פסק-דין בתיק א 1150/02

המחלוקת בתמצית

1.         חלקים מחלקה פלונית של התובעים הופקעו בידי הנתבעת במסגרת תכנית כלשהי משנת 1996, לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 ('הפקודה'). מכאן תביעת התובעים לפיצוי בגין ההפקעה. המחלוקת בין בעלי הדין נסבה סביב שיעור הפיצוי והיא נתונה בנקודות מספר, ביניהן כאלו שבמשפט, ביניהן כאלה שבשומה, ועל כל אלה נעמוד בהמשך.

עובדות

2.         התובעים הם הבעלים הרשומים, או מי שזכאים להירשם כבעלים במשותף, של חלקה 16 בגוש 17390 מאדמות כפר כנא, ושטחה 1103 מ"ר.

מלכתחילה היה יעוד החלקה חקלאי,  לפי תכנית מתאר RP/50/42 משנת 1946  ותכנית ג/429 של כפר כנא.

בשנת 1957, בעוד החלקה ביעודה המקורי, משמע לחקלאות, הונח בה קו מתח גבוה.

ביום 12.2.1981 אושרה תכנית ג/1231 של כפר כנא, שסיווגה 324 מ"ר משטח החלקה כשטח ציבורי פתוח ('שצ"פ') ו-485 מ"ר כדרך ציבורית. שני שטחים אלה היוו רצועה, שחצתה את החלקה באלכסון, וחילקה אותה לשלושה חלקים: האחד  -  שטחה  של  אותה  רצועה  עצמה (809 מ"ר); השני - משולש שנותר ממערב לרצועה (200 מ"ר); והשלישי - משולש שנותר ממזרח לרצועה (94 מ"ר). שני המשולשים נפלו עתה בשטח, שתכנית המתאר עשתה את יעודו לבניה למגורים.

ראויה לציון העובדה, כי לפי תקנון תכנית זו - בכל שטח החלקה, למעט 45 מ"ר ממנה, נאסרה הבניה, משום מעבר קו החשמל בחלקה, החוצה אותה באלכסון, ועל 45 המטרים הרבועים הנותרים לא ניתן לבנות, משום השטח המינימלי של מגרש הקבוע בתכנית, ומשום המרווחים הצדדיים המינימליים הקבועים בתכנית.

ביום 16.1.1992 אושרה תכנית ג/5942 של כפר כנא, שייעדה את שטחם של הדרך הציבורית והשצ"פ יחדיו - ל-809 מ"ר. יתרת החלקה - 294 מ"ר - יועדה לבניה, כבתכנית הקודמת (על מגבלותיה, אלו שנמנו למעלה).

ביום 14.8.1996 פורסם דבר ההפקעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודה, הפקעה שהפקיעה את השטח בחלקה שנועד לדרך ציבורית בתכנית ג/5942 הנ"ל, קרי אותם 809 מ"ר הנזכרים מעלה. את ההפקעה עשתה הנתבעת, ובגינה מבקשים התובעים לפצותם בתביעתם שלפנינו.

ביום 1.8.1999 אושרה תכנית ג/8588 של כפר כנא, שהרחיבה עוד את הדרך הציבורית, ועתה היא היתה בשטח של 847 מ"ר; שטחו של המשולש המערבי עמד עתה על 162 מ"ר, ושטח המשולש המזרחי - 94 מ"ר, כבעבר.

ועוד נציין, כי על שטח החלקה כולה נטועים עצי זית. עצי זית נטועים גם בחלקות סמוכות בכל סביבתה של החלקה המדוברת.

המחלוקת - בהרחבה

3.         תביעת התובעים עניינה, כאמור בפתח הדברים, פיצוי בגין ההפקעה הנ"ל משנת 1996. המחלוקת בין בעלי הדין נסבה סביב שיעור הפיצוי, כשכל צד נאחז בחוות דעת של מומחה מטעמו (סמיר קעואר מטעם התובעים, ונחום פרמינגר מטעם הנתבעת), על מנת לשכנע בצדקת דרכו. הפער בין השומות מקורו, ראש לכל, בדרך בה הלך כל אחד מן השמאים-המומחים במלאכת שומת הפיצוי, כשנציג התובעים מניח, כי בבסיס הפיצוי צריך לעמוד ערך הקרקע לפי יעודה החקלאי, בעוד שהשמאי מטעם הנתבעת מניח בשומתו, כי ערב ההפקעה נועדה הקרקע להפקעה (לדרך ולשצ"פ) ולא לחקלאות.

            מקור אחר לפער שבין עמדות השמאים היריבים עניינו היטל ההשבחה, כשלשיטת המומחה מטעם הנתבעת יש לנכות מכל פיצוי המגיע לתובעים את שיעור היטל ההשבחה בגין השבחת הקרקע כתוצאה מתכניות המתאר, בעוד שהשמאי מטעם התובעים סבור, כי חלה פחיתה בערכה של החלקה בשל שינוי היעוד, ומכאן שאין מקום להפחתה בשל היטל השבחה.

            נקודת מחלוקת אחרת בין הניצים עניינה פיצוי עבור שני המשולשים שנוצרו בחלקה כתוצאה מן מן הדרך, שלפי התוכנית חוצה את החלקה. לשיטת התובעים - התכנית המפקיעה פגעה בערכם של שני המשולשים, ומכאן חובת הנתבעת לפצותם גם בשל כך, בעוד שהאחרונה טוענת, כי אין עליה לשלם אלא עבור שטח מופקע, ולא על פגיעה כתוצאה מאישורה של תכנית, שמקומה בגידרו של סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן - 'חוק התכנון והבניה') ולא בתביעה לפיצוי בגין הפקעה.

            ולבסוף - ערכו של מטר רבוע של קרקע במועד הקובע אף הוא שנוי במחלוקת בין המומחים, כשהתובעים טוענים לשווי של 55 דולר למ"ר עבור רצועת הדרך ו-170 דולר למ"ר בשני המשולשים, בעוד הנתבעת טוענת לשווי של 45 דולר למ"ר בשטח המופקע.

תמצית פסק הדין

4.         אקדים את המאוחר ואציין, בקצירת האומר, את הדרך בה יש לילך בפסיקת הדין בענייננו. ובכן, תחילה יש לומר, כי תביעת התובעים היא לפיצוי על הפקעת מקרקעיהם על פי הפקודה. הם זכאים, בתביעה שכזו, לפיצוי עבור הקרקע שהופקעה מידיהם, משמע הרצועה ששטחה 809 מ"ר שנלקחה מן החלקה. רוצה לומר, הם אינם זכאים לפיצוי עבור חלקים אחרים בחלקה, שלא נלקחו.