פסק-דין בתיק א 1149/01

1.       רקע:

התובעת, לומיר חברה לבניה בע"מ, רכשה את זכויותיה של חברת דירון דירות דן שרון בע"מ (להלן: דירון) בהסכם שנחתם בין דירון לבין הנתבעת, עיריית חדרה. לטענת התובעת, הנתבעת הפרה את ההסכם ולפיכך התובעת זכאית להשבה ופיצוי בגין נזקיה. לטענת הנתבעת החוזה לא הופר, אלא בטל, כיוון שלא התקיים התנאי המתלה לקיומו. ממילא, זכאית התובעת רק להשבה. 

2.        העובדות שאינן שנויות במחלוקת:

עיריית חדרה היתה בעלת הזכויות בחלקה 127 בגוש 10036 בחדרה, המצויה בהצטלבות הרחובות הרצל והרברט סמואל בחדרה. דירון היתה בעלת הזכויות בחלקה 119 בגוש 10036 הגובלת בחלקת העירייה מדרום וממזרח. בשלב מאוחר יותר שונה מספר החלקה וכיום רשומה חלקת דירון כחלקות 480 ו- 481. על פי תב"ע חד/19, חלקת העירייה וחלקת דירון היו חלק מדרך. תב"ע חד/19 תוקנה, ועל פי התב"ע המתוקנת (תב"ע חד/585) הוכרזו החלקות כאזור מיוחד. על פי תב"ע חד/585 ניתן היה לבנות על חלקת העירייה, תוך הגבלה, שקומת הקרקע תהא קומה מפולשת גבוהה, והבניין שמעליה ישען על יסודות הבנויים לא בחלקת העירייה עצמה אלא בקצות חלקת העירייה ממזרח וממערב בלבד, כך שנותר מעבר חופשי להולכי רגל בחלקת העירייה. מגבלות הבניה שנקבעו בתב"ע חד/585 הכתיבו בניה משותפת על חלקת העירייה ועל החלקה שגובלת עמה, היא חלקת דירון, כך שהמבנה הבנוי על חלקת העיריה יהיה עם קומת עמודים מפולשת ואילו היסודות התומכים, חדר המדרגות, המקלט, קווי המים והביוב וכיו"ב המיועדים לשרת את הבנוי על חלקת העירייה יבנו על חלקת דירון.

בדצמבר 1983 נחתם הסכם מכר מקרקעין בין עיריית חדרה לבין חברת דירון על פיו נמכרו זכויות העירייה בחלקה 127 לחברת דירון . בחוזה התחייבה עיריית חדרה להפריד במרשם המקרקעין את חלקת העירייה מיתרת הדרך, לאור הגדרתה כדרך על פי תב"ע חד/19, לשנות את מעמדה של חלקת העירה לחלקה נפרדת המיועדת לבניה, כך שניתן יהיה להעביר את הבעלות בה לחברת דירון, לרשום את החלקה על שמה של חברת דירון ולסיים את כל האמור בתוך 24 חודשים מחתימת ההסכם, משמע עד חודש דצמבר 1985. בתמורה להתחייבויות אלה, נקבע כי על דירון להעביר לעיריית חדרה 23% מהמבנה שייבנה על חלקת העירייה. 

לאחר ההסכם, קיבלה דירון היתר בניה מהועדה המקומית לתכנון ובניה בחדרה . דירון בנתה את קומת הקרקע של הבניין על החלקה שבבעלות העירייה, הכינה יסודות לבנייה על חלקת העירייה, ובנתה את האגף הצפון מערבי על החלקה שבבעלותה. ביוני 1985 הוציאה הועדה המחוזית לתכנון ובניה- חיפה, צו הפסקת עבודה, מהטעם שהיתרי הבניה שניתנו אינם תואמים את הוראות תב"ע חד/585. לפיכך הופסקה הבניה. ביום 11.02.90 אושרה תב"ע חד/585/א שאפשרה את המשך עבודות הבניה על פי היתרי הבניה המקוריים. האישור ניתן כארבע שנים לאחר הפסקת העבודות באתר, לאחר שפג תוקף היתרי הבניה המקוריים, שכן היתרי הבניה עמדו בתוקף לשלוש שנים מהוצאתם.

