פסק-דין בתיק א 1272/04

פתח דבר

1.               בפני תביעה למתן פסק דין הצהרתי לפיו יוצהר כי :

א.        התובע - עבדאללה זועבי  (להלן: " התובע")  הוא הבעלים של החלקים הרשומים ע"ש הנתבע מס' 1 (להלן: " הנתבע" ו/או " סאהר"), בחלקות המקרקעין הבאות: חלקה 1 גוש 17231, חלקות 2,1 ו-4 גוש 17232, חלקות 1 ו-2 גוש 17233, חלקות 5 ו-11 גוש 17235, חלקות 3 ו-12 גוש 17236, חלקה 2 גוש 17237 וחלקות 2, 4 ו- 6 גוש 17239 מאדמות כפר דחי הנ"ל. (להלן: " החלקות").

ב.                 אין כל תוקף לעסקאות שנקשרו בין הנתבע לנתבעים 2 - 5 ביחס למי מהחלקות הנ"ל.

ג.                   התובע זכאי להירשם במרשם המקרקעין כבעלים של חלקי הנתבע בחלקות הנ"ל וכי זכויותיו גוברות על זכויותיהם של הנתבעים 2 עד 5.

ד.                 התובע הינו בעל זכויות קנייניות ו/או אחרות בחלקי הנתבע בחלקות וכי זכויותיו גוברות על זכויותיהם של הנתבעים 2 עד 5.

ה.        הנתבע מס' 6 - רשם המקרקעין התרשל במילוי תפקידו ו/או הפר חובה חקוקה בכך שביטל את ההערות שהיו רשומות לטובת התובע על חלקי הנתבע בחלקות הנ"ל.

טענות התביעה 

  2.             להלן טענות התובע כפי שקיבלו ביטוי בכתב תביעה מתוקן מיום 28/12/05:

א)        הנתבע - סאהר סעיד זועבי, אחיינו (בן אחיו) של התובע, הוא אחד מהשותפים בחלקות קרקע שונות ביחד עם התובע ואחרים, ובין היתר בחלקות הנ"ל, לגביהן מבוקש הסעד בתביעה דנן.

ב)        לטובת התובע נרשמה, ביום 23/5/01, הערה במרשם המקרקעין בדבר קיום זכות קדימה על החלקים שבבעלות סאהר ואחיו עאמר בחלקות הנ"ל, הכל עפ"י שטר מס' 7897. זכות הקדימה נוצרה בהתאם לתצהיר עליו חתם הנתבע ולפיו נתן זכות קדימה לתובע ביחס לחלקות הנ"ל. העתק מתצהיר זה צורף לכתב תביעה המקורי.

ג)         בהיות התובע בעל זכות קדימה, הציע לו סאהר לרכוש את חלקיו בחלק מהחלקות הנ"ל; במכתב, מיום 31/1/02 ( להלן : "המכתב הראשון" ) שנשלח ע"י  עו"ד מחאג'נה בשמו של סאהר , הוצע לתובע לרכוש את זכויות סאהר בחלקות 1 גוש 17231, חלקה 2 גוש 17232, חלקות 1 ו-2 גוש 17233, 5 גוש 17235, חלקות 3 ו-12 גוש 17236, ובמכתב נוסף מיום 20/2/02 ( להלן : "המכתב השני" ), שנשלח גם הוא ע"י עו"ד מחאג'נה בשמו של סאהר, הוצע לתובע לרכוש את זכויות התובע בחלקות 1 ו -4 גוש 17232, 11 גוש 17235, 2 גוש 17237,וחלקות 2, 4 ו-6 גוש 17239.

ד)        התובע פעל בהתאם למכתב הראשון והפקיד אצל רשם המקרקעין את סכום התמורה כפי שנקבע ע"י הנתבע במכתב זה, שהוא סך של 230,000 ש"ח ועוד 60,000 ש"ח להבטחת תשלום המסים החלים על העסקה. בעקבות כך, נרשמה הערה בלשכת רישום המקרקעין עפ"י שטר מס' 5224 מיום 12/3/02 על חלקיו של הנתבע בחלקות שהמכתב הראשון התייחס אליהן ואשר פורטו לעיל.

בנוסף הפקיד התובע סכום של 70,000 ש"ח עבור רכישת חלקי הנתבע בחלקות לפי המכתב השני ועוד 35,000 ש"ח להבטחת תשלום המיסים כנדרש במכתב השני. בגין כך נרשמה ביום 21/3/04  הערה נוספת לטובת התובע על זכויות הנתבע בחלקות שבמכתבו השני, וזאת עפ"י שטר מס' 5669.

