פסק-דין בתיק א 122858/98

מבוא

הונחה בפני תביעת ליקויי בנייה אשר הועמדה על הסך של 159,233 ש"ח.

התובעים הינם בני זוג (להלן: "התובעים") אשר רכשו דירת 4 חדרים ברחוב אבן עזרא מס' 63 באשקלון (להלן: "הדירה") מאת הנתבעת, לפי חוזה מיום 6.12.95 (להלן: "ההסכם").

לטענת התובעים, הפרה הנתבעת את חובתה על פי  ההסכם במובן זה שבנתה את הדירה שלא בהתאם לתוכנית המכר ולמפרט הטכני המצורף אליה, בניגוד לאמור בסעיף 4 (ב) לחוק המכר- דירות תשל"ג- 1973 (להלן: "החוק").

התביעה נתמכה בחוות דעתו של השמאי יוסי בן חורין מחברת טרמינל (להלן: "טרמינל") לגבי ליקויי הבנייה, בחוות דעתו של שמאי המקרקעין שלמה פרמון (להלן: "פרמון") בעניין ירידת הערך הנטענת וכן בדו"ח מעבדת "איזוטופ" (להלן: " דו"ח איזוטופ") בעניין חוזק הטיח בממ"ד ורשת השריון.

ביום 31.1.99 עתרו התובעים בבקשה למינוי מומחה מטעם ביהמ"ש אשר יחווה את דעתו בכל השאלות המקצועיות העומדות על הפרק ולבקשתם זו, מונה המהנדס מר ראובן שליטנר (להלן: "שליטנר") כמומחה מטעם ביהמ"ש וזה הגיש את חוות דעתו לתיק ביום 12.3.00.

לאחר הגשת חוות דעתו של שליטנר, אשר הערכותיה נמוכות משמעותית מההערכות שננקבו בחוות הדעת שהוגשו על ידי התובעים, הוסיפו אלה והגישו חוות דעת נוספת שנערכה על ידי המהנדס גיא יוסף (להלן: " יוסף"). בשלב מאוחר יותר, הגיעו הצדדים להסכמה דיונית ולפיה לא ייחקר איש מן המומחים כולל שליטנר. הכרעת ביהמ"ש לפי הסכמה זו תיעשה על בסיס סיכומי הצדדים שישמעו בע"פ ביחס לחוות דעתו של שליטנר, כאשר כל צד רשאי להציג את הסתייגויותיו כלפיה תוך הפנייה השוואתית לחוות הדעת האחרות שהוגשו לתיק. בפועל, מטעמים מובנים, סומכת הנתבעת את ידיה על חוות דעתו של שליטנר כך שהעלאת ההסתייגויות נעשית רק על ידי התובעים.

נקודת המוצא לדיון אפוא הינה חוות דעתו של שליטנר, בכפוף להסתייגויות התובעים כפי שהוצגו לפרוטוקול מיום 10.10.05.

דיון:

לאחר ששמעתי את דבריו של ב"כ התובעים, סבורני כי החלק הארי של השגותיו הינו חסר ביסוס ראייתי. כך לדוגמא, בעניין הריצוף הקרמי, שם מבקש ב"כ התובעים להעדיף את ממצאי יוסף על פני ממצאיו של שליטנר, ללא כל הסבר מניח את הדעת (עמוד 4 לפרוטוקול, שורות 14 עד 16). כך הם פני הדברים בעניין תיקוני הצבע אף לגביהם אין כל סיבה להעדיף את טענת התובעים לקיומם של הבדלי גוונים על פני חוות דעתו של שליטנר (עמוד 5 לפרוטוקול, שורות 10 עד 15). הוא הדין לגבי הסתייגויות התובעים מחוות דעתו של שליטנר בעניין ליקויי החלונות והאלומיניום, לגביהן לא הוצג כל הסבר מניח את הדעת לשלילת הערכתו של האחרון. גם בנושא החשמל לא הציג ב"כ התובעים נימוק משכנע להעדפת הערכת טרמינל על פני הערכתו של שליטנר, כפי שלא נמצא נימוק כזה גם בהעדפת דו"ח "איזוטופ" בעניין טיב טיח הפנים ובמיוחד אין כל בסיס להערכה הכספית העומדת ביסוד טענה זו (ראה עמוד 4 לפרוטוקול, שורות 19 עד 25).

בעניין ריצוף הטראצו, שם מבקש ב"כ התובעים לדחות את ממצאיו של שליטנר להעדרם של פגמים משמעותיים ולקבוע קיומם של חללים מתחת לריצוף ונשירה של אגרגטים, מסתמך הלה, בנוסף על חוות הדעת של טרמינל, על סדרה של עשרות צילומים שהוגשו לתיק. צילומים אלה הוגשו שלא על פי דיני הראיות המקובלים ואינם יכולים להוות בסיס לממצאים עובדתיים הנוגדים את התרשמותו של שליטנר. משום כך, לא מצאתי לנכון לדחות את ממצאיו של שליטנר הגורס כי ריצוף הטראצו תקין.

