פסק-דין בתיק א 1159/00

רקע

1.         התובע הינו בעליה הרשום של חלקה 26 בגוש 17507 מאדמות ריינה, 4,357 מ"ר שיטחה ('החלקה'). ביום 25.4.1995 הופקעו 1,765 מ"ר מן החלקה - על פי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 ('הפקודה'), כשם שהופקעו מקרקעין אחרים בסביבת החלקה, לשם סלילתו של כביש מספר 79. בעקבות ההפקעה נתפס השטח המופקע בידי הנתבעת, וכביש מספר 79 אמנם נסלל.

2.         עניינה של תביעת התובע - פיצויים בעקבות אותה הפקעה. לשני ראשים התייחסה תביעתו: מחד הוא עותר לפיצוי על פי הפקודה, משמע פיצוי על השטח שהופקע, בניכוי 25% הפטורים (על פי הפקודה) מזכות לפיצוי, כשהפיצוי - שנקבע על פי שווי הקרקע ערב ההפקעה - הוערך על ידי התובע (בתביעתו) בסך של 18,840 דולר (30$ למ"ר). הראש השני לתביעה עניינו הפגיעה שנפגעה יתרת החלקה, זו שנותרה בידו לאחר ההפקעה, כתוצאה מהתקרבותו של כביש 79 לחלקה (הכביש עובר עתה בתוך החלקה ומבתר אותה. יתרת החלקה סובלת ממגבלות בניה, בשל הקירבה לכביש). פגיעה זו הורידה מערכה של הקרקע שנותרה בידי התובע, פגיעה אותה העריך התובע בתביעתו בסך של 52,800$ (20$ למ"ר). נוסף על שני ראשים אלה ביקש התובע לפצותו על גדר כלשהי שגידרה את חלקתו עובר להפקעה, והוסרה עם תפיסת החזקה בחלקה. הפיצוי בגין הגדר עמד בכתב התביעה על 15,000 ש"ח.

3.         עובר להגשת התביעה לא נכונה היתה הנתבעת לשלם לתובע כי אם סך 22,963 ש"ח (ראו מכתבה אליו מחודש מאי 1998). בכתב הגנתה היא המשיכה והחזיקה בעמדתה זו, תוך שהוסיפה הכחשה לזכותו של התובע לפיצוי בגין יתרת החלקה שנותרה בידו, והפנתה אותו לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, שעניינו פיצוי על פגיעה שפגעה תכנית מתאר בזכותו של בעל קרקע. היא הודתה בהסרתה של הגדר, אלא שלשיטתה היא הציעה לתובע, עובר להגשת התביעה, פיצוי הולם בגין הגדר, והוא סרב לו.

4.         לאחר הגשת כתב ההגנה הגישה הנתבעת חוות דעת של שמאית מטעמה (גב' ז'קלין חכם), ששמה את שוויו חלק החלקה שהופקע למועד ההפקעה (בניכוי 25% הפטורים מפיצוי) בסך של 10,520$ (10$ למ"ר).

            לאחר הדברים הללו הגיש התובע חוות דעת נוספת (של השמאי חסן כאזם, שהחליפה את חוות הדעת שתמכה בתביעה, זו של השמאי עאטף עאלם), ובה הוערך הפיצוי בגין חלק החלקה שהופקע ב-87,000$, והפיצוי בגין ירידת הערך של החלק שנותר בידי התובע ב-101,000$, כשאת השווי למ"ר קרקע העמיד המומחה על 150$.

