פסק-דין בתיק א 1106/04

רקע

1.         עניינו של פסק הדין - מחלוקת שנפלה בין רוכשי בתים מאת קבלן, בינם לבין עצמם ובינם לבין הקבלן-המוכר, מחלוקת שעיקרה  שביל הגישה לבתים הללו, האם הוא לתובעים לבדם, או שמא יועד גם לשכניהם-הנתבעים-הרוכשים.

2.         הנתבעת 1, חברה קבלנית לבנייה ('החברה'), הקימה פרויקט בנייה ובו ארבעה טיפוסי בתים (סימונם - A,B,C,D). כל אחד מן הבתים בנוי משתי קומות, חצר וחניה.

עשרת התובעים מהווים חמישה זוגות (התובעים 1-2, 3-4 וגו'), וכל זוג רכש מן החברה בית מסוג D.

הנתבעים 3-6 ו-9-10 ('הנתבעים') הם שלושה זוגות, שרכשו מן החברה בתים מסוג C הסמוכים לבתים שרכשו התובעים. בעלי הדין הם שכנים, איפוא.

הנתבעים 6-7 רכשו - כמו התובעים - בתים מסוג D, אלא שהם לא הצטרפו לתביעת התובעים, ולכן צירפו אותם האחרונים כנתבעים לתביעתם, על שום האפשרות כי זכויותיהם תיפגענה כתוצאה מן ההליך.

3.         הבתים מטיפוס C הם 'בתים קדמיים', משמע מיקומם בחזית, סמוך לכביש ולמקומות החניה הצמודים לבתים, כאשר לכל בית מסוג זה קיימת גישה ישירה מן הכביש. הבתים מסוג D הם בתים עורפיים, משמע שוכנים מאחורי הבתים מסוג C, כשהבתים C שוכנים בין הבתים D לבין הכביש. הגישה לבתים מסוג D מן הכביש נעשית דרך שביל גישה, שתחילתו בקו הכביש ובסמוך לשטחי החניה, והוא עובר לצד החצרות של הבתים מסוג C לכל אורכן, ומגיע לבתים D.

4.         כל צמד של בתים מסוג C ו-D הסמוכים זה לזה עתיד להירשם כ'בית משותף' אחד.

המחלוקת

5.         המחלוקת סביבה נסב הדיון נוגעת לשבילי הגישה המוליכים מן הכביש - לעבר הבתים מטיפוס D. שבילים אלה יועדו להוות חלק מן הרכוש המשותף. אלא שהתובעים טוענים, כי החברה התחייבה בפניהם, כי בעת הרישום בפנקס הבתים המשותפים יוצאו שבילי גישה אלה מן הרכוש המשותף ויוצמדו לבתיהם, בעוד החברה והנתבעים כופרים בהתחייבות זו לה טוענים התובעים. הם גורסים, כי השביל היה ונותר רכוש משותף, לשימושם של בעלי שני הבתים, הקדמי והאחורי, ולא לשימוש הבלעדי של יושבי הבית האחורי, D.

6.         התובעים תומכים, תחילה, את זכותם הבלעדית בשבילי הגישה - בהבטחות שניתנו להם בעת שרכשו את הבתים מן החברה ובמצגים שזו הציגה בפניהם, כאילו הם רוכשים בתים עם דרך גישה שתשמש אותם, ואותם בלבד. אחר כך הם מפנים להסכם המכר ומסמכים אחרים שנחתמו באותו מעמד, ומכל אלה הם מבקשים ללמוד על הוצאת השבילים מן הרכוש המשותף והצמדתם לבתיהם. נדבך נוסף לתמיכה בעמדתם מהווה העובדה, כי החברה עצמה בנתה גדר לאורכו של כל אחד משבילי הגישה המוליכים לבית העורפי D, כך שהשביל הופרד לחלוטין מחצרותיהם של הבתים C, ללמדך, כי גם לשיטת החברה (לפחות בשעתה) - שבילי הגישה נועדו ליושבי הבתים D ולא C.

7.         כעולה מעמדתם זו עותרים התובעים להצהיר, כי את השביל יש להצמיד לבתיהם שלהם, ולהם בלבד, בעת הרישום בפנקס הבתים המשותפים (רישום שהתחיבה החברה לעשות). סעד נלווה לכך הוא צו מניעה שיופנה לכל הנתבעים, לבל יעשו שימוש בשבילי הגישה הנדונים, ולהורות להם כי לא יעשו דבר שיפריע את השימוש הבלעדי שהתובעים זכאים לו באותם שבילי גישה. הם מבקשים עוד לצוות על החברה כי לא תמכור בתים בפרויקט תוך הבטחה לרוכשי הבתים כי שבילי הגישה הם בבחינת רכוש משותף. נוסף על אלה מבקשים התובעים להורות לחברה לבנות קיר חוצץ בין שבילי הגישה לבין חצרותיהם של בעלי הבתים מסוג C, הואיל ולטעמם - קיר זה הובטח כי ייבנה בתכניות הרלוונטיות.