ביום 30.12.1987 הציעה דירון להמיר את התמורה המגיעה לעירית חדרה בגין החלקה, בקומת מרתף בשטח של 264 מ"ר שנבנתה על חלקה סמוכה, וערכה נקבע על ידי שמאי העירייה . ביום 24.01.1988 אישרה הנתבעת את הצעת חברת דירון, וכן אישרה את קבלת התמורה המלאה בגין חוזה מכר המקרקעין הנזכר לעיל. כמו כן אישרה עיריית חדרה לדירון להעביר את הזכויות שהוקנו לה כמפורט בחוזה ובמכתב לאחר . לטענת התובעת שווי התמורה, ובה קומת המרתף שהועברה לידי הנתבעת הוא סך של 160,000$  בערכם בשקלים ליום חתימת ההסכם עם דירון (דצמבר 1983).

ביום 31.01.1988 מכרה דירון את זכויותיה על פי ההסכם עם עיריית חדרה לתובעת, לומיר חברה לבניין בע"מ (להלן: לומיר או התובעת) בתמורה לסך של 500,000$ על פי שער הדולר ביום התשלום, (אך לא פחות מ- 1.6 ש"ח לדולר) .

לא נתקבל אישור שר הפנים על ידי הממונה על המחוז, להסכם של דירון עם עירית חדרה ולמכתב שבו הומרה התמורה במרתף.

3.       טענות הצדדים:

לטענת התובעת, הפרה הנתבעת את החוזה בשני אופנים. הראשון, שהנתבעת הפרה את התחייבותה המפורשת להביא את העסקה לאישור הממונה על המחוז במשרד הפנים. השני, שהנתבעת סירבה לחדש את היתרי הבניה שעבר זמנם, והעמידה תנאים בלתי סבירים לחידושם. 

הצדדים לא הבחינו בין הנתבעת, שהיא עירית חדרה, לבין הועדה המקומית לתכנון ולבניה, שהיא גוף אחר, למרות שפרסונלית מדובר באותם אנשים. הבחנה זו שרירה וקיימת , אך מכיוון שהצדדים לא טענו בקשר לכך, לא אשים עצמי פרקליט של הצדדים ולא אטען במקומם.

לטענת הנתבעת בסיכומיה אין יסוד לטענת התובעת כי העירייה הפרה את החוזה שכן מעולם לא התקבל אישור שר הפנים לחוזה והוא לא נכנס לתוקף. לפיכך, לטענת הנתבעת, זכאית התובעת לכל היותר להשבה בעין, כאשר לתובעת אין עילה לתביעה מכוח החוזה, שכן החוזה והעסקה נשוא החוזה בטלים.

4.       מעשה בית דין, התיישנות וחוסר יריבות

הנתבעת העלתה טענות מקדמיות, לפיהן יש בין הצדדים מעשה בית דין, שהוא פסק הבוררות שניתן ביום 07.04.97, וכן שכל טענות התובעת מלפני 1994 התיישנו.

4.1     האם פסק הבוררות הוא מעשה בית דין?

ביום 28.12.95 נשלח מכתב לתובעת מאת הועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה, באשר לבקשה לחידוש היתרי הבניה לאור אישור תב"ע חד/585/א. על פי המכתב, הועדה המקומית לתכנון ובניה אישרה את הבקשה בכפוף לתנאים שונים, וביניהם המצאת כתב ויתור והסכמה על אי תביעה בגין העובדה שהחוזה עדיין לא אושר על ידי שר הפנים. כמו כן נדרשה התובעת לשלם סך של 314,804 ש"ח בגין השלמת חוב לעירייה וכן תשלום היטל השבחה על פי הערכת שמאי מקרקעין .  התובעת חלקה על הדרישות שהעמידה הועדה ולפיכך הוסכם בין הצדדים ביום 15.02.95 על העברת המחלוקות לבוררות בפני הבורר מר דוד טיגרמן.

על פי הסכם הבוררות התבקש הבורר להכריע בשאלה האם התובעת צריכה לשלם לעירייה היטל השבחה נוסף להיטל ששולם בגין שינוי התב"ע. כמו כן הסכימו הצדדים במסגרת הסכם הבוררות, כי התביעות ההדדיות יוגבלו לסכום היטל ההשבחה אותו טענה הועדה שיש לשלם, וכי בכל מקרה לא תידרש הנתבעת לשלם לתובעת סכום כלשהו עקב הליכי הבוררות .

לטענת הנתבעת, הסכם הבוררות מהווה מעשה בית דין לגבי כל טענותיה של התובעת לפני מתן פסק הבורר ביום 07.04.97, וזאת בשל האופן בו הוגדרו המחלוקות בין הצדדים בהסכם: