פסק-דין בתיק א 1035/04

מבוא :

בפני תביעתה של הגב' סלומון רוזליה (להלן: "התובעת"), כנגד מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "הנתבע"). התובעת מבקשת להורות על אכיפת חוזה המקרקעין שיקויים באופן סביר והוגן, כך שלנחלה המוחכרת לתובעת יצורף שטח שגודלו שני דונמים לפחות, ואשר עליו ניתן לבנות שלוש יחידות דיור לפחות, או כמקובל במרבית הנחלות האחרות שבמשמר השלושה יבניאל.

לחילופין מבקשת התובעת כי, בית המשפט יורה לנתבע להקצות לה קרקע לבניה שגודלו יהיה 500 מ"ר, ואשר עליו ניתן לבנות יחידת מגורים אחת בלבד, בהתאם לסעיף 4 (א) לחוזה החכירה (נספח לסיכומי התובעת).

טענות התביעה :

בתביעתה טוענת התובעת כי, בשנת 1993 חתמה על חוזה חכירה מסוג (נחלה בודדת) - (להלן: "חוזה החכירה") על פיו קבלה לחזקתה, רטרואקטיבית, את הנחלה בשטח כולל של 61.696 דונם של אדמה חקלאית המהווה את שטח הנחלה, לתקופה שבין 1/9/88 ועד ליום 31/8/2037. התובעת מתגוררת בבית פרטי הבנוי על חלקת אדמה פרטית, חיצונית לנחלה.

על פי סעיף 4 (א) להסכם החכירה, אמורה הנחלה לכלול גם קטע קרקע למגורים עבור החוכר, לשם ישיבת קבע בנחלה.

הנחלה מהווה חלק מישוב, שנקרא בעבר משמר השלושה, וכיום מהווה חלק מהמועצה המקומית יבנאל. בנחלות אחרות של משמר השלושה נהג הנתבע, עוד מקדמת דנא, להקצות כחלק אינטגרלי של כל נחלה, קרקע בשטח של כשני דונם באזור מגורים, כדי שהחוכר, בני משפחתו ובני ביתם, יתגוררו בו. כאמור בסעיף 4 (א) להסכם החכירה.

התובעת הופלתה לרעה ביחס לנחלות אחרות כאשר לא קיבלה קרקע למגורים במסגרת הסכם החכירה, למרות שהיתה אמורה לקבל קרקע ליחידת מגורים אחת. שטח הנחלה כולו מצוי באזור שיעודו חקלאי ולא ניתן לבנות עליו לשם מגורים.

טענות הנתבע :

בכתב ההגנה טען הנתבע כי, בתאריך 31/3/1952 חתם בעלה המנוח של התובעת יוסף סולמון (להלן: " המנוח"), על חוזה חכירה עם החברה להתיישבות היהודית בארץ ישראל (להלן: "פיק"א"), שמכוחו קיבל זכויות בקרקע, בשטח של 19,596 מ"ר. שטח זה הווה את החלקות החקלאיות של הנחלה. הוראות חוזה זה אפשרו להקים בית מגורים בנחלה. העתק מחוזה החכירה זה צורף כנספח א' לכתב ההגנה. חוזה נפרד נחתם לגבי מגרש המגורים בחלקה 60 בגוש 15442 (להלן יקרא: "חלקת המגורים") עליו נבנה בית המגורים של המנוח והתובעת. לאחר שנים הועבר רישום הבעלות בחלקת המגורים מפיק"א לתובעת ולמנוח, והפך להיות רכושם הפרטי.

למרות הרישום הנפרד והחוזים הנפרדים, לאורך כל השנים היתה יחידת המגורים חלק מן הנחלה. מכאן טוען הנתבע כי, חלקת המגורים הוקנתה לתובעת ולמנוח על ידי פיק"א, כחלק בלתי נפרד מן הנחלה.

מרבית הנחלות שהוקצו במשמר השלושה הוקצו על ידי פיק"א, והנתבע קיבל את ההקצאות כנתון שנקבע בעבר, ולא היה ביכולתו לשנותו. בהתאם למדיניותו הכלכלית של הנתבע קיבלה התובעת, כמו בעלי נחלות אחרות, זכויות נוספות בקרקע. כיום היא מחזיקה בשטח של 61,696 מ"ר לעומת שטח של 19,596 מ"ר לו היתה זכאית על פי הקצאת פיק"א.

במסגרת חוזי הנחלה יש לאפשר, כמדיניות, קיומה של יחידת מגורים. יחידת המגורים של התובעת ניתנה לה בהסכם נפרד. (סעיף 6 לכתב ההגנה). לאורך כל השנים ראה הנתבע את חלקת המגורים כחלק מן הנחלה, הדבר לא נסתר גם לא על ידי התובעת. צורף לכתב ההגנה טופס סיכום חכירה משנת 1974, אשר כלל את חלקת המגורים כחלק מן הנחלה (נספח ה). (כך גם נספח ד - לכתב ההגנה, אשור ראש המועצה).

חתימת חוזה החכירה עם התובעת היתה על בסיס ההסכמה שחלקת המגורים הינה חלק מן הנחלה, כך ידעה גם התובעת. הנתבע טוען כי, התובעת נוהגת בחוסר תום לב בעצם הגשת תביעתה שהרי ידעה, במשך כל העת כי מאז הקצאת פיק"א, חלקת המגורים מהווה חלק מהנחלה.

גדר המחלוקת:

מעיון בכתבי הטענות עולה כי גדר המחלקות מתמקד הינו בשתי שאלות:

[א]       האם סעיף 4 (א) להסכם החכירה עליו חתמו הצדדים, מחייב את הנתבע למסור לתובעת, בנוסף לקרקע שפורטה בחוזה החכירה ואשר נמסרה לתובעת, גם יחידת מגורים בשטח המקובל במקום, ו/או לחילופין למסור לה קרקע לבניית יחידת מגורים אחת, בנוסף על זו אשר קיימת.

[ב]        מן הפן העובדתי יש לקבוע, האם חלקת המגורים הפרטית היוותה חלק מהנחלה, על פי הסכמתם ההיסטורית של הצדדים. האם הנתבע ראה בחלקת המגורים חלק מן הנחלה, בהסכמתו ההיסטורית של המנוח, והאם התובעת הסכימה לכך ומה התוצאה המשפטית של קביעה עובדתית זו.

ניתוח הראיות: