פסק-דין בתיק א 1227/00

1.         תביעה זו הוגשה במקורה על ידי ניסים כהן ועמוס כהן, לתשלום פיצויים בגין הפקעה בהיותם בעלי זכות דיירות מוגנת בנכס שהיה מצוי בחלקה 7 גוש 11112 בחיפה.

            במשך הזמן מונו לניסים כהן אפוטרופסים ועמוס כהן נפטר, כאשר בהסכמת הצדדים (ישיבה מ- 28.12.04)  ננקבה בתו תמר כתובעת במקומו.

                בית משפט זה (כב' השופט י. כהן), בהחלטתו מ- 31.1.02 בבש"א 15428/00 בענין בקשה שהוגשה לדחיה על הסף מחמת התיישנות, קבע כי התביעה תבורר בשני עניינים והם הטענה לפיצוי כספי בגין הפקעת המקרקעין שהוחזקו בידי התובעים והטענה להשבת דמי שכירות ששולמו לחברת עמידר בתקופה שבין 1.3.93 ועד להגשת התביעה.

            עוד ב- 18.9.03 הודע ב"כ התובעים כי את טענתם לפיצויי הפקעה מבססים התובעים על פקודת ההפקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 ומכח זכות הקניין.

            ב- 18.9.03 הוריתי על מינוי שמאי מטעם בית המשפט.

            הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית.

            השמאי שמונה כמומחה מטעם בית המשפט (לאחר שמינויים קודמים בוטלו), הוא השמאי א. אירני. המומחה התבקש לחוות דעתו בשאלת שווי השוק של זכות הדיירים המוגנת של התובעים לתאריך הקובע, הוא, 30.3.97 ושווי הפיצוי שהתובעים זכאים לו מחמת ההפקעה שבוצעה על פי הודעה שפורסמה בילקוט הפרסומים 4486 מ- 30.1.97 עמ' 1845.

            בהמשך הדרך הודיעו ב"כ הצדדים כי מוסכם עליהם כי המחלוקת היחידה שנותרה להכרעה היא טענת התובעים לפיה אין להפחית מהסכום שקבע השמאי אירני 40% (עמ' 8 לישיבה מ- 28.6.05). בהמשך אותה ישיבה הסכימו הצדדים עוד כי היה ויתברר שקיימת מחלוקת גם בשאלת שווי הסכום ששילמה העיריה לתובעים בזמנו, יבורר גם ענין זה.

            ב"כ הצדדים לא חלקו על חוות דעת השמאי אירני לענין שווי הפיצוי, בכפוף למחלוקת בענין ההפחתה שצויינה לעיל.

            הצדדים הסכימו כי פסק הדין ינתן על פי מסמכים וראיות ללא חקירת מצהירים, הגישו רשימת מסמכים מוסכמת ותיק מוצגים מוסכם (עמ' 12 ישיבה מ- 10.10.05) ולאחר מכן הגישו סיכומיהם.

2.         עובדות

            ב- 5.10.72 רכשו ניסים כהן ואחיו עמוס כהן ז"ל זכויות כדיירים מוגנים במזנון הנמצא בצריף בשד' הכרמל 36, נכס המצוי בבעלות עמידר, כמפורט בהסכם שערכו עם הגב' טובה בריסקר, הדיירת הקודמת. ב- 6.7.73, ערכו התובעים הסכם שכירות עם עמידר ביחס למזנון כשבהסכם השכירות מתואר הנכס כחדר, מטבח, מחסן וסככה בשטח כולל של 66.55 מ"ר. בהסכם שכירות זה התחייבו התובעים להשתמש בנכס אך ורק למטרת מזנון.

            המזנון היה מצוי בחלקה 31 גוש 10829 הידועה היום כחלקה 7 בגוש 11112.

            על פי המפורט בתצהיר עמוס כהן המנוח, שימש המזנון להכנת ארוחות, סנדויצ'ים ושתיה קלה וחריפה, עד לתחילת מלחמת יום הכיפורים, שאז נאלצו לסגור אותו בשל שירות הציבור במילואים תקופה ממושכת והעסק הפעיל לפעול כעסק חי.

            בתצהירו הנ"ל של עמוס כהן מצויין כי החל מסוף שנות ה- 70 ביקשו משה ועמוס לפתוח את העסק מחדש וביקשו לקבל רשיון ולשפץ את המקום, אך סורבו בטענה שקיימות תכניות חדשות למקום ולא ניתן יהיה לקבל רשיון עסק ולהפעיל עסק במקום.

            מחוות דעתו של השמאי אירני וממסמכים נוספים עולה כי הנכס היה מבנה ישן הבנוי בניה קלה מלוחות פח וקירוי אזבסט. עוד עולה כי בשנים האחרונות לפני הריסתו היה הנכס מוזנח וללא תחזוקה נאותה.

            הנכס נהרס ככל הנראה לקראת סוף 1999.

3.         מכח תכנית חפ/1370א' שפורסמה למתן תוקף ביולי 1996, סווג רוב שטחו של הנכס כדרך וב- 30.1.97 פורסמה הודעת הפקעה ביחס לחלק מחלקה 7 בגוש 11112.

            המבנים ששכרו התובעים בנכס נהרסו כולם מכח הפקעה זו, שבוצעה לצורך הרחבת שדרות בן-גוריון, שמן הנוכחי של שדרות הכרמל. הנכס הנדון מצוי באיזור שעבר פיתוח ושיקום הוא איזור המושבה הגרמנית בחיפה.