ה)        לטענת התובע, עם הפקדת המחיר שנקבע ע"י הנתבע במכתבו הראשון והשני, נכרתה ביניהם העסקה והושלמה, והוא הפך להיות בעל הזכויות הקנייניות לאחר שהוא מימש את זכות הקדימה שניתנה לו ע"י הנתבע לגבי חלקיו בחלקות שפורטו במכתב הראשון והשני של הנתבע.

ו)         עוד נטען בתביעה כי עם הפקדת הכספים ותשלומם לנתבע 1 הוא הפך לבעלים של אותם חלקים ולא נותרו לנתבע בהן זכויות כלשהן, לאחר שהתובע קיבל חזקה בזכויות ובחלקות שרכש.

ז)         עוד נטען כי סמוך לאחר הפקדת הכספים במרשם המקרקעין פנה הנתבע אל הנתבע מס' 6 וביקש לקבל את כספי התמורה שהפקיד התובע, ואכן כספים אלה הועברו ע"י הנתבע מס' 6 לידי בא כוחו או מי מטעמו של הנתבע.

ח)        באמצע חודש 12/04 בעקבות בדיקה בלשכת רישום המקרקעין נודע לתובע כי ההערות שנרשמו לטובתו בעקבות הפקדת התמורה שנדרשה ע"י הנתבע, לרבות סכומי המיסים, נמחקו מבלי שניתנה לו כל הודעה על כך ומבלי שנתבקשה הסכמתו. עוד נטען כי מחיקת ההערות פוגעת בזכויותיו הקנייניות וכי ביטול ההערות נעשה שלא כדין.

ט)        בתשובה לפניית התובע אל רשם המקרקעין, לברר את פשר הדבר, נמסר לתובע כי הנתבע ובא כוחו ביקשו לקבל לידם תחילה את התמורה עבור זכויות הנתבע בחלקות הנ"ל ומאוחר יותר גם את הצ'קים שהפקיד התובע להבטחת תשלום המיסים והרשם נעתר לבקשתם, וכי עם מסירת הצ'קים נמחקו ההערות שנרשמו לטובת התובע.

י)         הנתבע ובא כוחו מעולם לא הודיעו לתובע אם שילמו את המיסים, מה גובהם ובגין איזה עסקאות הם שולמו.

י"א)    ההערה בדבר קיום זכות קדימה שהיתה רשומה לטובת התובע על חלקה 3 בגוש 17236 בוטלה ע"י הנתבע 6 מסיבות שאינן ידועות לתובע.

י"ב)     בעקבות ביטול ההערה בדבר קיום זכות קדימה פעל הנתבע שלא כדין, בחוסר תום לב, במרמה ובמטרה לנשל את התובע מזכויותיו ומכר את חלקיו בחלקה 2 ובחלקה 3 גוש 17236 פעם נוספת, לצדדים שלישיים - הנתבעים 2 עד 5, ובגין כך אף נרשמה הערת אזהרה אודות עסקאות המכר לטובת נתבעים אלה.

י"ג)     התובע טען כי בעקבות כך נגרם לו נזק בלתי הפיך ונפגעו זכויותיו הקנייניות שרכש בחלקות לפי המכתב הראשון ובחלקות לפי המכתב השני אותן רכש בתמורה מלאה מהנתבע, ובהתאם להערות שנרשמו לטובתו בדבר הפקדת תמורתם.

י"ד)     לטענת התובע, הוא רכש את הזכויות בחלקות, לפי המכתב הראשון ולפי המכתב השני בתמורה מלאה ובתום לב ובהתאם לזכות קדימה לטובתו שהיתה רשומה במרשם המקרקעין והפקיד את כספי התמורה והמיסים אצל הנתבע 6 ובכך הפך לבעל זכות קניין הרשום ו/או הבלעדי וכי זכויותיו גוברות על זכויותיו של כל צד אחר שהוא, לרבות הנתבעים 2 עד 5 . הנתבע מכר לצדדים שלישיים זכויות שאין לו.

ט"ו)    עוד נטען בתביעה כי הנתבע מס' 6 התרשל במילוי תפקידו ו/או הפר חובות חקוקות .

ט"ז)    הנתבעים פעלו בחוסר תו"ל ובמרמה.

בטרם נסקור את טענות הנתבעים נציין כי עפ"י החלטה מיום 20/2/07 נמחקה התביעה ככל שהיא מתייחסת לנתבע 4 טאהר כילאני לאחר שהתובע חזר בו מהתביעה נגד נתבע זה, משהוברר כי את החלקים שרכש בחלקה 2 גוש 17232 ובחלקה 3 גוש 17236, מאת הנתבע, היו החלקים אשר נרשמו על שם הנתבע בשנת 2004 מכח ירושה מסבו, ואשר הוצעו לתובע ע"י הנתבע וזה בחר שלא לרכוש אותם.

