פסק-דין בתיק א 110566/00

זוהי תביעה כספית ותביעה למתן חשבונות של עשרים וחמישה רוכשי בתים צמודי ^-קרקע שנבנו במיזם בנייה בעיר ראשון ^-לציון שקרקעותיו הוצאו למכירה במכרז מטעם מנהל מקרקעי ישראל.

ה ע ו ב ד ו ת  ו ה מ ח ל ו ק ת

1.       בשנת 1998 יזמה הנתבעת 1 הגשת הצעה למכרז שפרסם מנהל מקרקעי ישראל (להלן: ,,המנהל") לרכישת 58 יחידות קרקע בעיר ראשון ^-לציון (להלן: ,,הפרויקט"). לצורך כך התקשרה הנתבעת עם 58 רוכשים בחוזה יזמות לרכישת יחידות הקרקע ובניית בתים עליה. התובעים הם עשרים וחמישה מתוך אותם רוכשים.

2.       בהתאם להסכם הייזום, שנחתם בין כל אחד מהרוכשים ובין הנתבעת, נקבעו שטחי המגרשים, וכל אחד מהם בחר מגרש בפרויקט. מחיר הבנייה הועמד על סך 114,900 ש"ח לכל יחידת דיור. את הקבלן שיבנה את הבתים, נקבע, תבחר הנתבעת, וחוזה בנייה ייחתם בין כל אחד ואחד מהם לבינו.

3.       להלן הסעיפים והקטעים בחוזה אשר סביבם נסובה המחלוקת (יובהר כי התובעים הציגו כל חוזה שחתמו עליו, אך בשל העובדה שנוסח החוזים, בשינויים המחויבים, זהה, אתייחס לחוזה שנכרת ביום 21/07/98 בין התובעים 1 ו ^-2 לנתבעת, הוא המוצג 'ת/1' לתיק מוצגי התובעים [ולהלן: ,,הסכם הייזום" או ,,החוזה"]):

,,4.     הקונה מסמיך בזה באופן בלתי חוזר את המארגן לקבוע (עפ"י שיקול דעתו המוחלט והבלעדי) את הסכום אשר יוצע לממ"י בגין המתחם.

          ידוע לקונה כי התמורה אשר משלם הקונה עבור המגרש כוללת עמלה אותה נוטל המארגן וכי ככל שהמארגן יציע לממ"י סכום נמוך יותר עבור המתחם כך תגדל עמלתו ולהיפך, ואין ולא תהא לקונה כל טענה ו/או תביעה בענין זה.

          למארגן הזכות שלא לממש את המתחם גם אם יזכה במכרז, וזאת מכל סיבה שהיא.

[...]

10.1   תכנון בניית כל הבתים במתחם בלא יוצא מן הכלל יעשה ע"י גורם אחד אשר יבחר ע"י המארגן ו/או הקבלן, והכל עפ"י שיקול דעתו של המארגן.

          בגין שכר טרחת כל המתכננים, היועצים, חברת הפיקוח ודמי ייזום למארגן ישלם הקונה למארגן סך בש"ח השווה ל20,000 דולר עד ליום 1.9.98.

          מובהר בזה כי מהסך הנ"ל לא יוחזר לקונה סכום כלשהו.

          היה ולא תהא זכיה במכרז המארגן אינו זכאי לדמי ייזום כלשהם.

10.2   המארגן יבחר עפ"י שיקול דעתו את הקבלן אשר יבנה את כל 58 הבתים שבמתחם עבור הקונה ויתר חברי הקבוצה בשיטת 'מפתח ביד' קרי, קבלן אחד האחראי לביצוע כל עבודות הבניה והפיתוח בקשר עם המתחם[.] המארגן מתחייב כי הקבלן שיבחר על ידו יהיה קבלן רשום כחוק בעל נסיון מוכח.

          [...]

          הקונה ישלם לקבלן בגין בניית בית בן כ ^-160 מ"ר ברוטו סך בש"ח השווה ל114,900 דולר (להלן: 'מחיר הבניה') וזאת לשיעורין עפ"י התקדמות הבניה.

          [...]"

4.          הצעתה של הנתבעת זכתה במכרז. היא בחרה בקבלן 'יעד להנדסה ובנין גדעון פריזר בע"מ' (להלן: ,,הקבלן"), אשר בנה את יחידות הדיור ומסרן במועד לרוכשים, לרבות התובעים.

5.          התובעים טוענים כי בהתאם להסכם הייזום, זכאית הנתבעת לתמורה של שני תשלומים הנזכרים בו מפורשות - הא ותו לא. האחד הוא התשלום שבסעיף 10.1, בסך 20,000$, והשני הוא זה המופיע בסעיף 4, הוא הפרש היתרה שתיווצר - אם תיווצר - בין מחיר הקרקע כפי שהוסכם עליו בהסכם הייזום לבין מחירה במכרז. לעומת זאת, הם טוענים, ממחיר בניית הבית אין הנתבעת זכאית לעמלה כלשהי, שכן היא לא השאירה בידיה זכות לעמלה או תמורה בגין ההפרש שייווצר, אם ייווצר, בין עלות הבנייה למחיר הבנייה שהוסכם עליו בסעיף 10.2. לפיכך, נטען, הואיל ואין חולק על העובדה שממחיר הבית נותרה יתרה שהועברה מהקבלן לנתבעת, זכאים הם להפרש זה, ועלכן הם עותרים - בשלב הראשון - לסעד של מתן חשבונות. נוסף על הפרשנות החוזית אותה הם מבקשים ללמוד מנוסח הסכם הייזום, התובעים טוענים כי זו הייתה כוונת הצדדים במהלך המשא ^-ומתן עובר לכריתת חוזה זה וכי זה המצג העובדתי שהציגו בפניהם הנתבעים 2-4.

             כמו ^-כן התובעים טוענים כי עמדו במבחנים הנדרשים לקבלת הסעד של מתן חשבונות: מערכת היחסים החוזית שבינם ובין הנתבעת יצרה שליחות ואף נאמנות של האחרונה כלפיהם, ומשכך עליה למסור להם דין ^-וחשבון באשר לכספים ששילמו בעבור בניית הבתים. שנית, קמה להם עילת תביעה להשבת הכספים ששילם הקבלן לתובעת מתוך מחיר הבנייה.