פסק-דין בתיק א 1267/04

1.         התובעת מס' 1 (להלן: "קליאוט") הינה חברה העוסקת בשיווק ומכירת מוצרי דלק, בהפעלת תחנות תדלוק ברחבי הארץ ומקיימת יחסים מסחריים עם חברות הדלק השונות הפועלות בישראל, וביניהן חברת סונול ישראל בע"מ (להלן: "סונול").

2.       התובעת מס' 2 (להלן: "קליסון") הוקמה כחברה משותפת לקליאוט וסונול.

3.         הנתבעים הינם בני משפחה אחת אשר בבעלותם מקרקעין הידועים כגוש 15629 חלקה 26 (להלן: "המקרקעין"), והמצויים בסמוך לכביש מס' 803, והיישוב מג'אר ובצמוד לכניסה למאגר מקורות הידוע בשם מאגר צלמון.

4.         ביום 17/12/97 נכרת בין התובעת מס' 1 והנתבעים הסכם להקמתה ולהפעלתה של תחנת תדלוק על המקרקעין (ת/3א') (להלן: "הסכם השכירות"), והסכם זה עומד במוקד ההתדיינות ביניהם.

5.       ברקע לכריתתו של הסכם השכירות הנדון עמדו מספר התקשרויות ואירועים רלוונטיים, שיפורטו להלן:

א.       ביום 15/05/95 חתמו הנתבעים על זכרון דברים (נ/1א) עם מר יעקב מעוז (להלן: "מעוז"), לצורך השכרת המקרקעין לשם הקמת תחנת דלק ושטחי מסחר.

 בזיכרון הדברים, אליו אתייחס בפירוט בהמשך, סוכם בין היתר, כי מעוז יהיה       ר רשאי להשכיר את המקרקעין ו/או לתת זכויות שימוש בהם לאחר, לפי שיקול דעתו.

         ב.       כשנה וחצי לאחר חתימת זיכרון הדברים, ביום 12/01/1997, חתם מעוז יחד עם   חברת רן-אור פיתוח ויצור מוצרי אלקטרוניקה בע"מ (להלן: "חברת רן אור"), על הסכם עם קליאוט, בו הצהיר מעוז כי ביכולתו לגרום לכך שהנתבעים יחתמו עם קליאוט על הסכם שכירות של 3.5 דונם מתוך המקרקעין, (להלן: "המגרש"),  לצורך הקמה וניהול תחנת דלק במקום.

עוד הוסכם בין הצדדים כי מעוז ורן אור, (שניהם כונו "היזם"), ימשיכו בטיפול בו החלו, לשם שינוי יעוד המגרש מקרקע חקלאית לתחנת דלק ושטחים מסחריים, ויפעלו לקבלת היתרי בניה כדין.

6.         כאמור, ביום 17/12/1997 כרתו קליאוט והנתבעים את הסכם השכירות, (ת/3א), במסגרתו התחייבו הנתבעים להשכיר לקליאוט את המגרש, לתקופה של 20 שנה, עם אופציה להארכת השכירות ב- 5 שנים נוספות.

מטרת השכירות,  כפי שהוגדרה במבוא להסכם, הייתה "לצורך הקמת תחנת דלק ומיתקנים נוספים ולרבות שטחי מסחר, שרותי דרך ואחרים".

7.         כמתחייב מן ההסכמים שנקשרו עם מעוז ורן אור, פעל מעוז לשינוי התב"ע בוועדה המחוזית לתכנון ובניה גליל תחתון, ותוכנית ג/8764 פרי מאמציו, פורסמה למתן תוקף ביום 02/03/1998. 

אין חולק כי תוכנית ג/8764 קובעת כי הגישה אל תחנת הדלק וממנה תיעשה באמצעות כביש גישה, אשר יחבר  את החלקה  אל כביש מס' 803, (להלן: " דרך הגישה"),  וזאת תוך מעבר בחלקה הסמוכה -  חלקה 27, השייכת למר אחמד ג'אנם (להלן: "מר ג'אנם" או "השכן").

לאחר אישורה של התוכנית הוצאו מכוחה שני היתרי בנייה: היתר מיום 23/03/1998 להקמת תחנת התדלוק, והיתר מיום 03/05/1998 לסלילת דרך הגישה, העוברת כאמור דרך חלקתו של השכן (ת/3ב).

8.         משהחלה קליאוט לפעול להקמת תחנת הדלק על המקרקעין, ובכלל זה התקשרה עם חברה קבלנית להכנת השטח, התגלתה התנגדותו האקטיבית של מר ג'אנם לסלילת דרך המעבר בחלקתו, והתנגדותו גרמה להפסקת העבודות במקרקעין.

9.         ביום 06/10/1999 הגישו הנתבעים תביעה כספית נגד קליאוט בבימ"ש השלום טבריה (ת"א 4399/99) לקבלת דמי שכירות עבור המקרקעין.

לאחר הגשת התביעה הגיעו הצדדים להסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין  (מוצג ת/3ה), בו התחייבה קליאוט לשלם דמי שכירות לנתבעים ולהתחיל בעבודות להקמת תחנת הדלק תוך 30 יום מהחתימה על הסכם הפשרה.

אולם, משביקשה קליאוט להתחיל בעבודות לבניית תחנת התדלוק התברר כי התנגדותו של השכן לסלילת דרך מעבר בחלקתו עומדת בעינה, כך שאין באפשרותה להתחיל בביצוע עבודות הבנייה בהתאם להסכם הפשרה.

10.        בניסיון למצוא פיתרון למצב, התקיימה ביום 25/09/00 פגישה בין קליאוט לנתבעים בה הוסכם, (ת/7), כי קליאוט תתפשר עם השכן ותשלם לו סכום כסף עליו יסכמו, לצורך סלילת דרך מעבר מחלקתו לתחנת הדלק.   עוד הוסכם כי הנתבעים יהיו צד להסכם שייעשה עם השכן ואף יפחיתו סך של 500 $ מדמי השכירות החודשית, המגיעים להם על פי הסכם השכירות.