פסק-דין בתיק א 11506/02

נתוני רקע

1.         התובעים, בעל ואישה, התקשרו ביום 15.2.94 בהסכם מכר עם הנתבעת 1 (להלן, גם "אפי"). בגדרו של הסכם זה רכשו התובעים קוטג' דו-משפחתי בקריית אתא והנתבעת 2 (להלן, גם "אנגל") התחייבה לעסוק בבניית הבית בפועל. לשיטתם של התובעים, לאחר מסירת הקוטג' נמצאו בו ליקויי בנייה לרוב. בהתאם לחוות דעת של מהנדס איכות מטעמם, מר שטיינר מרדכי (להלן - "שטיינר"), ליקויי בנייה אלה עולים כדי סך של 217,269 ש"ח. לנוכח זאת, אף לנוכח נזקים נטענים נוספים, הוגשה תובענתם נגד אפי ואנגל על סך 260,000 ש"ח.

            הנתבעות הנ"ל התגוננו כאחת והכחישו הנטען בכתב התביעה. עוד הגישו הנתבעות הודעת צד ג'. צד ג' 1 היא חברה לקבלנות בניין שעסקה בפועל בעבודות בניית הקוטג'. צד ג' 2 הוא מנהלה וערב להתחייבויות צד ג' 1 (להלן, שניהם, גם "מטאנס"). צד ג' 3 (להלן, גם "טולדנו") הוא אדריכל שעסק בתכנון הקוטג'. הנתבעות טענו, איפוא, כי ככל  שיש ממש בתביעת התובעים יש להשית על צדדי ג' שיפוי כדי 100,000 ש"ח בגין ליקויי הבנייה שהם פועל יוצא של בנייה לקויה ו/או של תכנון.

            צדדי ג' התגוננו בפני ההודעה. ככל שעסקינן בנתבעות נסמכה הגנתן על חוות דעת מהנדס מטעמן,  מר עמית זיו (להלן - "זיו"). בהתאם לחוות דעתו של זיו עלות ליקויי הבנייה עולה כדי סך 7,000 ש"ח.

2.         כבר בתחילת הדרך הסכימו ב"כ הצדדים כי ימונה מומחה מטעם בית המשפט. לנוכח הסכמה זו מיניתי את אינג' רונן שטרנברג (להלן - "שטרנברג") כמומחה כאמור. שטרנברג הגיש חוות דעתו המקיפה. חוות דעתו מצאה ליקויי בנייה, לרבות עלויות פיקוח הנדסי ומע"מ, בסכום כולל של 27,928 ש"ח. בעקבות חוות דעתו נדרש שטרנברג והשיב לשורה נרחבת של שאלות הבהרה שהוצגו לו ע"י כל ב"כ הצדדים.

3.         אחר הדברים הללו, ואף זאת בהסכמה, סוכם כי יינתן פסק דין מנומק בדרך הרגילה על יסוד החומר שבתיק והגשת סיכומי טענות אליהם ניתן יהיה לצרף מסמכים ותצהירים. ככל שעסקינן בתצהירים כתבי הטענות היו משופעים בנספחים לרוב. לאחר שהונחו בפניי סיכומי טענות נדרשתי לסיכומי תשובה של ב"כ התובעים. חרף יתרונן הדיוני של הנתבעות בגדרו היתרתי להן להגיש סיכומי תשובה, סיכומי תשובה אלו לא הונחו בפניי.

            כאמור, היתרתי לב"כ הצדדים לצרף לסיכומיהם אף תצהירים. אף אחד מבעלי הדין לא ראה לעשות כן.

4.         שטרנברג, כאמור, מונה כמומחה מטעם בית המשפט, וזאת על יסוד הסכמת הצדדים. אין צריך לומר כי נתון זה משליך באורח מפליג על מסקנותיי. חוות דעתו של שטרנברג, כאמור, הייתה מקיפה ויסודית. כך אף התשובות לשאלות הבהרה שנשלחו אליו. לנוכח נתונים אלו בדעתי להשתית עיקרי מסקנותיי, למצער אלו המשיקות לסוגיות הנדסיות-מקצועיות, על בסיס חוות דעתו.

            על רקע זה אדרש להלן להשגות מסוימות של בעלי הדין המתחייבות מחוות דעתו של שטרנברג, אף ממכלול החומר שבפניי. טרם שאעשה כן אדרש למספר סוגיות בעלות אופי כללי המשליכות לעניין מסקנותיי הפרטניות.

מועדי הודעות וסוגי ליקויים

5.         הנתבעות מבקשות להראות כי בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן- "חוק הדירות") יש לאבחן בין ארבעה סוגים של "אי-התאמה" נטענת. סיווג זה משליך לגבי נטלי בדיקה ונטלי הודעה המוטלים על רוכש הדירה. באורח כללי, איפוא, מבקשות הנתבעות להדוף את מרבית תביעת התובעים, אם לנוכח העדר הודעה במועד פלוני, אם לנוכח הודעה במועד פלוני,כאמור, לאחר שחלף מועד אלמוני לעניין סוג ליקוי זה או אחר.