גרסת הנתבע -

3.        להלן עיקר טענותיו של הנתבע, סאהר, כפי שאלה נטענו בכתב הגנתו:

א)        רישום זכות הקדימה לטובת התובע, דודו, הושגה במרמה לאחר שהתובע ניצל את תום ליבם, שלו ושל אחיו עאמר ( להלן : "עאמר" ), את חוסר ניסיונם וכן את העובדה כי שניהם אנאלפביתים והחתים אותם על תצהירים, שמעניקים לו זכות קדימה, בשפה העברית, שאינה מובנת להם וכאשר שניהם אינם שולטים כלל בשפה העברית. לטענתו, התובע הביא אותם לעו"ד מטעמו והסביר להם כי חתימתם בפני עורך הדין מיועדת לצורך שמירה על קרקעותיהם ורישום החלקים שירשו מעיזבון סבם, מצד אביהם, לטענת סאהר, רק בשלב מאוחר יותר, ורק באקראי, נודע לו כי המדובר בהענקת זכות קדימה.

ב)        עוד טען סאהר כי זכויותיו בחלקות המקרקעין נרשמו על שמו בשני מועדים שונים. הראשון, היה ביום 10.8.94 והשני ביום 19.4.04. לטענתו, את זכויותיו בחלק מהחלקות 2 גוש 17232 ו- 3 גוש 17236, שנרשמו על שמו בשנת 1994, הוא מכר לנתבע 3 -  בכר סאלח ( להלן : " נתבע 3 ו/או "בכר" ) ולנתבע 5 -חסן סמידיה ( להלן : "נתבע 5 ו/או "חסן" ) ואילו הזכויות בחלקות שנרשמו על שמו בשנת 2004 הוא מכר לנתבע מס' 4 - טאהר כילאני ( להלן : "נתבע 4 ו/או "טאהר").

ג)         עוד טען סאהר כי המכתבים ששוגרו לתובע ביום 31.1.02 ו- 20.2.02 לעניין מימוש זכות הקדימה התייחסו אך ורק לחלקים שנרשמו על שמו בשנת 1994, ותו לא. סאהר הוסיף, כי זכויותיו בחלקות שנמכרו לנתבעים 3 ו- 5 הוצעו לתובע בטעות, שכן עסקאות המכר עם השניים נחתמו בטרם נרשמה זכות הקדימה לטובת התובע.

לעניין עסקת המכר עם נתבע מס' 4, טען סאהר, כי התובע ויתר על זכותו לרכישת אותם חלקים ובשל כך העסקה עם נתבע מס' 4 איננה יכולה להיות חלק מהמחלקות בין הצדדים.

ד)        סאהר טען כי לא קיבל לידו את הסכומים שהופקדו בלשכת רישום המקרקעין על ידי התובע, שכן אותם סכומים נלקחו ברובם על ידי בא כוחו הקודם עו"ד מחאג'נה ו/או עו"ד עאוני. לחילופין טען סאהר כי הוא ביטל את עסקת המכר עם התובע במכתב ששיגר אליו באמצעות בא כוחו עו"ד וסים זועבי, וזאת ביום 11.11.02 בדואר רשום (ראו נספח ז' לתצהיר הנתבע שהוגש וסומן כ- נ/1). 

ה)        לגבי עסקת המכר עם הנתבע 2, טען סאהר כי הסכם המכר מיום 11.11.04 בוטל בשל אי תשלום התמורה המוסכמת ע"י הנתבע 2, ומאחר והחלקים נשוא עיסקה זו נמכרו על ידו לנתבע מס' 3 וזאת זמן רב לפני חתימת עסקת המכר עם נתבע מס' 2. לטענתו,הוא שיגר לנתבע 2, ביום 6.12.04, מכתב ובו הודיע לו על ביטול העסקה.

ו)         לחילופי חילופין, נטען כי ההערה בדבר זכות הקדימה שהייתה רשומה על שמו של התובע, נמחקה כדין על ידי מי שהינו הגוף האחראי אשר פעל כדין במתחם סמכויותיו ובהתאם לסעיף 103 (ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט 1969.

גרסת הנתבע 2 - הלאל זועבי

4.        נתבע זה טען בכתב הגנתו, כי התביעה אינה מגלה עילת תביעה כנגדו.

