פסק-דין בתיק א 1230/03

פתח דבר

1.         לפניי תביעה לתיקון צו רישום בית משותף ותקנון הבית המשותף באופן שיבוטל רישומה של יחידת המשנה שבבעלות הנתבעים 1-5 כיחידה נפרדת ולביטול הצמדות שנטען שנעשו לה שלא כדין, כך שגג הבניין כהגדרתו להלן יירשם כרכוש משותף; לחלופין נתבקש בית המשפט להורות על ביטול הצמדת זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות ליחידה כאמור; ולחלופי חלופין - לקבוע כי זכויות הבנייה שהוצמדו לאותה יחידה הן לצורך בניית קומה נוספת אחת בלבד על גג הבניין.

            עם ביטול רישומה של יחידת המשנה כאמור, נתבקש בית המשפט להורות על מחיקת הערות האזהרה הרשומות על יחידה זו לטובת נתבעים 6 ו-7.

            בכל מקרה, נתבקש בית המשפט להורות על תיקון צו רישום הבית המשותף ותקנון הבית המשותף, באופן שהרכוש המשותף יוצמד ליחידות המשנה באופן יחסי לגודלן, ולא באופן שרירותי כפי שנעשה לטענת התובעים.

רקע עובדתי

2.         עסקינן בבית משותף הממוקם ברחוב בצלאל 7 ברמת גן, על המקרקעין הידועים כגוש 6207 חלקות 286 ו-287 (להלן: "המקרקעין" ו "הבניין", לפי העניין), שבו חמש קומות: מרתף, קומת קרקע ושלוש קומות נוספות. הבניין משמש לתעשייה זעירה ולשימושים עסקיים, ואיננו בניין מגורים.

            התובעים מספר 1, 2, 3, 4 ו-6 הם בעלי יחידות בבניין והתובעים מספר 5 הם מי שרכשו יחידה בבניין בסמוך להקמתו, ובשלב מאוחר יותר העבירו את זכויותיהם לתובעים מספר 6.

הנתבעים  1-3, לויתנים להשקעות בע"מ (להלן: "לויתנים"), זאב ליטמן (להלן: "ליטמן"),  ואבנית חברה קבלנית לבניה בע"מ (להלן: "אבנית") הם שלושה מארבעת היזמים אשר הקימו את הבניין בשנת 1978 על המקרקעין שהיו בבעלותם; הנתבעים 4 ו-5 הם יורשיו של שבתאי אילת ז"ל (להלן: "שבתאי"), שהיה חלק מקבוצת היזמים המקורית לצד הנתבעים 1 - 3, ואשר ירשו את זכויותיו בבניין. הנתבעים 6 ו-7 הם בעלי הערות אזהרה הרשומות לזכותם על יחידה 9 כהגדרתה להלן, ככל הנראה כתוצאה מעסקה כלשהי בינם לבין ליטמן ואבנית בהתאמה, אשר טיבה המדויק לא הוברר. להלן יכונו הנתבעים 1 -3 ושבתאי ביחד "היזמים" או "המוכרים".

3.         בחודש פברואר 1978 חתמו היזמים על חוזה שהסדיר את חלוקת הזכויות בבניין, ושנועד להותיר בידיהם זכויות מסוימות (נספח א' לתצהיר ליטמן, להלן: "חוזה החלוקה"). במסגרת חוזה החלוקה קבעו היזמים כי הזכויות בגג הבניין, לרבות זכויות קיימות ועתידיות לבנייה בגג, שייכות ליזמים - מחצית לאבנית ומחצית ללויתנים ליטמן ושבתאי (סעיף 6 א' לחוזה החלוקה), וכי בכל חוזה מכירה שיערוך מי מהיזמים עם צדדים שלישיים כלשהם יצוין מפורשות כי גג הבניין (שהוגדר בחוזה החלוקה כ"גג הקומה העליונה") אינו כלול בממכר ואיננו חלק מהרכוש המשותף בבניין. עוד קבעו היזמים בחוזה החלוקה כי בבניין תיוחד יחידה ניתנת לרישום אשר תירשם בבעלותם המשותפת ואשר אליה "יוצמד" הגג וכל הזכויות בו. בסעיף 7 ה' לחוזה החלוקה נקבע כי "תקנות [צ"ל: תקנון] הבית המשותף יוכן ע"י עורך הדין שיעסוק ברישום 'הבית המשותף' בהתאם להוראות חוזה זה...".

            בבניין עשר יחידות, שאחת מהן, הידועה כחלקת משנה 9 (לעיל ולהלן: "יחידה 9"), נרשמה בבעלותם של היזמים. הבניין נרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים ככל הנראה בראשית שנת 1981, אולם צו הרישום לא צורף לחומר הראיות. ביום 28/1/81 נרשם תקנון מוסכם לבית המשותף (נספח ד' למוצגי התובעים, להלן: "התקנון"), אשר בו נקבע כי ליחידה 9 יוצמד שטח הגג (סעיף 1 ד' לתקנון) וכן כי בעליה של יחידה 9:

"זכאים לבנות על גג [ו]זה ללא קבלת הסכמה מצד יתר בעלי הדירות שבמבנה ותוך ניצול כל זכויות הבניה, בין קיימות ובין אם יווצרו בעתיד, לגבי המבנה כולו."

            ביום 2/4/1978 נכרתו שני חוזי מכר נפרדים ליחידות בבניין. בחוזה אחד מכרו לויתנים, ליטמן ושבתאי את קומה ג' בבניין אשר יוחדה להם בחוזה החלוקה לקבוצת רוכשים שבה היו יצחק לרנר, שלום לרנר, יאיר אשקלון, אריה גרוסמן, אהרון אהרונוב וחנן מנחמוב (מוצג ב' למוצגי התובעים, להלן: "חוזה לרנר"); בחוזה האחר מכרה אבנית את זכויותיה בקומה ד' בבניין אשר יוחדה לה לישעיהו ברנט ולמאיר ברנט (מוצג א' למוצגי התובעים, להלן: "חוזה ברנט") (להלן יכונו הרוכשים בשני חוזי המכר "הרוכשים").

            יוער בהקשר זה, כי ברבות הימים מכרו חלק מהרוכשים המקוריים את זכויותיהם בבניין לאחרים. כך מכרו ישעיהו ברנט ומאיר ברנט (התובעים מס' 5) את זכויותיהם בבניין לתובעים מספר 6, ואילו חלק מחברי הקבוצה שהתקשרה בחוזה לרנר מכרו את זכויותיהם לתובעים מספר 1 ו-2. מבין הצדדים המקוריים שהתקשרו בחוזה לרנר נותרו בתיק זה התובעים 3 ו-4 בלבד.

            מכאן שנראה כי לתובעים 5 אין כלל מעמד בתביעה זו, באשר אינם עוד בעלי זכויות כלשהן בבניין, וכבר מן הטעם הזה ראוי לדחות את תביעתם.

4.         במשך תקופה של כעשרים שנה התנהלו חיי הדיירים בבניין על מי מנוחות, וגג הבניין שימש את הדיירים למתקנים שונים הקשורים לעסקים שהם מנהלים בבניין. אולם ביום 30/4/02 התקשרו  הנתבעים  1-5 עם  חברת  אחים  איליה  השקעות  ונכסים (1996) בע"מ (להלן: "אחים איליה") בחוזה למכירת יחידה 9 על הזכויות הצמודות לה: הן הזכויות הקנייניות בגג והן זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות. נציגי אחים איליה פנו לתובעים כדי לבחון אם תהיה נכונות מצדם לאפשר בנייה על גג הבניין בהתאם לאחוזי הבנייה הקיימים נכון לאותו מועד, שאז התברר כי התובעים מתנגדים לאפשרות זו.

            ככל הנראה ויתרה חברת אחים איליה על רכישת יחידה 9 על הזכויות הצמודות לה לאור התנגדות הדיירים, שכן הערת האזהרה שנרשמה לזכותה נמחקה, ולאחר מכן התקשרו ליטמן ואבנית עם הנתבעים 6 ו-7 בהתאמה, בעסקה שכאמור טיבה המדויק לא הוברר.

            יוער כי נתבעת 6, אף שהגישה כתב הגנה, איבדה עניין בתביעה, שכן איש מטעמה לא התייצב לישיבת ההוכחות וגם סיכומים לא הגישה; ונראה שכך משום ש"הסתלקה" מהעסקה שנקשרה בינה לבין ליטמן, כפי שמסר האחרון לבית המשפט (ראו: עמ' 3 לפרוטוקול מיום 26/2/06).

טענות הצדדים

5.         בפי התובעים טענות בשני מישורים עיקריים. מישור אחד הוא זה הנוגע לגג הבניין - הבעלות בו וזכויות הבנייה עליו. במישור זה העלו התובעים שתי טענות: האחת היא כי יחידה 9 איננה ראויה כלל להירשם כדירה או כיחידה עצמאית, באשר אינה עונה על הגדרתה של "דירה" בחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), ומשכך יש לבטל את רישומה של יחידה 9 בפנקס הבתים המשותפים, וממילא לבטל את הצמדתם של חלקים מן הרכוש המשותף אליה; הטענה האחרת  היא כי גם אם יחידה 9 ראויה להיחשב "דירה" כמשמעותה בחוק המקרקעין, אין תוקף להצמדת זכויות הבנייה ולהצמדת חלקי הרכוש המשותף ליחידה זו, באשר אלה נעשו שלא בהסכמתם של התובעים ותוך הפרת חוזי המכר והוראות החוק. התובעים טוענים בהקשר זה לתרמית ברישום תקנון הבית המשותף מצד היזמים כלפי הרוכשים.

            המישור השני שבו מעלים התובעים טענות הוא בנושא חלוקת החלקים הבלתי מסוימים ברכוש המשותף, וטענתם בעניין זה היא כי החלק שהוקצה ליחידה 9 ברכוש המשותף גדול מן החלק המגיע ליחידה זו על פי שטחה ובהתאם להוראות חוק המקרקעין.

            הנתבעים טוענים כי יחידה 9 היא מחסן שנבנה על גג הבניין ואשר השימוש העתידי שיועד לה היה הכנה לתוספת קומות בבניין: לטענת הנתבעים, יחידה 9 היא יחידה שיועדה לשמש כהגבהה של פיר המעלית ולחדר מכונות באופן שהמעלית תוכל לשמש גם קומות נוספות שייבנו אם וכאשר יתווספו אחוזי בנייה, ובינתיים היא כשירה לחלוטין להיחשב כ"דירה" לפי הוראות חוק המקרקעין. עוד טוענים הנתבעים כי חוזי המכר מפנים באופן מפורש להוראות חוזה החלוקה, וכי ההוראות שנקבעו בתקנון לעניין הרכוש המשותף וזכויות הבנייה עולות בקנה אחד הן עם הוראות חוזה החלוקה הן עם הוראות חוזי המכר, קרי - חוזה לרנר וחוזה ברנט.

דיון

6.         מטעם התובעים העידו מאיר ברנט (להלן: "ברנט") ואהרון אהרונוב, שנחקרו על תצהיריהם שניתנו כעדות ראשית, וכן האדריכל חיים בן-ארי אשר ערך חוות דעת מטעם התובעים לעניין מיקומה ומהותה של יחידה 9.