התקשרה התובעת בזכרון דברים עם בני הזוג הוך במטרה למכור להם דירה שתיבנה על-ידה בתת חלקה 35/1 תמורת הסך של 280,000$ כערכם בשקלים. העסקה הותנתה בקבלת היתר בניה תוך 4 חודשים.

7.         מספר ימים לאחר מכן (ביום 20.2.00) דנה ועדת הערר המחוזית במחוז חיפה בענין אחר [תיק ערר 158/99 אבינועם מרום ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה ואח' (להלן: "תיק הרט")], ובו היא קבעה שנושא התוספת בשיעור 10% לאחוזי הבניה המותרים במגרשים, דוגמת המגרש נשוא התובענה, מצוי בסמכותה של הועדה המחוזית. לא למותר לציין כי עד למועד בו התקבלה החלטה זו, היה נושא אישור התוספת הנ"ל בסמכותה של הועדה המקומית.

8.         ביום 28.2.00, כשבוע לאחר שנתקבלה ההחלטה בתיק הרט, קיימה ועדת המשנה של הועדה המקומית דיון בבקשת התובעת לאשר תוספת בניה בבנין הקדמי תוך שינויים והרחבה של המחסן הדירתי הצמוד לדירת הקרקע בתת חלקה 35/1 וכן תוספת קומה שתהווה תוספת יחידת דיור, עליית גג ומחסן דירתי נוסף (תוספת שתוכננה להיות דירת הזוג הוך). כאמור, כללה הבקשה, בין היתר, גם תוספת של 10% לשטח הבניה.          

בפרטיכל ועדת המשנה של הועדה המקומית צוין כי "ועדת הערר קבלה החלטה (ההחלטה בתיק הרט - א.ט) ש- "10% תוספת בניה למגרש בין 2 רחובות טעון אישור מחוזית". ועדת המשנה ציינה בהחלטתה שהיא ממליצה בפני הועדה המחוזית לאשר אותה תוספת למגרש, בהתאם למותר בתוכנית המתאר המופקדת לפי סעיף 97א לחוק. במסגרת החלטתה זו הדגישה ועדת המשנה כי המבנה הקדמי כולל ההקלה, דומה לבניינים שנבנו בסביבה, וכי הבקשה להיתר עולה בקנה אחד עם הוראות חוק התכנון והבניה.     

            אי לכך, לאחר שדחתה את ההתנגדויות שהוגשו בנוגע לבקשה, העבירה ועדת המשנה את העניין בצירוף המלצותיה לוועדה המחוזית. זו האחרונה החליטה ביום 27.11.00 להחזיר את הבקשה לוועדה המקומית מאחר ולדידה לא ניתן לאשר את הבקשה לפי סעיף 97א לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. החלטה זו של הועדה המחוזית לא נומקה.      
בעקבות זאת, פנתה באת כוח התובעת לוועדה המקומית בבקשה לקביעת מועד דיון דחוף בבקשה (המכתב מיום 3.12.00). במענה לפנייה זו, נשלח לב"כ התובעת מכתב ביום 4.1.2001 שנכתב על-ידי היועצת המשפטית של עיריית חיפה ובו צוין כי התוספת לאחוזי הבניה לא הובטחה לאיש למרות שנהוג היה משך שנים להעניקה. עוד היא ציינה כי הועדה המקומית כפופה להחלטות הועדה המחוזית וכי היא מבחינתה דאגה להמליץ בפני הועדה המחוזית לאשר את התוספת שנתבקשה.