פסק-דין בתיק א 10335/04

1.         זוהי תביעה כספית על סך 488,250 ש"ח.

2.         התובע עוסק במסחר בקרקעות.

3.         הנתבע הינו תעשיין ואיש עסקים, הרוכש מדי פעם קרקעות לצרכיו העסקיים והפרטיים.

4.         בין הצדדים נוצר קשר לצורך ביצוע עסקת מקרקעין בנוגע למס' חלקות (להלן: "העסקה"). מהות העסקה הייתה, שהנתבע ירכוש מהתובע חלקה בגודל של כ- 34 דונמים בישוב תובל בגליל, הידועה כחלקה מס' 11, בגוש 18903 (להלן: "חלקה 1"), תמורת 850,000$. עם זאת הוסכם שמתוך התמורה הנ"ל, 300,000$ ישולמו רק אם יתאפשר לנתבע לבצע עסקת חליפין עם מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל"), כאשר הוא יעביר למנהל את חלקה 1 ובתמורה יקבל חלקה אחרת (בעיר שפרעם), שלא יפחת מ- 28 דונם, מתוך מקרקעין הידועים כחלקה 26 בגוש 10265 (להלן: "חלקה 2").

5.         התובע משתית את תביעתו על בסיס חיוב של 550,000$ בלבד. זאת מאחר וגם לפי גרסתו, עסקת החליפין של הנתבע עם המנהל, ביחס לחלקה 2, לא יצאה אל הפועל. התובע מודה כי קיבל מהנתבע על חשבון העסקה 110,000$ וכי הנתבע שילם, בהסכמתו, לצד שלישי, סכום נוסף של 335,000$, שהם יחד 445,000$. לטענתו הנתבע נותר חייב לו 105,000$, שזהו סכום התביעה. מנגד הנתבע טוען שהתובע הפר את העסקה באופן יסודי, שהעסקה לא יצאה אל הפועל אלא בוטלה, כי הוא לא חייב לתובע כל תשלום נוסף מעבר למה שכבר ביצע. יתרה מזו, הנתבע טוען כי הוא זכאי להשבת הסכום של 110,000$ מהתובע, ושהוא שומר על זכותו להגיש על כך תביעה נפרדת.

העובדות

6.         חלקה 1 הינה בבעלות חברת ריאד אספינולי בע"מ (להלן: "אספינולי" או "החברה"). לצורך ביצוע העסקה התובע חתם עם אספינולי על זיכרון דברים מיום 4.12.03 (להלן: "זכ"ד 1"), על-פיו הוא רוכש ממנו את הזכויות בחלקה 1 (חלקה 11 גוש 18903 בגודל כ - 34 דונם בישוב תובל) תמורת 350,000$. כן הוסכם כי התובע ישא במיסים המתחייבים מהעסקה וכי יהיה רשאי להמחות את הזכויות לצד שלישי. מועדי התשלום בין התובע לאספינולי לא סוכמו, למעט תשלום מקדמה ע"ס 5,000$ באותו היום. בהמשך נחתם בין התובע לבין אספינולי נספח לזכ"ד 1, על-פיו התובע יעביר ישירות לבנק ערבי ישראלי בע"מ סכום של 300,000 ש"ח (לצורך הסרת שיעבוד לטובת הבנק) וישלם לאספינולי מקדמה נוספת בסכום של 10,000$. יוער כבר בשלב זה, שהתובע שילם לאספינולי 15,000$ בלבד (סכומי המקדמות בזכ"ד ובנספח לו). התובע לא ביצע את ההעברה המוסכמת לבנק ערבי ישראלי בסך 300,000 ש"ח.

7. ביום 17.12.03 נחתם בין התובע לנתבע זיכרון דברים (להלן: "זכ"ד 2"), שמפרט את תנאי העסקה נשוא התביעה. קודם לכך, ביום 14.12.03 התובע החתים את הנתבע על טופס לצורך חילופי קרקע בין חלקה 1 לבין חלקה 29 בגוש 10265 (חלקה 2). כאן יוער, שבזכ"ד 2 ההתייחסות היא לגוש 10269 ואילו בטופס הנ"ל נרשם 10265. ההתייחסות לכך תהיה בהמשך.

8. לאחר החתימה על זיכרונות הדברים הנ"ל, שילם הנתבע ישירות לחברה סך של 335,000$. ביום 15.10.2004 לאחר שנתגלה לנתבע כי המנהל איננו מעוניין בחלקה 1, חתמו החברה והנתבע על הסכם לביטול העסקה נשוא זכ"ד 2 .החברה החזירה לנתבע את מלוא הסכום ששילם לה בעבור חלקה 1. בנוסף רכש הנתבע מהחברה שתי חלקות קרקע אחרות שלטענתו מתאימות לחילופין עם המנהל.  

