פסק-דין בתיק א 1285/00

כללי - העובדות

1.         התובעת, קנדרה (ישראל) בע"מ, הינה חברה הרשומה בישראל, ואשר הוקמה לצורך הקמת פרוייקט הגולף, נשוא התובענה.

            בשנת 1989 פנתה התובעת לנתבע, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") בבקשה, כי יוקצו לה מקרקעין בחלק הצפוני של אילת, לצורך הקמת מגרשי גולף עם מלון בצידם. במכתב אשר נשלח על ידי מנכ"ל התובעת, מר ראובן סגן-כהן (הוא ע.ת. מס' 1, להלן: "מר סגן-כהן") בתאריך 2/7/89 (נספח א' לתשובת המינהל), אל המינהל, נאמר, כי השטח הנדרש לפרוייקט הוא בגודל של כ-800 דונם (לאחר מכן הורחב השטח, בהסכמה, ל-855 דונם), כאשר בצד מגרש גולף בסטנדרט עולמי יוקם על השטח גם מלון של 300 חדרים, אשר בעיקרו ישרת את תיירות הגולף. מר סגן-כהן הציג את הפרוייקט כולו כ" עסקת חבילה הכוללת מלון הנמצא צמוד למגרש", ו" היות והמלון נועד לשרת קודם כל את כל שחקני הגולף, הוא הוצמד למגרש ולא נמצא על שפת הים באילת - מקום טבעי למיקום מלון באזור".

2.         גם בתקופה זו, אשר קדמה לחוק חובת המכרזים, תשנ"ב - 1992, נהג המינהל להקצות מקרקעין ליזמים בדרך של מכרז, אם כי במקרים מיוחדים הוקצו מקרקעין גם ללא מכרז. כך היה באשר למיזמים מתחום התיירות, כאשר ההקצאה ללא מכרז נעשתה לאחר אישור ועדה משותפת של משרד התיירות והמינהל (להלן: "הועדה המשותפת").

3.         בתאריך 2/8/89 החליטה ועדה מצומצמת של המינהל ומשרד התיירות בחיוב בנוגע לבקשת התובעת (ר' נספח ב' לתשובת המינהל),  ובתאריך 6/11/89 אישרה הועדה המשותפת על הקצאת המקרקעין, בדרך של פטור ממכרז, בשטח של 800 דונם, לצורך הקמת מגרשי גולף ומלון בן 300 חדרים (ר' נספח ג' לתשובת המינהל). בהחלטת הועדה המשותפת נאמר, כי " ידוע ליזמים שבשלב א' הם יקבלו את מגרש הגולף להפעלה ורק כעבור 24 חודש, ובמידה ויעמדו בתנאים של משרד התיירות - יקבלו הסכם לבנית המלון". כן נקבע, כי " בהסכם ההרשאה יקבע לוח זמנים מדוייק ותנאים מיוחדים לבצוע התכנון... " (שם).

4.         אין חולק, כי היה צורך לשנות את התוכניות המתייחסות למקרקעין שהוקצו, והתובעת קיבלה על עצמה לבצע בעצמה את עבודות התכנון.

היות ואישור התוכנית החדשה התעכב (בשל התנגדות הצבא), פנתה התובעת אל הועדה המשותפת, בתאריך 23/1/91 (ר' נספח ד' לתשובת המינהל), וביקשה לקדם את חתימת הסכם הפיתוח (במאובחן מ"הסכם ההרשאה" נשוא ההחלטה הקודמת), עוד בטרם אישור התב"ע החדשה.

בתאריך 14/5/91 (ר' נספח ה' לתשובת המינהל) אישרה הועדה המשותפת בקשה חריגה זו. כן, אישרה הועדה המשותפת (לבקשת התובעת) הרחבת שטח הפרוייקט ל- 855 דונם והרחבת מלון הגולף ל-400 יחידות, מרכז כינוסים ומועדון גולף. עוד נקבע, כי בהסכם הפיתוח שיחתם " ייקבעו מראש נקודות יציאה מההסכם, במקרה שהיזם לא יעמוד בתנאים שנקבעו בלוח הזמנים", וכי " יערכו שני חוזים אחד לבניה הקשיחה ואחד לשטחי הגולף, בצורה שניתן יהיה לבטל את אחד מהחוזים במידה וידרש".

5.         בתאריך 5/7/92 אישר המינהל את העסקה, כאשר בתאריך 12/7/92 נשלחה הודעה לתובעת על אישור העיסקה לחתימת הסכם הרשאה למגרשי הגולף בשטח של כ- 695,000 מ"ר, ובתאריך 27/7/92 נשלחה הודעה על אישור העיסקה לחתימה על הסכם פיתוח לחכירת שטח של כ-160,000 מ"ר למטרת מלון גולף (ר' נספחים ח1 ו-ח2 לתשובת המינהל).