            משכל אחד מבעלי הדין הגיש חוות דעת מטעמו ראיתי למנות מומחה של בית משפט, המהנדס השמאי דר' אברהם פיזנטי, על מנת שישום את ערכה של החלקה, לשם קביעת הפיצוי המגיע לתובע כתוצאה מן ההפקעה. דר' פיזנטי שם מטר רבוע אחד של החלק שהופקע ב-24$ למ"ר, סה"כ 29,736 דולר למועד ההפקעה. הוא שם גם את הנזק שנגרם לחלק שנותר בידי התובע, נזק שנגרם בעקבות המגבלות התכנוניות שחלו על החלקה לאחר ההפקעה, וכאן נתן המומחה שתי אפשרויות לבחירת בית המשפט (ביחס לשתיהן - מ"ר אחד מוערך ב-17$), כשבאפשרות האחת הוא מעריך את הנזק שנגרם לכל השטח שנותר בידי התובע (ולכן - הפיצוי בגין ירידת ערך הקרקע עומד על 34,493$), ובאפשרות האחרת הוא מתיחס אך לחלק מן הקרקע, והפיצוי - 18,088$. בנוסף שם דר' פיזנטי את ערכה של הגדר שנהרסה ב-9,000 ש"ח.

השטח המופקע

5.         מחלוקת נפלה בין בעלי הדין ביחס לגודלו של השטח שהופקע, והרי זהו אחד הבסיסים לפיהם נעשה חשבון הפיצוי. ובכן תחילה אסביר, כי כביש 79 החדש עובר בתוככי החלקה, ומבתר אותה לשניים, החלק האחד - מצפון לכביש, והאחר - דרומית לו. כתוצאה ממעבר הכביש דרך החלקה אנו עשויים לדבר על חמש רצועות רלוונטיות, ואלה הן (מן הצפונית ועד לדרומית):

- הרצועה הצפונית ביותר, 200 מ"ר שיטחה; היא לא נכללה בהכרזה על ההפקעה;

- רצועה בת 176 מ"ר, צמודה לכביש מצפונו, נכללה בהכרזה אך לא נתפסה;

- הרצועה (הריבועית כמעט) בה עובר הכביש, שטחה 1,765 מ"ר;

- רצועה בת 187 מ"ר, צמודה לכביש מדרומו, נכללה בהכרזה אך לא נתפסה;

- הרצועה (הטרפזית משהו) הדרומית ביותר, שיטחה 2,029 מ"ר, והיא נותרה בידי התובע.

6.         בחשבון השטח המופקע (בסיס לחשבון הפיצוי) לא חלוקים בעלי הדין ביחס לשטח בו עובר הכביש ממש, קרי 1,765 מ"ר. שתי הרצועות שמצפון לכביש (200+176=376 מ"ר) נותרו הרחק מן השטח העיקרי של החלקה שנותר בידי התובע לאחר ההפקעה, ולכן נהיר, כי התובע לא יוכל עוד לנצלו ניצול נאות. הנתבעת נכונה - גם היום - להפקיעו ולפצות את התובע בגינו כאילו הופקע. גם על כך אין, איפוא, מחלוקת בין בעלי הדין. המחלוקת מתמקדת - בפרק זה - ברצועה הצמודה לכביש מדרום, שטחה 187 מ"ר (היא מפרידה בין הכביש לבין השטח העיקרי שנותר בידי התובע). במחלוקת זו שנפלה בין הניצים ידה של הנתבעת על העליונה, באשר השטח המדובר לא נתפס בפועל בעקבות ההפקעה, וחשובה לנו התפיסה בפועל של הקרקע המופקעת, ולא ההכרזה על ההפקעה. פיצוי ניתן על שטח שנתפס, ולא כזה שהוכרז עליו ולא נתפס (ראו ע"א 232/68 חברת גוש 6520 חלקות 44 ו-45 בהרצליה בע"מ נ. היועץ המשפטי לממשלה, כב(2) 834, 836).

7.         סיכומם של דברים, השטח שיבוא בחשבון לשם עריכת חשבון הפיצוי כשטח שהופקע, יהא זה

- הרצועה הצפונית לכביש, והמצויה מחוץ לקווי ההכרזה  200 מ"ר

- הרצועה צפונית לכביש, והמצויה בתוך קווי ההכרזה      176 מ"ר

- הכביש                                                                                    1,765 מ"ר