פסק-דין בתיק א 112120/01

מבוא

עניינם של שני התיקים המאוחדים שבפני הוא זיכרון דברים שנחתם בין הקונים דובי גרינוולד ואורנית מעוז, התובעים בת.א 112120/01 והנתבעים בת.א 133342/01 (להלן: "גרינוולד", "מעוז" או "הקונים") לבין החברה  הקבלנית א.י רונן ייזום ובנייה בע"מ,הנתבעת 3 בת.א. 112120/01 (להלן: "החברה") לשם מכירת דירת מגורים בבניין משותף במקרקעין המהווים חלקה 141 בגוש 6161(להלן "הדירה" , "החלקה" בהתאמה)

עובדות המקרה

בתאריך 22.12.97 נחתם הסכם קומבינציה בין רבקה גדיש(להלן: "גדיש") וציפורה נבו (להלן: "נבו") מצד אחד לבין החברה מצד שני לבין אמנון רגב ושושנה רגב (להלן: "רגב" , "המוכרים") מצד שלישי (נספח א' לתצהירו של יואל רונן מנהל החברה) על פיו מכרו גדיש ונבו 49.72% מזכויות החכירה שיש להן על החלקה לחברה תוך שהן גם מוכרות לרגב 8.28% מזכויות החכירה שיש להן כאשר בתמורה בנתה החברה בנין מגורים בן 3 קומות ובו 12 דירות כשחמש מתוכן שייכות לגדיש ונבו ושבע לחברה. מתוך שבע הדירות של החברה דירה אחת , היא הדירה בה עסקינן, נבנתה ע"י החברה בעבור רגב על פי הסכם שירותי בניה שנחתם ביניהם בנפרד (סעיף 8 להסכם הקומבינציה).

רגב ייפו את כוחו של יואל רונן, הנתבע 4 בת.א. 112120/01 (להלן: "רונן" ) למכור בעבורם את הדירה. רונן הציע לגרינוולד ומעוז לרכוש את הדירה.

ביום 11.3.01, חתמו החברה מצד אחד וגרינוולד ומעוז מצד שני על זיכרון דברים בנוגע לרכישת הדירה תמורת הסך של 287,500 $. הקונים שילמו באותו מעמד מקדמה בסך 41,250 ש"ח (10,000$) בשיק לפקודת רונן. לקונים היה ברור באותו מעמד כי המוכר היא לא החברה אלא צדדים שלישיים שזהותם באותו מעמד לא נמסרה.

ביום 26.3.01, העביר עו"ד קצנגולד,מי שטיפל בהסכם הקומבינציה בקשר לבנין,לב"כ הקונים, טיוטה ראשונה של הסכם המכר, ומקריאתה התברר כי:

1. רגב הם מוכרי הדירה ובעלי הזכויות בה.
2. לבעלי הזכויות בבניין שמורה הזכות להוציא כל שטח מגדר הרכוש המשותף.
3. רק לבעלי הדירות שבקומה השלישית מוקנים אחוזי הבנייה המותרים על גג הבניין.
4. קיימת יכולת הצמדה של שטחי החצר האחורית לשתי היחידות העורפיות שבקומה הראשונה.

עוד באותו היום ולמקרא הטיוטה פנתה ב"כ הקונים עוה"ד ברטשניידר לעו"ד קצנגולד במכתב ובו ציינה את הערותיה לטיוטה , בין השאר, והרלבנטי לעניננו, נדרש עו"ד קצנגולד להמציא נסח טאבו,אישור זכויות מטעם מינהל מקרקעי ישראל, תוכניות המצויינות בטיוטה עליהן סומנו הדירה והחלקים הצמודים לה , החניה והמחסן . בסעיף 10 למכתב תשובה זה גילתה ב"כ הקונים את עמדתה באשר להצמדות לשאר הדירות בבנין . היא ביקשה פירוט אילו חלקים יוצמדו לאילו יחידות היא הביעה התנגדות ליתן רשות או הסכמה כללית ומראש להצמדת חלקים מהרכוש המשותף ליחידות בבנין ללא ידיעת הקונים והסכמתם עובר לחתימה על ההסכם.

עו"ד קצנגולד לא הגיב בכתב לפניה זו.

כמו כן, גילתה ב"כ הקונים במהלך חודש אפריל 2001 בבדיקה שעשתה במינהל מקרקעי ישראל כי קיים שיעבוד על החלקה לרבות על הדירה לטובת בנק הפועלים בע"מ בניגוד להצהרה שבזיכרון הדברים, לפיה הדירה נקייה משעבודים ומכל זכויות צד ג'.

בעקבות זאת הוציא ב"כ הקונים מכתב מיום 24.4.01 ובו דרישה מעו"ד קצנגולד להסיר את השיעבוד. מכתב נוסף בענין הוצא ביום 14.5.01.

ביום 16.5.01, הומצא מכתב החרגה מטעם בנק הפועלים בע"מ לפיו אין השעבוד המדובר חל על הדירה(נ/7).

כן הומצא באותו יום הסכם פיתוח חסר תוקף (תוקפו פג ב-1.10.00), לפיו אין כל אזכור של רגב כבעלי הזכויות בדירה (נ/1).

בימים 21.5.01 ו- 23.5.01 נעשתה פניה נוספת בכתב אל עו"ד קצנגולד ובה דרישה להסדרת נושא הזכויות והשלמת העיסקה בהקדם.

ביום 5.6.01 המציא עו"ד קצנגולד לב"כ הקונים מכתב ובו הוא מציין  כי המוכרים חתמו במשרדו ביום זה על חוזה חכירה מהוון ביחס לדירה(נ/8), אשר יועבר ללא דיחוי למנהל מקרקעי ישראל לשם חתימה ורישום.

ביום 14.6.01, הועברה לקונים טיוטה שנייה של הסכם המכר. במכתב הלוואי ציין עו"ד קצנגולד כי רוב ההערות של הקונים על פי המכתב מיום 26.3.01 הוכנסו לטיוטה וכי לא ניתן לשנות או למחוק את הסעיפים בהסכם המתייחסים להצמדות השונות בבנין מאחר ואלה מופיעים בכל החוזים עם רוכשי הדירות בבנין ויש חובה להכלילם על פי הסכם הקומבינציה. על טיוטה זו  הגיבה ב"כ הקונים במכתב מיום 18.6.01 ובו ,בין השאר, חוזרים הקונים על טענותיהם בנושא ההצמדות ליחידות השונות בבנין.