בנושא האינסטלציה ודרך עיגון האסלות לריצוף הקרמי, מבקש ב"כ התובעים להעדיף את חוות הדעת של טרמינל ולפיה הימנעות משימוש בברגי עיגון יש בה כדי להוות פגם. ואולם, הסבריו של שליטנר שלא נסתרו ולפיהם בריצוף קרמי עדיפה הדבקה על פני עיגון בברגים, מה גם שההדבקה יציבה וטובה, נראים בעיני סבירים יותר.

בנושא דלתות הפנים, נראית בעיני הסתייגותו של ב"כ התובעים כבלתי מניחה את הדעת שעה ששליטנר בחוות דעתו מסתמך על דרישות החוק אשר ייתרו את דרישת האוורור בחדר הארונות, כך שגם בעניין זה לא נראית בעיני הסתייגות ב"כ התובעים.

יחד עם זאת, מצאתי טעם בהסתייגותו של ב"כ  התובעים מחוות דעתו של שליטנר בשני נושאים:

בנושא ארונות המטבח, זכאים התובעים לקבל את ההפרש המלא הכרוך בהפרת הבטחת הנתבעת לספק ארונות "סנדוויץ'" דווקא ולא כל סוג אחר, גם אם הפער האיכותי אינו משמעותי. לפיכך, יש להוסיף בעניין זה של ארונות המטבח סכום של 1,000 ש"ח על הערכתו של שליטנר.

עוד מצאתי טעם בהסתייגותו של ב"כ התובעים מהערכתו של שליטנר בנושא ירידת ערך בגין הרטיבות.מתוך חוות דעתו של שליטנר, עולה בעקיפין הסכמה לקיומו של ליקוי בנושא האיטום ואולם אין הוא מציג פתרון מניח את הדעת בעניין זה, למעט אמירה סתמית בדבר הקלות כביכול שבה ניתן לתקן ליקוי זה בכל פעם שבו יישנה. אם אכן מדובר בליקוי של איטום שבו נדרשים התובעים לטפל מדי פעם בהתאם לצורך ולא קיים פתרון של קבע משמע כי יש לשום פגם זה על דרך של ירידת ערך. נראה לי כי נכון לשום מרכיב זה של ירידת ערך, בהעדר הערכה אובייקטיבית מהימנה, על סך של 4,000 ש"ח כסכום שיתווסף להערכתו של שליטנר.

הנושא הנוסף והאחרון שאותו מעלה ב"כ התובעים אותו ראיתי כעניין המשמעותי ביותר לדיון הוא נושא ההטעיה המיוחסת לנתבעת בעניין מידותיו של החדר הרביעי בדירה. לטענת התובעים, הפרה הנתבעת את התחייבותה בהסכם שעה שרוחב אחד החדרים בדירה הינו 2.37 מ' הקטן מהרוחב המינימאלי להגדרת "חדר" בחוק שהוא 2.6 מ', ועל כן אינו אלא "חצי חדר".

מהתייחסות הצדדים לעניין זה נראה כי אין מחלוקת עובדתית ביחס למידותיו של החדר, וכן אין מחלוקת לגבי היותו של החדר בגדר "ממ"ד". לעובדה זו אישור גם בחוות דעתו של שליטנר, אלא שהלה מציע פתרון טכני לעניין, שיש בו אולי כדי "לפתור" את הבעיה ואולם זאת ב"מחיר" יצירתה של בעיה חדשה אחרת בדמות הצרת המסדרון, פתרון אשר אינו מקובל עלי.

נקודת המוצא היא כי קיים חוסר ברוחב חדר הממ"ד כדי שיעמוד בהגדרה של "חדר" על פי החוק. שאלת זכאותם של התובעים בהיבט זה של הדברים נבחנת אך ורק ע"פ הכללים הקבועים לשאלת ההטעיה ותו לא. מילים אחרות, האם הטעתה הנתבעת את התובעים בהסכם שעה שתיארה את הדירה כדירת ארבעה חדרים, בעוד שברור כי המדובר ב-3 חדרים וחדר ממ"ד,  ברוחב הנופל מהרוחב המינימאלי של חדר רגיל ועונה לרוחב המינימאלי של ממ"ד.

שאלת ההטעיה נבחנת על פי נוסח ההסכם בלבד כיוון שאיש מן הצדדים לא הציג מידע נוסף בתצהירי העדות הראשית שהוגשו מטעמו.