6.         בטרם חתימה על ההסכמים, פנתה התובעת אל המנהל (בתאריך 10/9/92) וביקשה אורכה של כ-4 חודשים לשלם את מחיר הקרקע למינהל, עקב קשיים כלכליים של אחד המשקיעים (ר' נספח ט' לתשובת המינהל). הוועדה המשותפת, אשר התכנסה בתאריך 21/9/92, אישרה אורכה לתשלום דמי החכירה ולחתימת ההסכמים עד ליום 31/1/93 (ר' נספחים י' ו-יא' לתשובת המינהל).

7.         במקביל, נערך מו"מ בין הצדדים בנוגע לנוסח ההסכמים שאמורים להחתם ותנאיהם (ר' נספח י' לתובענה), כאשר בתאריך 28/11/94 נחתם "חוזה לתכנון ופיתוח" בין התובעת למינהל, אשר התיחס לשטח של 160,000 מ"ר, המיועדים להקמת בית-מלון (להלן: "מגרש א'"), על פי הפרוגרמה שאושרה בתאריך 5/7/92. בתאריך 7/12/94 נחתם "חוזה חכירה" בין הצדדים, אשר התיחס לשטח של 695,000 מ"ר, שהיה מיועד להקמת מגרשי הגולף (להלן: "מגרש ב'", ר' נספחים א' ו-ב' לתובענה).

8.         חודש לאחר חתימת הסכם הפיתוח, ב- 12/94, " השלימה המבקשת את הכנת התוכניות הדרושות והגישה לועדה המקומית לתכנון ובניה אילת את התב"ע", וזאת, לאחר שעוד לפני חתימת הסכם הפיתוח " שקדה המבקשת על הכנת תוכניות התב"ע החדשה" (ר' סעיף 23 לתצהירו של מר סגן-כהן).

            אולם, תוכנית זו, אשר עליה שקדה התובעת, כדבריה, עוד טרם חתימת ההסכמים, כללה הגדלת מספר היחידות המלונאיות מ- 400 ל- 1060 (מחצית כחדרי מלון ומחצית כ"דירות נופש" - ר' נספחים ח1 ו-ח2 לתצהירו של מה דהוקי, מבעלי התובעת). זאת ועוד, התוכנית החדשה הנ"ל (אשר, כאמור, חורגת מהחלטת הועדה המשותפת ומההסכמים שזה אך נחתמו) הוגשה לאישור הועדה המקומית לתכנון ובניה אילת (להלן: "הועדה המקומית") מבלי לקבל את אישור המינהל (לא מראש ולא בדיעבד), ורק לאחר העברתה  על ידי הועדה המקומית (בתאריך 7/3/1995) לדיון ואישור בועדה המחוזית (בתאריך 12/12/95) - נודע למינהל על השינויים שהוכנסו בתכנון הפרוייקט.

            אכן, כנטען על ידי התובעת, הועדה המקומית היא הרשומה כ"יוזם התוכנית", על גבי התב"ע (ר' נספח יז' לתשובת המינהל), אך גם לטענת מר סגן-כהן, היתה זו התובעת, אשר הכינה את התוכנית החדשה הנ"ל. לכן גם נכתב במכתב, שנכתב ביום 5/3/95 על ידי סמנכ"ל משרד התיירות והופנה אל הועדה המקומית, כי " יזמי פרוייקט הגולף ומלון הגולף באילת פנו בבקשה להגדלת מספר חדרי המלון ל-1060 חדר... למשרד התיירות אין התנגדות להרחבה המבוקשת" (ר' נספח ח2 לתצהירו של מר דהוקי).

            וכך מתואר הפרוייקט בתב"ע, שכאמור, הוגשה לאישור זמן קצר לאחר חתימת החוזים:

" המתחם מהווה קומפלקס מלונאי הכולל 530 יחידות מלונאיות ב-2 בתי מלון ואגפי מלון דירות, ו-530 דירות מגורים, מגרש גולף בן 18 חורים ברמת תחרויות בינלאומיות, אקדמיה לגולף וכל המבנים והשרותים הצמודים אליהם. התוכנית ערוכה עפ"י תוכנית המתאר התקפה... ומשנה את הוראותיה בתוספת יעוד מגורים ליעודים המקוריים... ".

9.         תוכנית חדשה זו נתקלה בהתנגדות, והתובעת, בתמיכת עיריית אילת, נאלצה לצמצם את הפרוייקט ולהעמידו על 560 יחידות מלונאיות "בלבד" (ר' נספח יט' לתשובת המינהל). תוכנית זו הופקדה בתאריך 27/5/96, עוד בטרם התקבלה עמדת המינהל, שהוא, כזכור, בעל הקרקע.

יש לציין, כי גם הרחבה זו היתה מחוייבת אישור הועדה המשותפת, אשר התכנסה בתאריך 10/12/96 ואישרה הגדלת מספר החדרים בהתאם לבקשת התובעת, ובנוסף האריכה את המועדים שנקבעו בהסכמים שנחתמו בשנת 1994 (להלן. ר' נספח י' לתשובת המינהל).

            הועדה המחוזית אישרה את התוכנית המתוקנת (לאחר קבלת הסכמת המינהל) בתאריך 1/7/97, והיא פורסמה ברשומות כחודשיים אח"כ.