פסק-דין בתיק א 101432/00

1.         התובעים הינם בעלי הזכויות בדירה בת 2.5 חדרים ברח' אהרונוביץ  מס' 14  גוש 6740 חלקה 434 בחולון (להלן " הדירה"). הנתבעת הינה בעלת זכויות הבעלות בדירה שמעליה.

הנתבעת החלה לשפץ את דירתה, ולצורך כך אף החלה בבניית גרם מדרגות חיצוניות, בצמוד לקיר החיצוני של דירת התובעים.

2.         התובעים פנו לבית המשפט וביקשו צו להפסקת בניית גרם המדרגות, זה אכן ניתן, והותר על כנו עד לסיום הדיון המשפטי.

3.         הנתבעת הגישה תביעה נגדית, לפיצוי בגין נזקים שנגרמו לדירתה כאשר שיפצו התובעים את הדירה. עוד תבעה מחצית מהשקעתה בתשתיות, יסודות וקירות ממ"ד, שהתובעים יעשו בהם שימוש בעתיד.

3.         בין לבין, הסכימו הצדדים כי הנתבעת תרכוש את דירת התובעים, אך לא הגיעו לעמק השווה לגבי סכום המכירה. מו"מ שבין הצדדים לא צלח, ובהסכמה, מונתה על ידי בית המשפט שמאית מקרקעין, לשום ערכה של  הדירה הנרכשת.

4.         שמאית המקרקעין האדריכלית הגב' גילה הרץ קבעה כי מחיר מלוא הזכויות בדירה נכון ליום 5/2/08 הוא 760,000 ש"ח. חוות הדעת אינה מקובלת על הנתבעת הטוענת כי המחיר בו נקבה השמאית גבוה מדי. באת כוח הנתבעת אף שלחה שאלות הבהרה לשמאית וקיבלה תשובותיה עליהן.

5.         הצדדים הסכימו כי יגישו סיכומיהם ובית המשפט יפסוק מהו הסכום אותו תשלם הנתבעת לתובעים.

6.          דיון

המומחית נקבה בסכום של 760,000 ש"ח  כשווי השוק של הדירה כפנויה, חופשייה ונקייה משעבודים. שיקוליה, לצורך הקביעה דלעיל היו כדלקמן:

             " ד. הנכס נשוא חוות הדעת מהווה דירה בקומת קרקע בבניין מגורים ובו 4 יח"ד, הניצב על מגרש בשטח של 595 מ"ר..

             ח. שטח החלקה 595 מ"ר וניתן לבנות עליה 464.1 מ"ר. אחוזי בנייה מותרים 78% המתחלקים בין 4 יח"ד. זכויות הבנייה למ"ר, לנכס נשוא השומה, הינו כ-116 מ"ר. שטח המגרש לחלק זה של הנכס הוא 297.5 מ"ר. בהפחתה של 116 מ"ר נותן 181.5 מ"ר."

             המומחית לא התייחסה לשאלת עלות ההשתתפות בהקמת היסודות, התקרה והממ"ד (התביעה הנגדית) והותירה עניין זה לשיקולו של בית המשפט.

7.          ב"כ הנתבעת הפנתה אל המומחית שאלות הבהרה. בין היתר ביקשה לדעת כיצד נקבע  השטח האקוויוולנטי של 206 מ"ר, האם קיומה של חצר, ללא זכויות בנייה משפיע על השווי ומהו המכפיל על פיו נקבע שווי  החצר.

8.          המומחית השיבה על השאלות כי " השטח האקוויולנטי נקבע לפי חישוב זכויות בנייה המאפשרים בניית 116 מ"ר בדירה שבקומת הקרקע וחישוב החצר הצמודה לפי 118.5 מ"ר אשר חישובה האקוויולנטי נעשה לפי מקדם של  0.5 הנותן 90 מ"ר  אקוויולנטי ובסה"כ 206 מ"ר". עוד הבהירה כי דירה שאיננה צמודת קרקע מחייבת שומה נפרדת אולם "חישוב שטח החצר בשומה זו נקבע לפי כל החצר עליו ממוקמות שתי היחידות. מקום בו יוצמד רק חלק מהחצר לדירת הקרקע על פי שיקול בית משפט שטח החצר האקויולנטי יהיה 45 מ"ר. 45 מ"ר X 930$ X 3.97 - 166,000 ש"ח".

9.          בסיכומיה, כתבה ב"כ הנתבעת כי הואיל והמומחית התעלמה מעלות החיזוקים (7,973 ש"ח) והשתתפות בשלד (70,619 ש"ח), יש להפחית סכומים אלו ממחיר הדירה.

             באשר לשיעורו של האחרון כתבה כי אין בסיס להנחת המומחית כי החצר, שהינה רכוש משותף, צמודה לדירה ולכן יש להעמיד את שווי הדירה ללא החצר, על סכום של 423,213 ש"ח.  לשיטתה, על מרשתה לשלם לתובעים סכום סופי של 344,621 ש"ח בלבד.

10.        ב"כ התובעים ביקש מבית המשפט לאמץ את חוות דעת המומחית כלשונה. לשיטתו, למרות שאין החצר מוצמדת לדירה, השימוש בה הינו ייחודי על ידי הבעלים של הדירה הנרכשת, כשם שהגג, שאף הוא אינו מוצמד לדירת הנתבעת, מוחזק על ידה באופן בלעדי. עוד טען כי השמאית הסתמכה על שיטת ההשוואה, שבית המשפט אימץ בהזדמנויות שונות כשיטה מדויקת להערכת נכסים (ע"א 7225/03 עלי דואד אלפתיאני נ' מ"י תק- על 2005(3), 2155).

             להלן הכרעתי:

11.        אינני מתייחסת לנכסים השונים שנמכרו בסביבה בהעדר נתונים לגבי גודלם, מצבם ויתר זכויותיהם הקנייניות.