פסק-דין בתיק א 1090/08

עניינה של התביעה שלפני אכיפת חוזה מכר שלטענת המבקשים נכרת בינם לבין המשיבה, לפיו רכשו המבקשים מהמשיבה נכס בשטח של 30.99 מ"ר + מרפסת בשטח של 6.25 מ"ר בקומת מרתף ברחוב בר גיורא 10 תל אביב, הידוע כחלקה 74/2 בגוש 7092 (להלן: "הנכס"), בסכום של 145,000 דולר לפי השער היציג ביום התשלום.

המשיבה כופרת בתביעה וטוענת כי לא נכרת בין הצדדים חוזה.

ע ו ב ד ו ת

המשיבה רכשה את הנכס בנאמנות עבור ד"ר רפאל ריימונד בראון, והיא מחזיקה ביפוי כח בלתי חוזר מטעם הבעלים הרשום ממנו רכשה את הזכויות ב-27.12.07. יעוד הנכס, על פי הרישום בפנקסי המקרקעין, משרד.

ב-27.12.07 נחתם בין המבקשים והמשיבה מסמך הנושא את הכותרת "זכרון דברים" (נספח ה בש"א 2508/08). במסמך פורטו התנאים הצריכים על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, לעיסקה במקרקעין.

בסעיף 2 לזכרון הדברים התחייבה המשיבה לפעול לשינוי יעוד הנכס ממשרד למגורים, ובסעיף  3הוסכם כי "באם עד ליום 22.1.08 לא ישונה יעוד הנכס בטאבו מ'משרד' ל'מגורים' מכל סיבה שהיא, זכרון דברים זה יהא בטל מעיקרו ולא יהיו לצדדים האחד כלפי משנהו כל דרישה ו/או טענה ו/או תביעה בקשר עם זכרון דברים זה".

בסעיף [4] לזכרון הדברים נקבע כי "זכרון דברים זה מותנה בשינוי יעוד הנכס... אי שינוי היעוד... מביא לביטול מוסכם של ההסכם".

בסעיף 5ב לזכרון הדברים נקבע כי "באם זכרון הדברים יבוטל בהודעת המוכרת או בהודעת הקונים, יוחזרו סך 58,140 ש"ח בלבד לידי הקונים".

ביום 30.12.07 הודיע בא כח התובעים לנתבעת טלפונית כי התובעים מוותרים על שינוי היעוד (סעיף 10 לתצהיר התובע). לאחר הודעה זו, ב-3.1.08 נועדו התובע ובא כח התובעים במשרדה של הנתבעת. כבסיס לפגישה זו הוכן טופס של חוזה (נספח ז בשא 2508/08) שעניינו מכירת הנכס לתובעים ב-145,000 דולר, על פי שער הדולר היציג ביום התשלום. 15,000 דולר שולמו והיתרה בסך 130,000 דולר תופקד עד ליום 10.1.08 בחשבון הנתבעת שפרטיו צויינו בסעיף 6ב2, כנגד מסירת חזקה ומסירת יפוי כח בלתי חוזר בחתימת הנתבעת לטובת התובעים ו/או בא כוחם.

פגישה זו הסתיימה ללא החתימה על נספח ז לבקשה.

לפי גירסת התובעים הסיבה לכך הייתה "בשל העובדות שד"ר בר און לא נתן הסכמתו לעיסקה מבלי שינוי יעוד ומכיוון שהתעורר אצל הנתבעת חשש שמא יחול על המוכרים היטל השבחה" (סעיף 18 לתצהיר הנתבעת בבקשה).

לפי גירסת התובעים החוזה לא נחתם ב-3.1.08 רק בשל רצונה של הנתבעת לבדוק אם תחוייב בהיטל השבחה.

חשש הנתבעת מפני חיוב בהיטל השבחה הוסר כבר ב-15.1.08 אולם בינתיים ירד שער החליפין של הדולר האמריקאי לעומת השקל, ולפי גירסת התובעים בשיחה טלפונית בין הנתבעת לבא כח התובעים ביום 15.1.08 הודיעה הנתבעת כי עקב ירידת שער החליפין של הדולר לעומת השקל, אינה מוכנה לחתום על חוזה לפיו יתרת התמורה תשולם לפי השער היציג ביום התשלום. בתגובה הציע בא כח התובעים בשמם כי התמורה תחושב לפי השער הממוצע בין השער של 27.12.07, יום חתימת זכרון הדברים, לשער של יום התשלום בפועל. הצעה זו של התובעים לא זכתה לתשובה ובסופו של דבר לא נחתם חוזה.

גירסת הנתבעת שונה במקצת ולפיה ב-15.1.08 הודיעה לבא כח המבקשים כי ד"ר בר און אינו מוכן למכור את הנכס ללא שינוי היעוד, ובשיחה זו העלה בא כח התובעים את הצעתו להצמדת התמורה לשער הממוצע שבין 27.12.07 ליום התשלום בפועל, אולם לאחר שההצעה הועברה על ידה לד"ר בר און והוא דחה אותה, הודיעה על כך לבא כח התובעים. ב-22.1.08 שיגרה לתובעים הודעה בכתב על ביטול העיסקה, ובה הוזמנו התובעים לסור למשרדה לקבלת "המחאה כמוסכם בזכרון הדברים". ביום 23.1.08 הגיע התובע למשרדה של הנתבעת, קיבל המחאה בסך -.58,140 ש"ח וחתם על קבלתה. דקות אחדות לאחר מכן חזר התובע למשרדה של התובעת, הניח שם את ההמחאה, ועזב את המקום.

ד י ו ן

            זכרון הדברים

זכרון הדברים נכתב בלשון שאינה משתמעת לשני פנים כי תוקפו מותנה בשינוי היעוד, ואם היעוד לא ישתנה, לא יהיה תוקף לזכרון הדברים.

אשר על כן, הגם שמקובלת עלי גירסת התובעים לפיה הדרישה לשינוי היעוד הועלתה על ידי התובעים דווקא, והנתבעת הייתה מוכנה ביום 27.12.07 לכרות חוזה בלתי מותנה כשיעוד הנכס לא ישונה, משקבעו הצדדים שתוקפו של זכרון הדברים מותנה בשינוי היעוד, וללא שינוי היעוד יתבטל, לא ניתן לבסס את האכיפה הנתבעת על זכרון הדברים, ויצויין שהתובעים עצמם אינם טוענים בתביעתם כי יש לאכוף את זכרון הדברים.

            פגישת 3.1.08

כשנפגשו הצדדים ביום 3.1.08 במשרדה של הנתבעת היה ברור לכל שנושא שינוי היעוד ירד מהפרק, שהרי התובעים הודיעו כבר ביום 30.12.07 שהם מוותרים על הדרישה לשינוי יעוד, ובנספח זה הוכנס שינוי לעומת טיוטה קודמת (נספח ב/2 לתביעה) שעניינו השמטת הגדרת הממכר כ"דירה" וכינויו בשם הניטרלי "נכס", והוכנס מספר חשבון הבנק של הנתבעת שאף הוא לא הופיע בנספח ב/2.

אלמלי הסכימה הנתבעת למכור את הנכס לתובעים ללא שינוי היעוד, לא היתה מזומנת הפגישה במשרדה ב-3.1.08, ולא היתה נערכת טיוטת החוזה.