9.         ביום 21.12.2003 נרשמה הערת אזהרה על חלקה 1 לטובתו של הנתבע. ביום 22.10.2004 ביקש הנתבע לבטל את  הערת אזהרה שנרשמה לטובתו. ביום 13.12.2004 נרשמת הערת אזהרה נוספת על חלקה 1 על שמו של התובע. הערה  זו, לטובת התובע, בוטלה בהסכמתו  ביום 1.10.2007 . 

טענות התובע

10.        התובע טוען כי ביום 4.12.2003 נערך זיכרון דברים בינו ובין חברת אספניולי, כאשר על פי ההסכם הוא רוכש מהחברה את חלקה 1 בסכום של 350,000$. במסגרת זיכרון הדברים שילם התובע לחברה סכום של 5,000$ מקדמה על חשבון התמורה המוסכמת.

11.        באשר לזיכרון הדברים שנערך ביום 17.12.2003 בין התובע לנתבע (זכ"ד 2), התובע טוען כי סכום העסקה הכולל היה 850,000$. סכום זה חולק לשני שלבים בלתי תלויים זה בזה: השלב הראשון מתייחס לסכום של 550,000 אותו על הנתבע לשלם ללא תנאי, על פי הסדר התשלום המפורט. השלב השני של ההסכם מתייחס ל"בונוס", שאותו יקבל התובע מהנתבע, רק בתנאי והתובע יצליח להביא לעסקת חילופי קרקעות עם מנהל מקרקעי ישראל. ההחלפה הנ"ל הייתה אמורה להתבצע בין חלקות 1 ו- 2.

12.        עם חתימת זכ"ד 2 חתם התובע עם חברת אספניולי על נספח נוסף, שבמסגרתו שילם סכום נוסף של 10,000$ והתחייב לבצע העברה בנקאית בסך 300,000 ש"ח לחשבונה של החברה בבנק ערבי ישראלי בע"מ, זאת לצורך הסרת שיעבוד שרבץ על זכויות החברה בחלקה הנ"ל.

13.        לאחר חתימת זיכרונות הדברים הנ"ל, שולמה לחברת אספניולי כל התמורה המוסכמת בין התובע לבינה (חלקה ע"י התובע וחלקה ע"י הנתבע) בסך של 350,000$.

14.        בנוסף שילם הנתבע לתובע סך של 110,000$.

15.        טענת התובע היא כי כעת יתרת חובו של הנתבע (בטרם אושרה עסקת החליפין עם המנהל) הינה סכום השווה בשקלים ל- 105,000$.

טענות הנתבע

16.        הנתבע טוען כי התביעה מבוססת על מעשי רמאות הכוללת מצג שווא, זיוף, התחזות לאחר, הצגת עובדות כוזבות והטעייה.

17.        הנתבע מאשר כי ביום 17.12.2003 חתם עם התובע על הסכם זכ"ד 2. זאת רק לאחר שהובטח לו ע"י התובע, כי תבוצע עסקת חליפין עם מינהל מקרקעי ישראל, על פיה הוא יקבל מהמנהל כנגד חלקה 1 שהינה חלקה חקלאית, מספר רב של דונמים (חלקה 2) בשפרעם, שהינה אדמה המיועדת לבניה. עוד טוען הנתבע, כי התובע הוא זה שהיה אמור להיות אחראי על ביצוע העסקה עם המינהל.

18.        הנתבע מוסיף וטוען, כי התובע סיפר לו שהוא בעל קשרים רבים במינהל מקרקעי ישראל, הציג בפניו מסמכים הנחזים להיות חתומים ע"י המינהל, אשר מאשרים נכונות לעסקת חליפין, ובנוסף הפגיש אותו עם אדם שהתחזה להיות עובד המינהל ואותו אדם אף אישר נכונות לעסקת החליפין. הנתבע הוסיף כי מהותה האמיתית של ההתקשרות עם התובע הייתה, התחייבות לשלם לתובע שכר טרחה בעבור עסקת החליפין. משהסתבר כי עסקת החליפין היא "בדותה", התובע אינו זכאי לקבל כל סכום שהוא מהנתבע וכן עליו להחזיר לו את ה- 110,000$, אותם קיבל במרמה ותוך הצגת מצג שווא.