6.         בדעתי, דרך עיקרון, לדחות טענה זו של הנתבעות. הדברים נדונו בשורה של פסקי דין בבית המשפט העליון ומצאו ביטוי לאחרונה בפסק דינו של כב' השופט ג'ובראן ב-ע"א 8939/01 אביצור נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ, פ"ד נז(6) 83. כב' השופט מורה אותנו כי קיימת חשיבות מפליגה לכך שהקבלן יקבל הודעה אפקטיבית שתביא לידיעתו את עובדת הליקויים הנטענים. לנוכח זאת, כך המשיך, " אין באי מתן הודעה בכתב או במכתב רשום כדי להשמיט את הקרקע מתחת לטענות הרוכש על אף האמור בחוזה המכר" (עמ' 89). לנוכח זאת, כך המשיך וקבע לעניין תניה חוזית מסוימת, " הסעיף אינו קובע כי רק  במקרה של הודעה במכתב רשום תפעל המשיבה לתיקון הליקויים. סעיף זה אינו- על פי לשונו - ואינו יכול - על פי כוחו - לפטור את המשיבה מחובות המוטלות עליה על פי החוק" (עמ' 90).

7.         קיימת בפניי חליפת מכתבים מסועפת בין התובעים לנתבעות. נחה דעתי כי ביסודו של דבר קיבלו הנתבעות מידע אפקטיבי על אודות הליקויים הנטענים ומעולם לא טענו לפטור כלשהו משום הטעמים האמורים המועלים לראשונה בגדר סיכום הטענות שבפניי. עוד השתכנעתי כי במהלך השנים ביצעו הנתבעות תיקון של הליקויים, אם באופן מוצלח ואם באופן שאינו מוצלח. אף הנתון האמור משמיע מניעות להשמיע הטענות האמורות, למצער, מרביתן. בחינה מדוקדקת, לנוכח המשתמע מ הלכת אביצור הנ"ל, מלמדני כי התובעים לא ראו למסור, בכל זמן מן הזמנים, כל הודעה אך לעניין שני פריטים בלבד, דהיינו לעניין תיבת דואר וגוף חירום  בממ"ד. אכן, רק בגין שני פריטים אלו, הדבר יבוא לידי ביטוי כאשר אבוא לדון פרטנית בליקויי הבנייה.

לחבותה של אפי

8.         בגדר חוזה המכר של התובעים עם אפי התיימרה אפי לפרוק מעליה חבות לליקויי בנייה כאשר זו מועמסת על אנגל. מקובלת עליי עמדת התובעים כי הן אפי, הן אנגל, נושאות באחריות מוחלטת לליקויי הבנייה האמורים. מקובל עליי כי חוק הדירות הוא בעל משמעות קוגנטית, לזכות הרוכשים. נהיר לי כי אפי היא בבחינת "מוכר" כמשמעותו בחוק הדירות. הפסיקה הרחיבה והטילה חבות גם כאשר מדובר בבעלים של מקרקעין אשר עשו עסקת קומבינציה. קל וחומר, כאשר עסקינן ביזמית מקרקעין, דוגמת אפי.

9.         ואולם הנני מתרשם כי אין משמעות רבה לטיעון האמור. אפי ואנגל, לכל אורך הדרך, מיוצגות ע"י אותו משרד פרקליטים. אם כך ואם אחרת ברי לי שבדעתי לחייב את הנתבעות, ביחד ולחוד, ככל שעסקינן במסכת היחסים כלפי התובעים.

להתנהלותם של בעלי הדין

10.        הנתבעות טוענות כי יהא הדבר אשר יהא, ככל שבית המשפט ימצא ליקויי בנייה יש להעניק לנתבעות את הזכות לתקן הליקויים. הנתבעות מצביעות על כך שלכל אורך הדרך שתפו פעולה עם התובעים, ואולם התובעים נהגו בדרכי סחבת ושיהוי. לנוכח כל אלו סבורות הנתבעות כי יש לאפשר להן לתקן את הליקויים בעצמן. למצער, יש לחייב אותן לשלם לתובעים סכום מופחת, שישקף את העלות הזולה שהייתה מועמסת עליהן, לו היו עוסקות בתיקון ליקויי הבנייה.

11.        נתון מרכזי אחד, כך בדעתי לקבוע, בוודאי שוקל לחובת התובעים. מסתבר כי שטיינר מסר חוות דעתו לתובעים ביום 22.10.96. כבר בכתב הגנתן מטיחות הנתבעות בתובעים את הנתון שחוות דעת זו הובאה לידיעתן רק בתאריך 17.3.99(!), במצורף למכתב דרישה כלשהו של בא כוחם הקודם של התובעים. לנתון מרכזי זה, לכל אורך הדרך, לא ניתן ולו בדל-מענה ע"י התובעים. בגדר סיכומי הטענות, כאמור, לא ראו התובעים להגיש כל תצהיר. גם בגדר סיכומי הטענות המשלימים לא ראו התובעים להתייחס לנתון זה. לכאורה, הוא מצביע על כוונות שאינן טהורות. הוא מצביע על כך שבדרך נפסדת, והגם שליקויים לרוב כנטען מצויים בידיעת התובעים עוד משנת 1996, הם אינם רואים לנכון להביא הנתון האמור לידיעת הנתבעות, ובזמן-אמת.