8.         הנתבעים טוענים, בתורם, כי בחוזי המכר של התובעים לא נאמר דבר אודות הצמדת השבילים לבית זה או אחר. יתר על כן, בחוזים שנחתמו עם חלק מהנתבעים נאמר במפורש, כי השבילים מהווים חלק מן הרכוש המשותף. מכל אלה מבקשים הנתבעים לשכנע, כי שבילי הגישה היו ונותרו חלק מן הרכוש המשותף.

9.         נוסף על כתב הגנה הגישה החברה תביעה שכנגד, ובה היא מבקשת להורות על הסרת שערים שהציבו התובעים בשבילי הגישה, שערים שנועדו למנוע את השימוש בשבילי הגישה מרוכשי הבתים מסוג C. היא עותרת עוד להסיר תוספות מבמבוק שהוסיפו התובעים על גדר שהיא (החברה) בנתה לצד שבילי הגישה. בנוסף היא תובעת לפצותה בגין הנזק שנגרם לה כתוצאה מסיכול עסקאות עם רוכשי בתים פוטנציאליים, כתוצאה מהצבת השערים חוסמי השבילים. כמו כן היא מבקשת לחייב את התובעים 3-6, 9-10 להשיב לה את ההנחות שקיבלו ממנה כנגד התחייבותם שלא לתבוע אותה.

10.        הנתבעים 8 ו-9 הגישו אף הם תביעה שכנגד, והיא מופנית כנגד שכניהם, התובעים 7 ו-8 , ובה הם מבקשים להורות על הסרת השער שהציבו בכניסה לשבילי הגישה. הם הפנו את תביעתם גם כלפי החברה, על מנת לכוף עליה את קיום חוזה המכר באופן ששביל הגישה ייוותר חלק מן הרכוש המשותף.

11.        במרכזה של מחלוקת עומדים, איפוא, שבילי הגישה. לצד מחלוקת זו נפלה מחלוקת משנה, כשהתובעים מבקשים לשכנע, כי שטחי החצרות שניתנו להם בפועל נופלים מן השטחים שהובטחו להם בחוזי המכר, ולכן הם מבקשים להצהיר על בעלותם בשטחי חצר, לפי תכנית שעשה מומחה מטעמם, וליתן צו לתיקון חוזי החכירה עם מינהל מקרקעי ישראל ביחס לקרקע.

מבנה הדיון

12.        אנו נקדים את המאוחר ונאמר, כי בסופו של יום הגענו לכך, כי עניין לנו בהתחייבויות סותרות שהתחיבה החברה כלפי התובעים וכלפי [חלק מן] הנתבעים, ככל שהדברים צריכים לשבילי המריבה. בפני התובעים, שרכשו (כולם) את בתיהם לפני שהנתבעים (כולם) רכשום מהחברה, התחייבה החברה, כי שבילי הגישה יהיו להם באופן בלעדי. ובעת שבאו הנתבעים לרכוש את בתיהם - הובטחה להם גישה [צידית, נוספת לגישה העיקרית והישירה מן הכביש אל דלת הכניסה] משבילי הגישה המוליכים לבתי התובעים - לעבר בתיהם שלהם. מכיוון שכך תהא מסקנתנו הסופית, כי לתובעים, שהקדימו ורכשו את בתיהם מן החברה, הזכות בשבילי הגישה.

13.        משכזה הוא המצב, והואיל והתובעים רכשו זכות בטרם הגיעו הנתבעים ורכשו את שרכשו, אין לנו לבחון אלא את קיומה של התחיבות שניתנה לתובעים, שאז הם זכאים לשבילי הגישה באופן בלעדי, גם אם מאוחר יותר התחיבה החברה בפני הנתבעים ליתן להם זכות באותם שבילי גישה. על כן, את הדיון נפתח בבחינת קיומה של התחיבות שנתנה החברה לתובעים, וסופו של יום נגיע, כאמור, למסקנה המקבלת את עמדת התובעים. אף על פי כן נפנה אחר כך ליתן את הדעת לשאלה, האם החברה התחיבה בהתחיבות נוגדת כלפי הנתבעים, והכל - למעלה מן הדרוש ולשם השלמת התמונה.