לגופו של עניין, טען נתבע 2 כי ביום 11.11.04 הוא רכש מאת הנתבע 1/160 חלקים בחלקה 3 גוש 17236 וזאת בתמורה מלאה, בתום לב ותוך הסתמכות על המרשם, ולכן זכויותיו גוברות על כל טענה של התובע ו/או מי מהצדדים בתיק זה.

עוד טען כי בו ביום חתימת הסכם הרכישה עם הנתבע, נרשמה הערת אזהרה לטובתו במרשם המקרקעין.

טענות הנתבעים 3 ו- 5

• 5.         הנתבעים 3 ו-5 טענו כי רכשו מהנתבע 1 את חלקיו בחלקות המפורטות להלן במועדים שונים, וזאת בתום לב, בתמורה ובהסתמך על המרשם, וכי נרשמה לטובתם הערת אזהרה במרשם.

לטענת נתבע  3 הוא רכש 1/160 חלקים מחלקה 3 גוש 17236 המהווים 1313 מ"ר וזאת ביום 12.1.01 תמורת 40,000 ש"ח ששולמו לנתבע במועד חתימת הסכם המכר.

נתבע 5 טען כי רכש 7/720 חלקים בחלקה 2 בגוש 17232 וזאת ביום 6.12.00 תמורת 35,000 ש"ח ששולמו לנתבע במעמד חתימת הסכם המכר. 

טענות הנתבעת 6 - מדינת ישראל

6.         הנתבעת מס' 6 (להלן גם: " רשם המקרקעין"):

א)        המדינה הודתה בכתב הגנתה בחלק ניכר מטענות התובע באשר לנסיבות הפקדת הכספים בלשכת רישום המקרקעין. המדינה הוסיפה כי ביום 25.4.02 נמסרו שתי המחאות לידי הנתבע ובא כוחו, בסך כולל של 300,000 ש"ח מהסכומים שהתובע הפקיד בלשכת רישום המקרקעין. כמו כן, ביום 10.8.04 נמסרו לידי עו"ד וסים זועבי שתי המחאות ערוכות לפקודת מיסוי מקרקעין, שהופקעו ע"י התובע.

• בשני המקרים הנתבע אישר את קבלת הסכומים בחתימתו, יתרה מכך, במקרה השני עו"ד וסים זועבי אף אישר את קבלת הכספים.

ב)         המדינה המשיכה וטענה בכתב הגנתה כי ביום 10.8.04 נמסרו לידי עו"ד וסים זועבי בנוכחות הנתבע שתי המחאות שמסר התובע לפקודת מיסוי מקרקעין בכדי לשלמם ע"ח המסים החלים על ביצוע העסקאות. עוד נטען כי ביום 12.8.04 הודיע רשם המקרקעין לב"כ התובע כי ההמחאות נמסרו לידי הנתבע.

• ג)         עוד נטען ע"י הנתבעת 6 כי רק בחלקות 17232/2 ו- 17236/3 נמחקו ההערה בדבר זכות הקדימה של התובע ותחתה נרשמו הערות אזהרה לטובת צדדים שלישיים ואילו בשאר החלקות נשארה ההערה על כנה.

ד)         לגרסת המדינה מחיקת זכות הקדימה בחלקות לעיל, נעשתה מחמת טעות והטעיה של הנתבע ובא כוחו. בעניין זה רשם המקרקעין טוען כי הנתבע פעל בחוסר תום לב, עת מכר את זכויותיו בחלקות לנתבעים וזאת למרות שקיבל את כספי הרכישה שהפקיד התובע ואף במרמה גרם לכך שרם המקרקעין ימחק את ההערה בדבר זכות הקדימה שהייתה רשומה על שם התובע, כאשר מעשיו אלה של הנתבע מנתקים את הקשר הסיבתי בין מחדלי הרשם (המוכחשים) לבין כל נזק שאירע לתובע.

עוד נטען כי לא נגרם לתובע כל נזק שכן טרם הוקנו לו זכויות קנייניות בחלקות, שכן העסקה טרם הושלמה ברישום.

ראיות הצדדים

• 7.  מטעם התביעה העיד התובע בלבד.

עדותו הראשית הוגשה בתצהיר שסומן, על נספחיו, ת/1.

בתצהירו חזר התובע על גרסתו כפי שעלתה בכתב התביעה, כאשר לגבי התצהיר שנחתם ביום 9.2.2001, ולפיו נתן הנתבע לתובע זכות קדימה לרכישת חלקיו בחלקות הנ"ל (ראו ת/1) העיד התובע כי הצורך מאחורי החתימה על תצהיר זה אשר מעניק לתובע זכות קדימה גורפת בחלקות שבבעלות הנתבע, היה מאחר ואביו של התובע, סבו של סאהר, ציווה כי הקרקעות לא יימכרו לזרים.