פסק-דין בתיק א 10695/03

1.         התובעת הינה הבעלים של הקומות השנייה והשלישית, הגג ויתרת הקרקע בבניין הנמצא ברחוב קיבוץ גלויות 42 בחיפה ( להלן "הבניין" ).

הנתבעת הינה הבעלים של חנות אחת מתוך ארבע חנויות השוכנות בקומת הקרקע של הבניין.

בתביעה זו עותרת התובעת לחייב את הנתבעת בתשלום חלקה היחסי בהוצאות השימור שהוצאו על ידי התובעת בשיפוץ הבניין.

2.         העובדות הצריכות לעניין הינן כדלקמן:

התובעת רכשה את החלקים בבניין המפורטים לעיל בשנת 1997. בשנת 1998 הגישה בקשה להיתר בניה, לתוספת בניה ושינוי יעוד של שתי הקומות הנ"ל ממגורים למשרדים.

לצורך מתן ההיתר, ביצעה התובעת על פי דרישת העיריה ובתיאום עם ועדת השימור, עבודות שיפוץ שכללו את הקירות החיצוניים, שיפוץ הגג ובנייתו מחדש, הקמת מערכות חדשות של מים, חשמל וביוב. בנוסף הקימה חדר טרנספורמציה, וכן מבנה נוסף מאחורי הבניין שכלל מעלית, חדר מדרגות, וממ"דים.

3.         הדיון בתביעה פוצל לאור המחלוקת שהתעוררה בין הצדדים בשאלת היקף התיקונים/השיפוצים שעל הנתבעת להשתתף בעלותן.

לאחר דיון בסוגיה זו ניתנה ביום 5.4.05 החלטה לפיה קבעתי כי על הנתבעת לשאת בחלקה היחסי, בהוצאות העבודות שבוצעו בקירות החיצוניים וחיבורי התשתיות בלבד, וכי ההוצאות הנוגעות לגג חלות על התובעת.

4.         משחודש הדיון בשאלת שיעור הנזק, לא הצליחו הצדדים להגיע להסכמה ביניהם בעניין עלות ההוצאות ושיעור השתתפותה של הנתבעת בהוצאות הנ"ל, ולכן, ביום 27.6.05 מונה מר דן ברלינר כמומחה מטעם בית המשפט לצורך אומדן עלות ההוצאות וחלוקתם בין הצדדים.

            בחוות הדעת שהוגשה על ידו, העריך מר ברלינר את חלקה של הנתבעת בהוצאות בסך של 21,128 ש"ח ללא מע"מ, נכון לחודש 9/02.

5.         גם חוות דעת המומחה לא הצליחה להביא את הצדדים להסכמה, ולכן זומן המומחה לחקירה על ידי הצדדים. לאחר החקירה, הועלתה הצעה על ידי לסילוק התביעה, אלא שהצעה זו נפלה לאור מחלוקת זניחה שהתעוררה בין הצדדים בעניין המע"מ שיש להוסיף או לא להוסיף להצעת בית המשפט. משלא השכילו הצדדים להגיע להסכמה ביניהם כאמור, הוגשו סיכומים, וכעת מונח התיק בפניי למתן פסק דין.

6.         דיון

הצדדים חלקו על שיעור חלקה של הנתבעת בהוצאות. על כן נשאלת השאלה, הכיצד נמדד חלקה היחסי של הנתבעת בהוצאות?

אין מחלוקת בענייננו כי על הנתבעת להשתתף בהוצאות לפי יחס שטח רצפת החנות שבבעלותה, אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבניין ( ראה סעיף 58 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, החל על המקרה שבפנינו על אף שהבניין אינו רשום כבית משותף, מכח סעיף 77 ב לחוק וכמפורט בסעיף 11 להחלטה מיום 5.4.05 ).

הצדדים חלקו על שני חלקי המשוואה הנ"ל.

לגבי גודל שטח רצפתה של הנתבעת - בעוד שהנתבעת צידדה בקביעת המומחה שהעריך את שטח הרצפה ב- 62 מ"ר, טענה התובעת כי שטח רצפתה של הנתבעת עומד על 121.62 מ"ר. את טענתה הנ"ל ביססה על תשריט של עמידר ( ת/1 ) שבהסתמך עליו רכשה הנתבעת את החנות. בתשריט הנ"ל מופיע שטחה של החנות 121.62 מ"ר, הכולל שטח רצפה של 61.62 מ"ר, ושטח יציע/גלריה בגודל של 60 מ"ר. גובה החנות הינו 6.5 מ"ר.

7.         מבין שתי העמדות הנ"ל, עדיפה בעיניי עמדתה של התובעת.

            הנתבעת טענה כי אין להביא את שטח היציע בחשבון שטח הרצפה של החנות, הואיל ומדובר בגזוזטרה. את טענתה הנ"ל היא ביססה על הוראת סעיף 57 (ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 ( להלן"החוק" ) הקובע כדלקמן:

"(א) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר; בחישוב שיעורו של חלק כאמור לא יעברו את תחום חלקי המאה.