פסק-דין בתיק א 1032/96

1.         לאחר שניתן פסק-דין חלקי בשאלת רישום הבית המשותף, נותרו לדיון טענות התובעות באשר לליקויי בניה וזכאות לפיצוים מוסכמים על-פי חוזה המכר. תובעת 1 והנתבעים 2-4 הגיעו להסכמה שקיבלה תוקף של פסק-דין חלקי. נותרה איפוא תביעתה של תובעת 2.

2.         אתייחס תחילה לשאלת הפיצוי המוסכם.

סעיף 7ג להסכם שנערך בין התובעת 2 לבין הנתבעים 2-4 קובע:

"המוכרים רשאים לשנות את תכניות הבניה, ובלבד שיקבל היתר בניה כדין, ככל שזה נחוץ ובתנאי מפורש שאין המוכרים רשאים להקטין את שטח הדירה הנמכרת על פי חוזה זה כתוצאה מאותו שינוי, וכן שכל תוספת שתיבנה לא תבלוט מהקו של מעקה הגג".

בסעיף 16 להסכם נקבע:

"מוסכם בין הצדדים כי סעיפים ... 7(ג) יהיו סעיפים יסודיים כמשמעותם בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1971".

עוד הוסכם בין הצדדים, בסעיף 12(א) להסכם,  כי במקרה של הפרה ו/או אי קיום תנאי יסודי מתנאי החוזה, המפורטים בסעיף 12, ישלם הצד המפר פיצוים בסכום קבוע ומוסכם מראש של 20,000 דולר (כשווים בשקלים ישראלים).

לטענת התובעת 2, בהיתר הבניה הופיעה חניה מקורה מתחת לדירת הנתבעת 4, ואולם אותה חניה משמשת בפועל למגורים ולא כחניה. טוען ב"כ התובעת 2, כי בתשריט הבית המשותף שהיה נושא לדיון בשלב הקודם של ההליך, ניתן להבחין כי החניה בוטלה ולמעשה אין כניסה אליה מהרחוב.

עובדה זו, לטענת ב"כ התובעת 2, מהווה הפרת סעיף 7(ג) שצוטט לעיל.

הפרה נוספת לה טוענת התובעת 2 היא, כי על פי היתר הבניה סומנה תניה מס' 6 כשייכת לדירת התובעת 1 (לגביה כאמור ניתן פסק דין חלקי שאישר את הסכמת הצדדים), והנה חניה זו נמכרה לנתבעים 5 ו-6 שהם בעלי דירה 4.

עוד טוען ב"כ תובעת 2, כי המחסן הצמוד לחניה הנ"ל, שהיה אמור להיות צמוד לתובעת 1, פוצל.

לטענת ב"כ התובעת 2, שינויים אלה מהווים שינוי תכנית בניה בלא שנתקבל היתר בניה כדין.

3.         הגעתי למסקנה, כי הפרת סעיף 7(ג) להסכם לא הוכחה.

אומר תחילה, כי מקריאת הסעיף ולפי הבנתי הדגש בסעיף 7(ג) הושם על אי-הקטנת שטח הדירה של תובעת 2.

            חוזה המכר בין הצדדים נחתם ביולי 1991. מסירת החזקה בדירה הייתה במהלך 1992. פרט לתובעים, גם הנתבע מס' 1 גר בבנין, וכן נתבעים 5 ו-6 אשר רכשו דירה בבניין ואינם בגדר "מוכר". לא הובאה בפניי ראיה מתי נעשו השינויים, ועל ידי מי. לא הובאה לפניי כל ראיה שנעשה שינוי בתכניות הבניה. לא הובאה חוות דעת, לפיה המצב הקיים היום אינו מתאים לתכניות הבניה שאושרו, ואם קיים שינוי, מי ביצע את השינוי.

            באשר לרכוש המשותף והחניות, ניתן על ידי פסק דין חלקי מפורט, התלוי ועומד בערעור בבית המשפט העליון, ולא נדרשתי להשוות תכניות, אלא לקבוע זכויות על פי ההסכם.

            צודק ב"כ הנתבעים 2-4,  באמרו כי שינוים בתכניות בניה - או הבדלים בין בניה בפועל לבין תכניות - הם עניין שבמומחיות, לגביו יש להביא חוות דעת מומחה.

למעשה, טענת ב"כ התובעת 2 היא כנגד שימוש שנעשה בחניות. אין השימוש מהווה שינוי תכניות הבניה.

לאור האמור לעיל,  אני דוחה את תביעת התובעת 2 לפיצוי מוסכם.

ליקויי בניה בדירה